2013 yılından bu yana Yunanistan’da uygulanan “golden visa” programı sayesinde yatırımcılar, ülke ekonomisine yatırım yaparak tüm aileleriyle birlikte 5 yıllık yenilenebilir oturum izni elde edebilmektedir. Program farklı yatırım seçenekleri sunsa da en popüler olanı gayrimenkul satın alımıdır. Yalnızca 2025’in ilk yarısında yabancı yatırımcıların gayrimenkule yaptığı yatırımlar ülkeye 938 milyon € kazandırmıştır. Bu rehberde, yalnızca oturum izni değil aynı zamanda likit bir varlık elde etmek için nereye yatırım yapmanız gerektiğini açıklıyoruz.

Oturum İzni İçin Gayrimenkul Satın Almanın Avantajları

Piraeus Bank analistlerine göre, 2024 yılında Yunanistan’da 200.000’den fazla konut açığı bulunmaktadır. Bu durum, son yıllardaki krizlerin özellikle inşaat sektörünü etkilemesiyle ilişkilidir. Ekonomik toparlanma, inşaat faaliyetlerini hızlandırırken aynı zamanda kaliteli konutlara olan talebi de artırmıştır. Ancak arz henüz talebi karşılayamadığı için özellikle büyük şehirlerde kira fiyatları sürekli yükselmektedir.

Yunanistan Merkez Bankası verilerine göre konut fiyatları kriz öncesi seviyeleri aşmış olup, ülke genelinde fiyatlar 2008 seviyelerinin %7,14 üzerine çıkmıştır. Attika bölgesi %12,5 artış ile bu yükselişe öncülük ederken, 2017’deki dip seviyeden bu yana toplam artış %86’ya ulaşmıştır. Bu durum, piyasanın artık toparlanma aşamasını geride bıraktığını ve olgun bir döneme girdiğini göstermektedir. Bu aşamada getiriler, satın alma kararından çok lokasyon kalitesi ve yatırım stratejisine bağlıdır.

Uzman tahminlerine göre uzun dönem kiralamalarda yıllık getiri %3 ile %5 arasında değişmektedir.

Yunanistan Yatırım Yoluyla Oturum İzni Programına Nasıl Katılınır?

Oturum izni almak için uygun bir mülk seçip satın almanız, satış sözleşmesini noter ve tapu sicilinde kaydettirmeniz ve gerekli belgeleri göçmenlik makamlarına sunmanız gerekir. Bu süreç 4 aydan uzun sürmektedir. Ancak başvuru sahiplerinin bizzat bulunmasına gerek yoktur; Astons’un avukatları tüm süreci yürütmektedir.

Başvurunun yapılmasının hemen ardından yatırımcı ve aile üyeleri 1 yıl boyunca Yunanistan’a vizesiz giriş hakkı elde eder. Avrupa Birliği’nde serbest dolaşım sağlayan oturum izni ise yaklaşık 1 yıl içinde verilir ve ilk etapta 5 yıl geçerli olup süresiz şekilde yenilenebilir.

Yunan Programı Kapsamında Hangi Tür Gayrimenkuller Satın Alınabilir?

Yunan hükümeti yatırımcıların tercih edeceği mülk türünü sınırlandırmamaktadır. Yatırımcılar oteller, adalarda lüks villalar, başkentte daireler veya ana karadaki diğer şehirlerde mülkler satın alabilir. Birincil veya ikincil piyasadan daire ya da ev tercih edilebilir.

Yatırım eşiği, bölgeye ve mülk türüne göre değişmektedir:

  • €800.000 — Attika, Selanik, Girit, Rodos, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ü aşan diğer adalarda en az 120 m² büyüklüğünde tek bir mülk için minimum yatırım tutarı.
  • €400.000 — Ülkenin diğer bölgelerinde en az 120 m² büyüklüğünde tek bir mülk için minimum yatırım tutarı.
  • €250.000 — ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi durumunda, mülkün büyüklüğü veya konumu fark etmeksizin minimum yatırım tutarı. Aynı eşik, devlet koruması altındaki tarihi binalar için de geçerlidir. Ancak bu tür mülklerin tamamen restore edilmesi gerekir; aksi takdirde oturum izni yenilenemez.

Eski otellerin, ofislerin ve endüstriyel yapıların konuta dönüştürülmesi Yunan hükümetinin önemli girişimlerinden biridir. Bu uygulama, uzun dönem kiraların düşürülmesini hedeflemektedir. Dönüştürülecek binalar, talebin arzdan yüksek olduğu bölgelerde seçilmektedir. Geliştirici, dönüşüm için izin almalı ve binayı konut standartlarına uygun hale getirmelidir. Sonuç olarak modern malzemelerle inşa edilmiş, enerji verimli yaşam alanları ortaya çıkar.

Dönüştürülmüş mülkleri tercih etmek sadece düşük yatırım eşiği nedeniyle avantajlı değildir. Bu bütçeyle stüdyo veya 1–2 yatak odalı daireler gibi farklı büyüklüklerde mülkler satın alınabilir. Küçük metrekareli daireler daha hızlı kiralanır ve piyasa dalgalanmalarında daha az boş kalır.

Kira Geliri İçin En Karlı Bölgeler Nerelerdir?

