Информация, предоставляемая на этом веб-сайте в любой форме, предназначена исключительно для информационных целей и не является юридической консультацией. Вы не должны принимать решения на основе только этой информации. Специалисты Astons будут рады обсудить любые ваши конкретные вопросы и предоставить вам профессиональную юридическую консультацию.
Инвесторы всегда стремились увеличить доход и приумножить свой капитал, а в условиях текущего кризиса и политико-экономической нестабильности, этот вопрос стал еще более актуальным для очень многих. Инвестирование средств в недвижимость — один из самых популярных способов сохранения средств.
Что такое инвестиции в недвижимость и какие стратегии инвестирования существуют, какие преимущества получает инвестор и с какими проблемами он может столкнуться — разбираемся вместе в этой статье.
Инвестиционная недвижимость — это тот или иной имущественный объект, который приобретают с целью сохранения финансовых средств и получения дохода в перспективе. Разберемся с тем, какие виды недвижимости приобретают с целью инвестирования и на что стоит обращать внимание при выборе объекта.
Сюда входят объекты, подходящие для проживания, это могут быть квартиры, дома, коттеджи или таунхаусы в черте города и за его пределами. Такой вид инвестиций считается самым популярным и наименее рискованным способом вложить деньги, поэтому начинающие инвесторы чаще всего приобретают именно объекты жилого фонда.
Кроме того, покупку жилой недвижимости легче оформить с юридической стороны — здесь гораздо меньше налоговых и правовых норм, чем, к примеру, в коммерческой недвижимости, что позволяет с минимальными усилиями и вложениями начать получать прибыль от вложенных средств.
Сюда относятся все объекты, не используемые в качестве жилья. Это могут быть складские помещения, офисы, производственные и торговые площади. Здесь также довольно низкий уровень риска — коммерческая недвижимость, как правило, сдается на долгий срок, мало зависит от личных предпочтений арендатора, сезонности; главные условия — это площадь и удачное расположение объекта. Стоимость таких инвестиций, в среднем, выше, чем в жилой недвижимости, но зато содержание объекта обходится дешевле. Кроме того, коммерческая недвижимость меньше подвержена изменению стоимости, чем жилая, что гарантирует стабильный доход в долгосрочной перспективе.
Этот вариант предполагает приобретение жилых и коммерческих помещений в новостройках на любом этапе до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства — один из самых высокорисковых видов инвестирования. Здесь покупатель может столкнуться как с недобросовестными подрядчиками и задержками в сдаче очередей строительства, так и с откровенным мошенничеством: нарушением плана строительства, качества материалов, планировки и так далее. Учитывая это, инвестору важно серьезно подходить к выбору объекта и подрядчика. Этот вариант – наиболее перспективный в инвестиционном плане, поскольку на стадии котлована и до сдачи недвижимости в эксплуатацию стоимость в разы ниже. Поэтому если минимизировать возможные риски за счет выбора надежного застройщика с хорошей истории завершенных проектов, инвестиционная составляющая тут крайне высока. Получить максимальный доход, как правило, можно после продажи новой квартиры в уже завершенном и сданном ЖК.
Покупка земельных участков может осуществляться для разных целей: покупка для последующей перепродажи, межевания и продажи «по частям», строительства или ведения бизнеса. В любом случае, этот вариант инвестирования подходит как начинающим, так и опытным инвесторам: покупка земли предполагает минимальное участие со стороны покупателя; стоимость и востребованность земли, как правило, только растет со временем, а назначение земельного участка можно изменить со временем, при смене стратегии инвестирования.
Покупку недвижимости за границей можно смело выделить в отдельный вид инвестирования в недвижимость. Приобретенный объект можно сдавать в сезон, получая хороший доход, либо использовать в качестве жилья в отпуске для себя, и иметь запасной вариант, гарантирующий безопасность и мобильность вам и вашей семье. К тому, стоимость зарубежной недвижимости часто сопоставима с ценами в крупных городах России: в некоторых странах за стоимость трехкомнатной квартиры в хорошем районе можно приобрести просторные апартаменты в столице или дом в курортном районе.
