Все о покупке недвижимости в Турции

Турция – одна из лучших стран для покупки недвижимости для иностранных инвесторов и иммигрантов. Расположение на стыке Европы, Азии и Ближнего Востока, популярное туристическое направление, большой транспортный хаб – все эти характеристики привлекают людей со всего мира.

Главная сложность – выбрать город, оценить инвестиционную привлекательность и провести сделку правильно. Даже если вы планируете купить квартиру для себя, нужно учитывать ее ликвидность и возможность сдачи в аренду, чтобы минимизировать риски в будущем. В этом гайде мы собрали информацию по ценам, налогам, городам и другим параметрам, которые нужно учитывать при покупке недвижимости в Турции.

4 причины купить недвижимость в Турции

Несмотря на то, что рост цен в 110% в 2022 году обеспечили геополитические события, по оценкам аналитиков, рынок продолжит расширяться. Тренд начался еще в 2020, когда был зарегистрирован самый высокий всплеск покупки резидентской недвижимости, поэтому есть все основания полагать, что рост продолжится. По прогнозам, к 2027 рынок увеличится более, чем на 8%. Вместе с этим растет объем иностранных инвестиций, который подталкивает цены.

Апартаменты или дом в Турции открывают множество возможностей для иностранцев.

• Причина №1 — Снижение расходов «на жизнь»

Граждане европейских стран, в частности Бельгии, Великобритании, Франции и Германии часто выбирают это направление ради снижения стоимости жизни. Счета на воду, затраты на страховку, коммунальные и муниципальные выплаты, налоги в разы меньше, чем даже в самых недорогих странах ЕС. Так, например, налог на владение недвижимости в Алании составляет €20 в год, что в 20-30 раз ниже, чем в среднем по Европе. Также снижаются расходы на продукты, одежду и другие бытовые потребности.

• Причина №2 — Комфортный климат

Средиземноморский климат – один из главных бонусов, который отмечают иммигранты из России. Жаркое лето и мягкая зима позволяют комфортно жить, поэтому многие иностранцы выбирают турецкое побережье.

• Причина №3 — Рентабельность инвестиций

Турция – выгодное направление для инвестиций в недвижимость для аренды. Годовой доход от сдачи апартаментов на побережье составляет от 5% до 10% от их стоимости. В Стамбуле показатели ниже – 2-4%. Однако при расчетах стоит учитывать и общий рост цен: средние показатели – по 15-25% в год.

• Причина №4 — Возможность получения ВНЖ и гражданства

Квартира или дом в собственности дает право получить ВНЖ или гражданство, в зависимости от объемов инвестиций. Турецкий паспорт предоставляет право безвизового въезда в 110 стран, включая Японию и Южную Корею. Еще одно преимущество – упрощенное получение бизнес-визы Е-2, позволяющее переехать и вести бизнес в США.

Получение гражданства в Турции: две опции для инвесторов

Получить гражданство страны за покупку недвижимости можно двумя путями: первый – прямое участие в программе “Золотого паспорта”, что занимает меньше времени, но требует большей суммы минимальных инвестиций, второй – по сути процесс натурализации, он растягивается на годы, но финансовые пороги ниже.

Быстрый способ: до 12 месяцев

Самый быстрый путь получения гражданства в Турции – инвестиции от $400 000. Общая сумма может быть распределена между несколькими объектами: как жилыми, так и коммерческими помещениями. Финансы должны быть от одного человека, то есть не стоит вписывать в собственники супругов и детей – их можно прикрепить к семейной заявке на гражданство.

Правила, которые нужно учитывать:

• Расчеты производятся в долларах или другой валюте из-за волатильности курса лиры. Однако вы можете обменять деньги до их перевода и предоставить сертификат на покупку валюты – тогда допускается проведение сделки за лиры.
• Один объект недвижимости не может использоваться несколько раз для получения гражданства разными людьми. Это значит, что если предыдущий владелец был иностранцем и уже участвовал в программе, то вы не сможете подать заявку.
• При покупке вторичной недвижимости, нужно учитывать, что последние три года она должна быть в собственности у гражданина Турции.
• Через три года после получения гражданства вы можете продать недвижимость, сохранив при этом статус гражданина Приятный бонус –в этот период недвижимость можно сдавать, а при продаже объекта после пяти лет владения продавец освобождается от налога на прирост капитала.
• Для участия в программе берется не рыночная стоимость объекта, за которую вы его приобрели, а оценочная стоимость, обычно речь идет о “кадастровой стоимости” – однако в Турции нет подобного реестра.
  Например, вы можете заплатить $410 000 за апартаменты в Малтепе, но оценочная стоимость будет всего $350 000, и значит гражданство вы получить не сможете.