Başkentteki mülkler her zaman yüksek talep görmektedir çünkü büyük şirketlerin ofisleri, kamu kurumları ve üniversiteler burada yer alır. Atina’da fiyat artışını etkileyen faktörlerden biri de 7 kat üzeri bina inşaatının yasak olması ve mevcut yapılaşmanın yoğunluğudur.

Uzun dönem kiralama için aşağıdaki noktalara yürüme mesafesinde bulunan 1–2 odalı daireler tercih edilmelidir:

  • metro istasyonları;
  • üniversite kampüsleri.

Site içerisinde otopark bulunması da önemli bir avantajdır, çünkü Atina gibi eski büyük şehirlerde otopark yetersizdir.

Birçok aile daha sakin ve yeşil banliyölere, örneğin Chalandri veya Pire’ye taşınmayı tercih etmektedir. Bu bölgeler şehirle entegredir ve toplu taşıma hatlarına sahiptir. Pire, deniz kıyısında yer alır ve şehir merkezine doğrudan metro bağlantısı bulunur. Son yıllarda en hızlı gelişen bölgelerden biridir ve birçok modern konut seçeneği sunar.

Glyfada’daki konutlar ise expat’ler ve dijital göçebeler için caziptir. Burası güzel plajlara sahip bir sahil bölgesidir.

Selanik’te de kira getirileri yüksektir. 2024 yılında şehir ilk kez Atina’yı geride bırakmıştır. Ancak burada yeni konut projeleri hâlâ sınırlıdır.

Oturum izni programı kapsamında satın alınan mülkler kısa dönem kiralamaya uygun değildir. Ancak turistik bölgelerde bile yerel kiracılara hitap eden çözümler mümkündür. Örneğin Girit’in önemli şehirlerinden Hanya’da, sahile yakın ancak turistik merkezden uzak, yerleşim bölgelerinde bulunan daireler hem yerel halk hem de dijital göçebeler için caziptir.

Satın Alma İçin Hangi Bütçeyi Planlamalısınız?

€250.000 bütçe ile Atina ve çevresinde ticari mülkten konuta dönüştürülmüş 1–2 odalı daireler satın alınabilir. Astons, geliştiricilerle doğrudan çalıştığı için portföyünde bu tür özel fırsatlar bulunmaktadır. Bu mülkleri standart emlak sitelerinde bulmak neredeyse imkânsızdır.

Satın alma sürecinde %3,09 tapu harcı ve noter, avukat ile tapu kayıt masrafları eklenir. Bu giderler toplamda %3–6 arasında değişir.

Geliştiriciler daireleri iç tasarım tamamlanmış, ankastre mutfak ve sıhhi tesisat kurulmuş şekilde teslim eder. Ancak mobilya dahil değildir. Yunanistan’da kiracılar genellikle eşyasız ev kiralayıp kendi mobilyalarını getirir. Bu nedenle ekstra mobilya yatırımı gerekmez.

Yunanistan’da Gayrimenkul Bakım Maliyetleri Ne Kadardır?

Oturum izni statüsünü koruyabilmek için mülkün, kalıcı oturum veya vatandaşlık alınana kadar mülkiyette tutulması gerekir. Bu süreçte bakım ve vergi giderleri ödenir.

Daireler için aidat ve faturalar aylık yaklaşık €200’den başlar. Kiraya verildiğinde bu giderleri kiracı öder ve çoğu zaman su ve elektrik aboneliklerini kendi adına alır. Ana gider kalemleri sayaç üzerinden hesaplanan su, elektrik ve bazen gazdır.

Ev kullanılmadığında temel giderler site bakımı, ortak alan temizliği ve varsa havuz bakımıdır. Bazı binalarda merkezi ısıtma bulunur ve kullanılmasa bile ödeme yapılması gerekir. Modern projelerde bireysel ısıtma sistemi olduğu için bu gider kontrol edilebilir.

Kira gelirinden elde edilen kazanç için vergi ödenir:

  • €12.000’ye kadar %15
  • €12.000–€35.000 arası %35
  • €35.000 üzeri %45

Yatırımcı, mülkü kendi kurduğu bir şirket üzerinden satın alabilir. Bu durumda kurumlar vergisi oranı %22’dir.

Emlak vergisi, mülk sahibinin online beyanı sonrasında otomatik olarak hesaplanır. Tutar, mülkün büyüklüğü, konumu ve yaşı gibi faktörlere bağlıdır.

  • Temel vergi oranı m² başına €0,1 ile €13 arasındadır.
  • Tüzel kişiler için %0,55 ek vergi uygulanır; bireylerde bu oran %0 ile %1,5 arasında değişir.
  • Ayrıca %0,025–%0,035 arasında belediye vergisi alınır.
  • Emlak vergisi yıl boyunca 10–11 taksit halinde ödenebilir. Oranlar ve düzenlemeler her yıl değişebilir.

Başvurunuzu Şimdi Yapın

Yunanistan Golden Visa programını mı düşünüyorsunuz? Astons, süreç boyunca size net ve yapılandırılmış bir danışmanlık sunar. Uygun yatırım seçeneklerinin belirlenmesinden belge hazırlığına ve resmi süreçlerin yönetimine kadar tüm aşamalarda yanınızdayız. Size ve ailenize en uygun çözümü keşfetmek için uzmanlarımızla iletişime geçin.