Один из главных плюсов приобретения зарубежной недвижимости — возможность получения особого миграционного статуса: вида на жительство, «золотой визы», а в некоторых случаях, и гражданства. При таком варианте инвестирования важно внимательно изучить законы страны, касающиеся купли-продажи объекта: может ли иностранец приобрести недвижимость и какую именно, какие условия понадобится выполнить, и какие расходы будут ожидать инвестора.
В этом случае предпочтительно обращаться к профессиональным юристам, работающим с зарубежной недвижимостью: это позволит сэкономить деньги и снизить риски.
Вариантов вложений в недвижимость довольно много. Как правило, инвестор выбирает подходящую ему стратегию, исходя из своих целей, финансовых возможностей, приемлемого срока окупаемости, а также из допустимого уровня риска. Подробнее рассмотрим самые популярные стратегии инвестирования в недвижимость.
В этом случае предполагается два варианта:
Флиппинг — по сути, один из вариантов покупки готовой недвижимости с последующей перепродажей. Ликвидный объект в плохом состоянии выбирают на вторичном рынке, затем производят ремонт и продают по более высокой цене. Наибольшее распространение эта стратегия получила в Америке, где флипперы покупают и продают дома; в России же большей популярностью пользуются однокомнатные квартиры и студии: здесь объем вложений в ремонт существенно меньше, чем в двух-трехкомнатных квартирах, а вот цена для последующей продажи вырастает существенно.
Флиппинг предполагает постоянный мониторинг рынка недвижимости и поиск подходящих вариантов, наличие хорошего юриста и возможностей быстро, качественно и недорого осуществить ремонт. При этом, стратегия позволяет быстрее получить прибыль, чем покупке для сдачи в аренду: срок окупаемости при флиппинге, как правило, составляет 4-6 месяцев.
В этом случае инвестор приобретает готовую недвижимость и сдает ее в аренду, получая доход в долгосрочной перспективе. Срок окупаемости при такой стратегии довольно большой — как правило, понадобится не менее 10-15 лет, чтобы «отбить» первоначальные вложения.
Сдавать квартиру или дом можно посуточно или на долгий срок: в первом случае, придется тратить время на постоянный поиск арендаторов и быть готовым к расходам на уборку и ремонт, но доходность может составить до 30%.
При долгосрочной аренде искать жильцов придется гораздо реже, но и доходность таких инвестиций невысока — около 4-6% в год.
Довольно часто собственники недвижимости при последующей сдаче объекта прибегают к услугам посредников — специалистов по недвижимости и агентств. В этом случае агент за определенную комиссию (фиксированная ставка или % от стоимости аренды) берет на себя большую часть нагрузки, связанной с арендой: поиск арендаторов, контроль ежемесячных платежей, состояния недвижимости, текущий ремонт и прочее. Собственник экономит время, избегает стресса и конфликтных ситуаций, получая пассивный доход.
Одной из самых эффективных и прибыльных стратегий инвестирования является покупка зарубежной недвижимости с целью получения ВНЖ, «золотой визы» или гражданства в другой стране.
Программы привлечения иностранных инвестиций через покупку недвижимости есть во многих государствах. В общем виде, инвестор обязуется приобрести недвижимость, подходящую под условия программы на определенную сумму средств, после чего имеет возможность легализоваться в стране, вместе с членами своей семьи.
Помимо статуса резидента, недвижимость в большинстве стран можно сдавать в аренду, получая при этом дивиденды в размере 6-8% годовых, а также иметь возможность проводить отпуск в собственном жилье.
С какой бы целью инвестор не приобретал недвижимость, вне зависимости от назначения и выбранной стратегии, важно подойти к выбору недвижимости со всей серьезностью: от этого будет зависеть успешность вложений и последующий доход.
Инвестиции в недвижимость — это, в первую очередь, бизнес, а прибыльный и эффективный бизнес невозможен без анализа рынка.
Даже если вы планируете приобрести небольшую квартиру под сдачу, необходимо понимать, какие перспективы вас ждут в долгосрочном периоде, как будет изменяться спрос на вашу недвижимость, будет ли расти цена и т.д.