Медленный способ: 5 лет

Если у вас нет возможности инвестировать $400 000, есть вторая опция получения гражданства – натурализация, то есть длительное проживание в стране на законных основаниях. Для этого вам необходимо получить ВНЖ Турции. Один из способов – приобрести недвижимость от $75 000 по общему правилу или $50 000 для небольших населенных пунктов до полумиллиона жителей. При несоблюдении этих рамок вы получаете туристический ВНЖ, с которым нельзя подаваться на гражданство.

Собственники недвижимости получают вид на жительство на 1-2 года и его необходимо регулярно продлевать. Для подачи заявки на гражданство нужно прожить в Турции 5 лет. На протяжении этого срока вам нужно находиться на территории страны, как минимум, по 180 дней ежегодно.

Строгие требования к проживанию в стране, а значит, и автоматически возникающий статус налогового резидентства, – главные минусы этого способа получения гражданства.

Участники программы “Золотого паспорта” напротив, не обязаны проживать в Турции или даже посещать ее время от времени. Вы можете жить, работать и платить налоги в наиболее комфортной для себя стране, но при этом пользоваться всеми преимуществами турецкого гражданства.

Ограничения по покупке недвижимости с 1 января 2023 года

В преддверии выборов президента правительство анонсировало ряд изменений, которые касаются формальных и юридических аспектов получения права собственности и подачи заявления на гражданство.

Согласно новым правилам:

• Если при подаче документов на гражданство вы подтверждаете инвестиции на $400 000 с помощью нотариального договора, то в нем должна быть прописана эта минимальная сумма. Это значит, что вы можете купить один объект или несколько апартаментов, но в рамках одного жилищного комплекса;
• Если застройщики готовы вам сразу выдать ТАПУ, то есть свидетельство о праве собственности, то можно дробить эту сумму на разные жилые и коммерческие объекты.
• Вы не можете приобрести один объект по нотариальному договору, а на второй предоставить ТАПУ.

Более подробно об изменениях читайте в нашей статье.

Лучшие направления для покупки недвижимости в Турции

При выборе города необходимо учитывать следующие факторы:

• Динамичность рынка – насколько легко будет продать квартиру в этом регионе;
• Удаленность от милитаризованных зон и военных объектов;
• Ограничения на покупку недвижимости под ВНЖ и гражданство в определенных районах во избежание повышенной концентрации иностранцев;
• Цены на квадратный метр, окупаемость инвестиций, поток туристов;
• Инфраструктура, транспортная доступность;
• Этнические группы, населяющие регион, например, есть места, которые традиционно выбирают пенсионеры из Европы, города, где живет много мигрантов из России и других стран СНГ и т.д.

Стамбул

По информации портала Doing Business in Turkey с отсылкой на отчет Ассоциации молодых бизнесменов Турции, по региональному распределению инвестиций Стамбул занимает первое место с долей 12,8%. Культурное наследие, достопримечательности, транспортный узел – в любое время года здесь тысячи туристов. Развитая инфраструктура и деловая жизнь делают его одним из наиболее привлекательных направлений для инвесторов.

Средняя цена квадратного метра

Зависит от района и удаленности от центра – в пригороде можно найти варианты от $1000 за квадратный метр, а в черте города в близости от туристических локаций – цены начинаются от $1900.

Рентабельность

Заработок от инвестиций в недвижимость под аренду зависит от района города. Для инвестиций с целью заработка на аренде от сдачи недвижимости в центре Стамбула лучше выбирать небольшие студии. Например, в районе Кадыкёй такой объект может приносить до 9% годовых. В провинции, наоборот, больший доход приносят большие квартиры. В среднем показатели ниже, чем в других регионах – средняя доходность не превышает 3-4% годовых.

Примеры объектов

Комфортабельные апартаменты от $460,000 в зеленом районе Стамбула.

Апартаменты в деловом районе Стамбула от $423,762, подходящие под программу гражданства.

Коджаэли

Недалеко от Стамбула со стороны азиатской части располагается город Коджаэли, который также входит в разные рейтинги лучших направлений для инвестиций в Турции. Покупателей привлекает близость к крупному городу (около 1,5 часа езды), транспортная доступность, красивые локации и сравнительно невысокие цены.

