С 2013 года в Греции действует программа «золотых виз», участники которой получают 5-летний возобновляемый ВНЖ для всей семьи за инвестиции в экономику. У программы много опций участия, но самая популярная — это покупка недвижимости. Только с января по сентябрь 2024 года иностранные инвестиции в недвижимость принесли стране €1,1 млрд. Рассказываем, куда вложить деньги, чтобы получить не только ВНЖ, но и ликвидный актив.
Преимущества покупки недвижимости для получения ВНЖ
По оценкам аналитиков Piraeus Bank, в 2024 году в Греции не хватает больше 200 000 жилых единиц. Это связано с кризисами последних десятилетий, ударившими в первую очередь по застройщикам. Восстановление экономики ускорило рост строительства и одновременно увеличило спрос на качественное жилье. Предложение пока за ним не успевает, поэтому арендная плата постоянно растет, особенно в крупных городах.
Квадратный метр жилья в Греции при покупке в 2024 году — один из самых дешевых в Европе. А арендная плата в Афинах выше, чем в Риме или Лиссабоне. И эксперты говорят о вероятном повышении цен на аренду и покупку в 2025 году, так как дефицит жилых квадратных метров сохраняется. По оценке Центробанка Греции, только за первый квартал 2024 года цены на жилье выросли на 10%, за последние 7 лет — на 66%.
Правильно выбрав апартаменты или дом, участник программы ВНЖ за инвестиции получит:
- шанс на стабильный доход с ежегодной индексацией;
- возможность выгодно продать приобретенную недвижимость в будущем.
По оценкам экспертов, доход от долгосрочной аренды составляет от 3 до 5% годовых.
Как принять участие в греческой программе ВНЖ за инвестиции?
Для получения вида на жительство нужно выбрать и приобрести подходящий объект, зарегистрировать договор купли-продажи у нотариуса и в кадастровой палате и подать документы в миграционную службу. Все это займет от 3 до 6 месяцев. Но покупателям не нужно подавать документы лично: этим займутся юристы Astons. Безвизовый въезд в Грецию на год инвестор и члены его семьи получают сразу после подачи заявки. ВНЖ с правом безвизового въезда в ЕС дадут примерно через год и сразу на 5 лет с правом многократного продления.
На данный момент греческая программа «золотых виз» закрыта для граждан РФ и РБ. Однако принять участие в ней можно, если у основного заявителя есть альтернативное гражданство. Чтобы получить его, можно воспользоваться программой золотых паспортов Вануату — маленького тихоокеанского государства. За дотацию в один из бюджетных фондов вы станете обладателем второго паспорта, с которым можно подавать заявку в миграционную службу Греции.
Какую недвижимость можно купить в рамках греческой программы?
Правительство не ограничивает инвесторов в выборе типа недвижимости. Они могут покупать отели, роскошные виллы на островах, апартаменты в столице или других городах материка. Можно выбирать апартаменты или дома на первичном или вторичном рынке.
Порог инвестиций зависит от региона и типа недвижимости:
- € 800 000 — минимальная стоимость одного объекта площадью от 120 кв.м. в Аттике, Салониках, на Крите, Родосе, Миконосе, Санторини и других островах Греции с населением более 3100 жителей.
- € 400 000 — минимальная стоимость одного объекта площадью от 120 кв.м. во всех остальных регионах страны.
- € 250 000 — при покупке коммерческой недвижимости, которая переводится в жилую вне зависимости от размера или места расположения объекта. Такой же порог установлен для покупки зданий с исторической ценностью, которые находятся под охраной государства. Однако такие объекты нужно полностью восстановить или отреставрировать, иначе продлить ВНЖ за инвестиции не получится.
Реконструкция бывших отелей, офисных и промышленных центров в жилье — масштабный проект греческого правительства. Он призван снизить цены на долгосрочную аренду. Под реконструкцию специально выбирают здания в районах, где спрос на аренду жилья превышает предложение. Застройщик должен получить разрешение на переделку здания и привести его в соответствие с греческими требованиями к жилью. Результатом работы становится энергоэффективное жилье из современных материалов, в котором ничто не напоминает о прошлых целях использования.
Выбирать реконструированные объекты выгодно не только из-за минимальной цены. Вы можете купить апартаменты любой площади на эту сумму, например, студию с 1 или 2 спальнями. Небольшие объекты быстрее находят арендаторов, меньше простаивают даже при падении рынка.
Где выгоднее покупать жилье под сдачу в аренду?
Жилье в столице всегда востребовано у арендаторов, ведь здесь находятся офисы крупных компаний, основные государственные учреждения и университеты. В Афинах на рост цен влияет и запрет строить здания выше 7 этажей, и достаточно плотная старая застройка: для новых домов практически нет места.