Здесь играют значение множество факторов, которые нужно учесть при покупке того или иного объекта: общая тенденция того или иного вида недвижимости в конкретном регионе или стране, доходы населения, количество приезжих, сезонность, конкурентоспособность, генеральный план развития города.
Не стоит покупать элитные апартаменты под сдачу в спальном районе, где в основном живут семьи со средним уровнем дохода; жилье в отдаленном районе, востребованное сейчас, может существенно потерять в стоимости в связи с обширным строительством многоквартирного жилого комплекса неподалеку; а квартира, купленная на периферии, – вырасти в цене из-за построенного метро через пару лет.
Не стоит сразу же соглашаться на покупку первого привлекательного варианта — внимательно изучите все доступные предложения на аналогичные объекты в выбранном или ближайшем районе.
Кроме того, низкая цена может скрывать недостатки: задолженности по коммунальным платежам, проблемы с документами, плохое состояние дома, неблагоприятных соседей и многое другое.
В большинстве случаев лучше доверить проверку выбранного объекта опытному риелтору, особенно, если речь идет о покупке недвижимости в другой стране: хороший специалист сможет уберечь вас от проблем, связанных с местными законами или условиями жизни.
На будущую стоимость выбранного объекта большое влияние оказывает его месторасположение: от этого зависит не только то, за какую цену удастся продать недвижимость в будущем, но и потенциальная стоимость арендной платы.
Важно наличие инфраструктуры: магазинов, школ и других образовательных учреждений, аптек и больниц, кафе и ресторанов, транспортная доступность и наличие парковки, парки и скверы поблизости, места для отдыха с детьми.
В свою очередь, снижать стоимость будут промышленные зоны неподалеку, дорога под окнами и прочие атрибуты неблагоприятного района.
Большое значение при выборе расположения играет то, с какой целью вы планируете приобретать недвижимость: хороший район для рабочих и бизнесменов может означать меньший интерес для семей с детьми; дом для сезонного отдыха лучше приобретать в непосредственной близости от курортной зоны и наоборот, квартиру-студию лучше поискать поближе к деловым районам.
Например, вы планируете приобрести недвижимость на Кипре. Если вы заинтересованы в долгосрочной аренде и стабильном доходе вне зависимости от сезонного спроса, пусть и ставка будет чуть ниже – рассмотрите Никосию. Здесь множество международных компаний, дипломатические представительства разных стран, множество университетов – сюда приезжают на ПМЖ сотрудники компаний, семьи с детьми, дипломаты и студенты в поиске жилья в аренду.
Арендные ставки на квартиры в Лимасоле или Пафосе, которые расположены на первой линии от моря или совсем рядом, будут намного выше. Но спрос больше подвержен сезонным колебаниям.
Важно убедиться в том, устраивает ли вас состояние выбранного объекта: можно ли его сразу сдавать или продавать, или, в случае покупки для флиппинга, насколько быстро и с какими затратами удастся привести объект в требуемый вид. Также стоит оценить необходимость дополнительных вложений — это может существенно влиять как на итоговую стоимость объекта, так и на его потенциальную доходность.
Важный плюс приобретения зарубежной недвижимости: в большинстве своем апартаменты и виллы сдаются уже с чистовой отделкой и даже частичной меблировкой, включая кухни со встроенной и качественной техникой, сантехникой. Вам не придется тратить время и дополнительные финансы на обустройство жилья для сдачи в аренду.
Один из самых важных моментов при покупке недвижимости — это проверка документов: правоустанавливающие положения, выписки из государственного реестра, кадастровый и технический паспорт, договор купли-продажи, документы, удостоверяющие личность собственника, и так далее.
Проверку лучше доверить компетентному специалисту — юристу, риелтору, брокеру или агенту по недвижимости: при неправильных или поддельных документах риски потерять вложенные средства составляет практически 100%.
Важно понимать, насколько объект востребован в выбранном районе: если похожих вариантов рядом немного, а спрос на них довольно большой, это повысит стоимость вашей недвижимости в будущем как при сдаче в аренду, так и при продаже.