Средняя цена квадратного метра

По информации Endeksa, квадратный метр в Коджаэли обойдется в 12 000 TRY, что составляет примерно $640. Специалисты портала прогнозируют рост цен до 20 000 TRY к концу 2023 года – это около $1000 по текущему курсу*.

Анкара

Столица, один из политических и экономических центров страны – Анкара, занимает лидерские позиции в рейтингах направлений для покупки недвижимости в Турции. Здесь сосредоточен индустриальный и коммерческий бизнес, поэтому если вы планируете открыть свою компанию, стоит рассмотреть город как место для жизни. Рост цен на недвижимость позволяет в течение нескольких лет удвоить сумму первоначальных инвестиций.

Средняя цена квадратного метра

В центре Анкары квадратный метр в среднем стоит более 15 000 TRY, в пригороде – около 11 000 TRY. В долларовом эквиваленте цена средняя стоимость около $700, по оценкам Numbeo и Endeska. По росту цен на покупку и аренду недвижимости город занимает второе место после Стамбула.

Рентабельность

Доход от сдачи недвижимости в аренду, по данным Global Property Guide, варьируется от 4% до 11% годовых. Выгоднее всего сдавать однокомнатные квартиры в районах Кечиорен, Мамак или Алтындаг.

Бодрум

Премиальный курорт Турции с красивой архитектурой и самыми высокими ценами на недвижимость – Бодрум. Стоимость оправдана развитой инфраструктурой, транспортной доступностью, высоким уровнем сервиса и видами на лазурные заливы Эгейского моря. Многие местные жители хорошо говорят на английском.

Бодрум имеет водную границу с греческим островом Кос, соответственно, здесь много военных зон и объектов, которые относятся к охраняемым приграничным территориям, где иностранцам запрещено приобретать недвижимость.

Средняя стоимость квадратного метра

В Бодруме – сильный разброс цен: чем ближе к морю и развлечениям, тем дороже. В центре стоимость квадратного метра превышает 43 000 TRY или $2300, а ближе к окраинам можно найти варианты от 22 000 TRY или $1200.

Рентабельность

При средней стоимости аренды в центре в 12 000 TRY покупать здесь объекты недвижимости под сдачу не так выгодно, как в других городах. Однако для жизни это одно из лучших мест побережья.

* курс лиры к доллару на 13.02.2023

Примеры объектов

Апартаменты с 3-4 спальнями в Бодруме под программу «золотой визы» от $439 733

Премиальные дуплексы и пентхаусы в Бодруме от $936 900

Измир

Третий по размеру город в стране, где постоянно наблюдается рост цен на недвижимость – Измир. Средний ежегодный рост цен на квартиры здесь составляет 40% с учетом инфляции. Город расположен на западе страны на побережье Эгейского моря. Многие туристы любят это место больше Средиземноморья. Историческое и культурное значение, две зоны свободной торговли и 13 небольших индустриальных районов делают его привлекательным для инвесторов, которые занимаются внешней торговлей.

Средняя стоимость квадратного метра

Измир – большая агломерация, поэтому здесь высокий разброс цен, которые зависят от расположения. Чем ближе к морю, тем дороже. Средняя цена квадратного метра – 17 900 TRY или $950, но, например, в Чешме, курортной части с термальными источниками, стоимость превышает $2700.

Рентабельность

Помимо постоянного роста цен, здесь есть высокодоходные объекты. Например, однокомнатная квартира в Конаке со стоимостью метра близкой к средним показателям по всему региону, может приносить около 13% годовых.

Примеры объектов

Апартаменты в премиальном жилом комплексе в Чешме от 142 м² от $462 000.

Люксовые квартиры в Боялыке (Чешме) от $338 500.

Алания

Этот регион Турции считается вторым с точки зрения культурного разнообразия: в Алании проживает более 80 национальностей. Главный плюс для инвесторов – низкие цены и стоимость жизни. Обычно это место выбирают те, кто покупают первую квартиру в Турции, потому что здесь очень подвижный рынок и всегда можно найти апартаменты под разный бюджет.

Средняя стоимость квадратного метра

Стандартная цена метра здесь – около 27 000 TRY или $1450, однако если проехать вдоль побережья можно найти и более дешевые варианты, и дорогие. Многое зависит от инфраструктуры и природы района.

Рентабельность

Доходность от сдачи недвижимости в аренду зависит от сроков и места. По разным оценкам и отзывам, заработок здесь варьируется от 11% до 20% годовых, но официальных цифр нет.

Примеры объектов

Элитный жилой комплекс в Алании с апартаментами от €57 400.