Под долгосрочную аренду стоит искать апартаменты-студии с 1 или 2 спальнями в шаговой доступности:
- от метро;
- одного из университетских корпусов.
Плюсом ЖК станет собственная парковка: как и в других старых мегаполисах, в Афинах не хватает парковочных мест.
Многие семьи отказываются от жизни в Афинах ради более тихих и зеленых пригородов, таких как Халандри или Пирей. Они сливаются с городом, имеют единые линии общественного транспорта. Пирей — зона на побережье, от которой в центр Афин ведет прямая линия метро. Это один из самых бурно развивающихся районов столицы в последнее время. Здесь можно найти в продаже много современных апартаментов.
У экспатов и цифровых кочевников может быть востребовано жилье в Глифаде. Это куротный пригород Афин с красивыми пляжами.
Апартаменты на первом этаже с двумя спальнями и частным садом представляют собой новое определение современного комфорта. На территории дома есть сад, предназначенный исключительно для апартаментов на первом этаже, а также парковка и лифт для вашего удобства.
1 спальня
55 - 81 м²
Декабрь 2024
4-5%
Подходит для получения ВНЖ
Высокие цены на аренду действуют и в Салониках. В 2024 году город впервые обогнал Афины. Но новых комплексов здесь пока не так много.
Объекты, купленные для участия в программе ВНЖ, запрещено сдавать в краткосрочную аренду. Но даже на курортах можно найти решения, которые привлекут местных арендаторов. В портфолио Astons есть апартаменты в Ханье — крупном городе на Крите. Они находятся недалеко от пляжа, но не в туристическом центре, а в жилом районе, в окружении магазинов, аптек, детских садов. Объект будет пользоваться спросом как у местных жителей, так и у цифровых кочевников.
Проект состоит из двух зданий: одно из них имеет 5 этажей и включает 7 апартаментов, а другое — 6 этажей с 9 апартаментами, которые отличаются качественной отделкой.
2 спальни
99 м²
Август 2025
4-5%
Подходит для получения ВНЖ
На какой бюджет рассчитывать при покупке?
За €250 000 можно купить апартаменты с 1-2 спальнями, переделанные из коммерческой недвижимости в жилую, в Афинах и пригородах. В портфолио Astons такие объекты есть, потому что компания сотрудничает с застройщиками напрямую. На греческих сайтах недвижимости такие объекты найти почти невозможно.
К стоимости нужно прибавить налог 3,09% и расходы на нотариуса, юриста, регистрацию объекта. Они составят еще 3-6%.
Застройщики сдают квартиры с чистовой отделкой, встроенной мебелью, сантехникой, но не меблированные. Греческие арендаторы привыкли снимать пустые дома и ввозить свою мебель. Поэтому дополнительные вложения в обстановку не нужны.
Сколько стоит содержание недвижимости в Греции?
Объект нужно сохранять в собственности до получения ПМЖ или гражданства, чтобы сохранить статус резидента Греции. Собственники платят за содержание недвижимости и налоги на владение ею.
Коммунальные платежи в апартаментах составляют от €200. При аренде их платит арендатор. Он даже может заключить отдельный договор с поставщиками воды и света. Основная доля расходов — вода, свет, иногда — газ, за которые платят по счетчику. Если вы не живете в квартире, то платите в основном за содержание жилья — уборку территории, чистку общего бассейна. В некоторых домах отопление идет от общего котла и его оплачивают все жильцы, даже уехавшие надолго. В современных ЖК есть индивидуальное отопление, которое достаточно отключить при отъезде.
Налог со сдачи недвижимости придется платить независимо от того, живете вы в Греции или нет:
- 15%, если все греческие доходы владельца не больше €12 000 в год;
- 35% — при доходе от €12 000 до €35 000;
- 45% — больше €35 000.
Для получения ВНЖ можно купить недвижимость на компанию, единственным владельцем которой является инвестор. Корпоративный налог в Греции фиксированный и составляет 22%.
Налоги на собственность рассчитываются автоматически после заполнения владельцем онлайн-декларации. Сумма зависит от размеров, расположения, возраста жилья.
- Базовая ставка — от €0,1 до €13 за квадратный метр.
- Обязательная доплата — 0,55% от кадастровой стоимости для юридических лиц, от 0 до 1,5% — для физических.
- Отдельный муниципальный налог — от 0,025% до 0,035% от кадастровой стоимости.
Налоги на право собственности можно платить 10-11 взносами в течение года. Правила и ставки каждый год меняются.
Подайте заявку прямо сейчас