Важно определиться с целями и сроками. Если вы хотите получать небольшой, но стабильный доход в длительной перспективе, и вас устраивает возврат вложенных средств в течение 15-20 лет — стоит подбирать недвижимость, которая лучше подходит для длительной сдачи в аренду.
Если же получить доход нужно быстро, то лучше рассмотреть варианты в новостройках или недвижимость на вторичном рынке, подходящую для перепродажи после небольшого ремонта.
Новичкам в области инвестиций в недвижимость стоит потратить время и некоторое количество денег, обратившись к профессиональным юристам и риэлторам: это поможет сократить расходы и избежать большого количества проблем в будущем.
Инвестиции в недвижимость — один из самых стабильных и надежных способов сохранить финансовые средства и получить дополнительный доход. Как и любой вариант инвестирования, этот вид сложений имеет свои преимущества и недостатки.
Подводя итог, можно сказать, что инвестиции в недвижимость — довольно стабильный и надежный вариант вложения финансовых средств, позволяющий не только получать пассивный доход, но и дающий возможность диверсифицировать свои финансы и в значительной степени защитить их от инфляции.
Инвестиции в зарубежную недвижимость, помимо общих преимуществ, могут дать возможность получить особый миграционный статус своему покупателю.
Многие страны имеют программы ВНЖ, «золотых виз» и получения гражданства за покупку недвижимости, что в современных условиях пользуется большим спросом среди инвесторов.
В рамках программы иностранец обязуется приобрести недвижимость на определенную законом сумму, и не выводить средства в течение определенного периода. То есть недвижимость можно продать, но для сохранения статуса потребуется приобрести равнозначный актив.
К примеру, в Испании для получения ВНЖ стоимость недвижимости должна быть выше €500 000, в Греции — от €250 000 в некоторых муниципалитетах и от €500 000 в других, на Кипре — от €300 000, в ОАЭ недвижимость, подходящая для получения статуса резидента,обойдется в $204 000, или в $545 000 (если вы планируете получить 10-летнюю «золотую визу»); гражданство Турции предполагает приобретение недвижимости стоимостью от $400 000.
Покупка недвижимости за границей предполагает не только изучение правил получения статуса резидента, но и оценку инвестиционной привлекательности приобретаемого объекта.
Рынок недвижимости как в Европе, так и в восточных странах показывает стабильный рост, что делает покупку недвижимости хорошим вложением. Важно определиться, для каких целей приобретается недвижимость и как вы планируете ей распоряжаться.
К тому же, в каждой стране есть свои нюансы, связанные с рынком недвижимости — например, запреты на покупку для иностранцев определенных объектов, ограничения на продажу или сдачу в аренду. Решение этих вопросов, так же как и проверку документов и надёжности продавца, лучше доверить профессиональным агентам, имеющим опыт работы с конкретным рынком и конкретной страной. Нельзя забывать и о налоговом законодательстве страны для иностранцев — при оценке доходности того или иного объекта, это может сыграть существенную роль.
Помимо привлекательной стоимости, возможности получать пассивный доход и пользоваться недвижимостью в другой стране в личных целях, например, проводить отпуск в своем доме на побережье, инвестор может получить статус резидента, что позволит не только увеличить личную мобильность, но и даст множество других преимуществ:
Для граждан России и Белоруссии в настоящее время многие программы ВНЖ и гражданства в других странах стали недоступны. Тем не менее, есть альтернативный вариант – через получение промежуточного гражданства. К примеру, можно получить паспорт Вануату и принять участие в программе «золотой визы» Греции.
В последние годы наибольшей популярностью для приобретения недвижимости пользуются Кипр, Турция, ОАЭ, Греция. До недавнего времени в этот список входила и Португалия, но недавно принятые изменения в программе «золотой визы» исключили покупку недвижимости из способов получения статуса ВНЖ.
Потенциальный инвестор, планирующий приобрести недвижимость в той или иной стране для получения миграционного статуса, должен соответствовать определенным требованиям.
От страны к стране требования меняются, но в общем виде инвестор должен:
Далее рассмотрим основные требования популярных инвестиционных программ, их особенности и отличия.