Апартаменты от $211,000 в элитном жилом комплексе с видом на море в Аланье.

Бурса

Природа с зелеными садами; близость к морю с одной стороны, к Стамбулу – с другой и к лыжным курортам – с третьей; живописные улицы с красивой архитектурой – всё это привлекает инвесторов в Бурсу. Это крупный город с развитой инфраструктурой, где можно покупать недвижимость как для жизни, так и под сдачу в аренду. По информации портала Doing Business in Turkey, 700 крупных иностранных инвесторов из 70 разных стран вложили свои финансы в этот регион.

Средняя стоимость квадратного метра

Цены на недвижимость начинаются от 6550 TYR или $350 за квадратный метр, а в самых престижных районах средняя стоимость  достигает $800-1000.

Рентабельность

По оценкам Numbeo, средняя доходность от сдачи в аренду составляет 5% годовых. Однако официальных данных нет – оценки экспертов сильно отличаются. Портал Antalya Homes оценивает ROI Бурсы в 55%, а Endeksa прогнозирует двукратный рост цен в 2023 году.

Процесс покупки недвижимости в Турции по шагам

Сама покупка квартиры занимает не так много времени. Обычно сложности вызывают язык и опасения столкнуться с недобросовестным продавцом, однако сам процесс проходит быстро и просто. Важно учитывать, что, если вы покупаете квартиру для получения гражданства, нужно выбирать новостройки или недвижимость, которая принадлежала гражданам Турции. По правилам, в рамках программы “Золотого паспорта” один объект не может использоваться дважды.

“Серые схемы” и значительные отсрочки в получении свидетельства о собственности достаточно распространены. Мы настоятельно рекомендуем обращаться только к квалифицированным специалистам.

Этап №1: Проверка чистоты недвижимости

Как только вы выбрали квартиру, которая подходит вам по всем параметрам, ваш агент или риелтор начинает заниматься анализом документов. Он проверяет три параметра:

• ТАПУ – право собственности на квартиру, где должна содержаться информация о нынешнем владельце;
• Наличие обременений: не наложен ли на апартаменты арест, нет ли залога или других ограничений, препятствующих продаже;
• ИСКАН – подобие паспорта объекта, где описаны его технические особенности.

Если с документами всё в порядке, вы можете переходить к оформлению предварительного контракта.

Иногда застройщик не может выдать ТАПУ в установленный срок. Если ваша цель – получить гражданство, то вы вполне можете подать заявления на основании нотариального соглашения о покупке недвижимости. О нюансах и ограничениях такого способа мы рассказывали выше.

Этап №2: Предварительный договор

Это документ, который закрепляет ваше желание купить квартиру. Это нужно сделать, чтобы хозяин не нашел другого покупателя. Документ может потребоваться при денежных переводах. Как правило, его оформляет агент, а нотариальное заверение не требуется.

В момент подписания вы также вносите задаток (чаще всего 10% от стоимости объекта). На вторичном рынке распространена практика передачи денег наличными в присутствие риелтора, сопровождающего сделку.

Этап №3: Сбор документов и подготовка договора

Для проведения сделки потребуется нотариально заверенный перевод загранпаспорта. Обычно присяжные переводчики работают вместе с нотариусом.

Перед сделкой также стоит подготовить:

• Фотографию 5 x 6 см для кадастровой анкеты;
• Подтверждение уплаты налога на покупку недвижимости.

Как правило, подтверждение источника средств банки не требуют.

Этап №4: Подписание основного договора и оплата

Обычно иностранцы оплачивают квартиру в долларах со своих зарубежных счетов. Однако у россиян сейчас часто возникают сложности с переводами, даже из тех банков, у которых работает SWIFT.

Некоторые используют в лирах. В таком случае вам нужно перевести их на свой счет в Турции и обменять по официальному курсу в банке. Вы получите справку, которая потребуется при подаче документов на гражданство.

При покупке на вторичном рынке желательно, чтобы деньги уже были на вашем турецком банковском счете, чтобы избежать проблем из-за задержек. При расчетах с застройщиками такой спешки нет – вы можете сделать перевод со своего зарубежного счета.
Присутствие покупателя не обязательно, подписать договор может адвокат по доверенности.

Этап №5: Экспертиза

Обязательная процедура при подаче на гражданство – предоставление Conformity Letter, включающего в себя оценку стоимости недвижимости (assessment report). Стоимость по результатам оценки должна быть выше, чем минимальный порог входа по условиям программы гражданства – $400 000. Также экспертиза гарантирует, что все  процедуры по покупке недвижимости выполнены законно и верно, и недвижимость удовлетворяет условиям программы (то есть в ходе проверки предоставляются доказательства, что объект недвижимости не находится в залоге или под другим обременением).