Кипр — одно из самых популярных направлений для релокации среди мигрантов: средиземноморский климат, богатая культура и история, относительно низкие цены при высоком уровне жизни и стабильная экономика привлекают как туристов, так и желающих переехать. С точки зрения недвижимости, Кипр не менее привлекателен: цены на нее, при стабильно высоком спросе, умеренно растут; наибольший интерес привлекает курортная недвижимость и объекты класса люкс.
Получить ПМЖ Кипра можно всего за 6-8 месяцев за инвестиции в недвижимость на сумму от €300 000.
В рамках программы можно приобрести один или несколько объектов на указанную стоимость, главное требование — возможна покупка только на первичном рынке и приобретение допускается только через компанию-застройщика.
Недвижимость можно как использовать для личного проживания, так и сдавать в аренду. Приобрести ее можно как на физлицо, так и на компанию; минимальный годовой доход, который потребуется подтвердить составляет €50 000.
Если в заявлении указана супруга, то к этой сумме добавляется еще €15 000, если у инвестора есть дети на иждивении — то еще €10 000 за каждого ребенка.
Инвестору с ПМЖ Кипра не обязательно проживать в стране постоянно — достаточно приезжать раз в два года, а статус распространяется на всю семью основного заявителя.
С ПМЖ Кипра нельзя официально работать на территории страны, можно только получать пассивный доход. Через 5 лет статус можно продлить или претендовать на получение местного гражданства – при соблюдении необходимых требований. Подробнее о программе «золотой визы» Кипра читайте в нашем материале.
Турция — одна из наиболее дружелюбных к иностранцам стран в мире с точки зрения выдачи миграционного статуса: здесь можно получить как ВНЖ, так и гражданство за приобретение недвижимости.
Рынок недвижимости Турции — один из самых быстрорастущих в мире за последние годы, несмотря внутренние политические изменения и общую мировую нестабильность: цены на жилые объекты в стране выросли на 20% в годовом выражении. Подробно о состоянии рынка недвижимости Турции и перспективах мы писали в этой статье.
Для иностранцев доступно два варианта получения миграционного статуса в Турции: получение ВНЖ и гражданства.
ВНЖ Турции можно получить за инвестиции в недвижимость с кадастровой стоимостью от $200 000. Вид на жительство выдается на 2 года с возможностью последующего продления, через 5 лет в этом статусе можно претендовать на получение гражданства Турции, при выполнении необходимых условий и сдаче экзамена на владение турецким языком. Подробнее о получении ВНЖ Турции за покупку недвижимости читайте в нашем материале.
Гражданство Турции доступно при инвестициях на сумму от $400 000 — можно приобрести практически любую недвижимость, а также несколько объектов на указанную сумму. Их можно сдавать сразу же после завершения сделки, а продавать – через 3 года после перехода права собственности.
Главные требования — нельзя приобретать объект, который уже был использован для получения гражданства ранее, а также нельзя заключать сделки с собственными компаниями и родственниками.
Гражданство получает как основной заявитель, так и его семья — супруги, дееспособные несовершеннолетние дети и дети старше 18 лет, имеющие недееспособность. При этом, количество членов семьи не увеличивает сумму необходимых инвестиций.
Кроме того, для того, чтобы получить инвестиционное гражданство, не потребуется сдавать экзамен на знание языка или истории страны, приносить присягу — даже личное присутствие необязательно, паспорт можно получить дистанционно. Подробнее о получении гражданства Турции за инвестиции в недвижимость читайте в нашем материале.
В последнее время регулярно поступают сообщения о том, что программу инвестиционного гражданства Турции отменят, или повысят порог входа до $600 000. Пока что эти новости не получили официального подтверждения, но изменения могут принять очень быстро.
Популярность этого направления возросла в последние годы благодаря быстро растущему рынку недвижимости и высокой доходности объектов. Кроме того, ОАЭ — это надежная банковская система, а также выгодные условия налогообложения: НДС составляет 5%, налог на прибыль — от 0 до 9%.
Статус резидента в Дубае можно получить всего за пару недель. Причем, для всей семьи — супругов, детей в любом возрасте, а также на семейных работников.
В ОАЭ нет понятия ВНЖ как такового, для иностранцев доступно получение долгосрочной визы резидента и Emirates ID — местное удостоверение личности. Для его оформления на 2 года с правом продления потребуется приобрести недвижимость на сумму от $204 000, допускается покупка в беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом в 50% от общей стоимости объекта.
Для получения 10-летнего статуса необходимо приобрести недвижимость на сумму от $545 000, здесь также доступна беспроцентная рассрочка, с первоначальным взносом в размере 10% от стоимости объекта (изменения были приняты правительством ОАЭ в начале 2024 года). В обоих случаях допускается покупка только на первичном рынке, и только в специальных районах — Freehold Zones.
Обладатель «золотой визы» ОАЭ не обязан проживать в стране в течение определенного времени, может открывать свой бизнес в стране, а также имеет право официально трудоустраиваться в местные компании. Подробнее о получении статуса резидента ОАЭ за инвестиции в недвижимость читайте в нашем материале.
Греческая «золотая виза» стала самой популярной европейской миграционной программой в мире в 2023 году. ВНЖ выдается за 2-3 месяца сроком на 5 лет с возможностью продления на аналогичный период. Через 7 лет в статусе резидента можно претендовать на получение греческого гражданства, выполнив необходимые требования законодательства. В заявку на ВНЖ можно включить супругу или супруга, детей до 21 года и родителей заявителя, а также супруга / супруги заявителя.
1 сентября 2024 года вступили в силу изменения, касающиеся минимального порога инвестиций.
Теперь претендентам на греческий ВНЖ требуется вложить:
Инвестиции должны осуществляться в отдельный (то есть единственный) объект недвижимости с минимальной площадью 120 квадратных метров.
Однако есть исключения. Минимальный порог инвестиций сохраняется на уровне €250 000, если:
- недвижимость для «золотой визы» преобразуется из коммерческой в жилую;
- или расположена в зданиях, представляющих исторический и культурный интерес и находящихся под охраной. Полное восстановление и реконструкция объекта – обязательное условие для первого продления визы через 5 лет.
При этом недвижимость может быть любой площади и находиться в любом регионе Греции.
Программа «золотой визы» Греции на текущий момент не доступна обладателям паспорта РФ и Белоруссии. Тем не менее, принять участие в программе можно, получив гражданство другой страны, например, Вануату. Подробнее о возможностях и подробностях такой комбинированной программы читайте в нашем материале или узнайте на консультации у специалистов компании Astons.
Покупка недвижимости — надежный вариант не только сохранить, но и приумножить накопления. Вкладывая деньги в недвижимость, вы приобретаете ликвидный актив, способный принести дополнительный доход и дающий уверенность в завтрашнем дне.
Главное — с должным вниманием отнестись к процессу подбора и покупки недвижимости, рассмотреть и выбрать наиболее подходящую под ваши цели и предпочтения стратегию, оценить возможные риски и перспективы в долгосрочном периоде.
Если вы выбираете инвестиции в зарубежную недвижимость, рекомендуем обратиться к профессиональным специалистам — это поможет уменьшить риски, сэкономить средства и время.
Компания Astons — лицензированный агент международных миграционных программ с более чем 30-летним опытом работы в секторе инвестиционной недвижимости.
ОАЭ, Дубай
Россия, Москва
Великобритания, Лондон
Кипр, Лимассол
Греция, Афины
Португалия, Кашкайш
США, Форт-Лодердейл
Мальта, Сент-Джулианс
Заявки принимаются круглосуточно,
офисы работают с 10 до 18 по местному времени.
БЦ «White Stone»,
4й Лесной пер., д.4, Москва, Россия, [email protected]
Astons
Management Consultancies EST
Информация, предоставляемая на этом веб-сайте в любой форме, предназначена исключительно для информационных целей и не является юридической консультацией. Вы не должны принимать решения на основе только этой информации. Специалисты Astons будут рады обсудить любые ваши конкретные вопросы и предоставить вам профессиональную юридическую консультацию.
Персональный иммиграционный эксперт подробно ответит на все вопросы и предложит оптимальное решение ваших задач.
Персональный брокер подробно ответит на все вопросы и предложит оптимальные объекты под ваши задачи и бюджет.
OK