Оценка стоимости объекта включает в себя не только проверку метража квартиры, но и других, порой даже субъективных факторов: вида из окна, района, высоты этажа, здания, входной группы.

Как правило, ее делают после оплаты, но чтобы минимизировать риски, нашим юристам удается провести ее до перечисления средств и финального подписания договора.

Цена этой административной процедуры зависит от метража. Обычно это несколько тысяч турецких лир. Если по итогам экспертизы стоимость отличается от реальной и от кадастровой – это никак не влияет на саму сделку. Этот документ важен именно для легализации иностранного гражданина. Справка автоматически отправляется в кадастр в электронном виде.

Итак, у одной квартиры может быть 3 стоимости:

• Реальная: фиксируется в договоре купли-продажи;
• По результатам экспертизы: для досье на ВНЖ или гражданство;
• Кадастровая: по ней рассчитываются налоги.

При покупке недвижимости у частного лица вы можете столкнуться с предложением занизить цену в контракте, чтобы снизить налог от продажи. Это приносит вам дополнительные риски – лучше делать всё по закону.

 Этап №6: Подписание договора у нотариуса

На этом этапе происходит выдача документов на право собственности в Title Deed Office в Турции. Личное присутствие клиента также не обязательно при наличии доверенности на адвоката.

 Затраты на обслуживание недвижимости в Турции

При покупке апартаментов что для жизни, что для сдачи в аренду, важно учитывать налоги и регулярные платежи. Стоимость обслуживания зависит от размера квартиры, жилищного комплекса и локации.

Налоги при покупке недвижимости

Первый налог, который нужно оплатить – на передачу права собственности или ТАПУ. Он составляет 4% от стоимости объекта. Для его расчета используется кадастровая оценка.

Второй налог – НДС. При покупке первого объекта у застройщика (оплата с зарубежного счета) можно получить освобождение от этого налога. Если это не ваш случай, то применяются следующие ставки:

• На коммерческие объекты – 18%;
• На апартаменты до 150 м² – 1%;
• На дома и квартиры от 150 м² – 18%.

При оформлении контракта также взимается гербовый сбор, который составляет 0,948% от суммы. Этот процент рассчитывается уже не от кадастровой стоимости, а от той, которая прописана в контракте.

Регулярные налоги

Как и в большинстве стран, в Турции есть ежегодный налог на собственность. Ставки отличаются по типу объекта и территории населенного пункта:

• Резидентская недвижимость – от 0,1% в маленьких городах до 0,2% — в больших;
• Коммерческие объекты – от 0,2% до 0,4%;
• Фермы – от 0,1% до 0,2%;
• Земля – от 0,3% до 0,6%.

Доходы от недвижимости облагаются налогами по прогрессивной шкале. Первая ставка – 15%, которая используется до 24 000 TYR. Если от сдачи в аренду вы зарабатываете до 53 000 TYR, то сумма делится на 2 части:

• с 24 000 TYR вы платите 3600 TYR,
• с остальной суммы – по ставке 20%.

По этому же принципу рассчитываются следующие пороги:

Коммунальные платежи

Расходы на электричество, газ, воду и коммунальные сервисы зависят от региона и размера квартиры. Сумма всех счетов на квартиру в 85 м² в среднем по Турции, по информации Numbeo, составляет 1232 TYR или около $65. В Стамбуле цены чуть выше – около 1432 TYR, в Бодруме – 1649 TYR, а в Анкаре – 1070 TYR.

Statista приводит следующие данные по ценам электричества в Турции в евроцентах за киловатт в час:

Во второй половине 2021 года цена была – 7,88 центов.

Резюме

Купить недвижимость в Турции – не так сложно, как кажется на первый взгляд. Конечно, при самостоятельном поиске объекта и организации сделки есть риски, но государство стремится обеспечить безопасность иностранцам, чтобы сохранить поток инвестиций.

Сейчас главная сложность при покупке жилья на вторичном рынке – это переводы из России. Чтобы упростить процесс получения «Золотой визы» лучше выбирать недвижимость от застройщиков. Мы поможем вам подобрать апартаменты или виллу под ваши требования и бюджеты. У Astons есть представительство в Турции, поэтому наши специалисты будут сопровождать вас на каждом этапе сделки и оформления документов для участия в программе получения гражданства.