Все про инвестиции в недвижимость

Инвесторы всегда стремились увеличить доход и приумножить свой капитал, а в условиях текущего кризиса и политико-экономической нестабильности, этот вопрос стал еще более актуальным для очень многих. Инвестирование средств в недвижимость — один из самых популярных способов сохранения средств.

Что такое инвестиции в недвижимость и какие стратегии инвестирования существуют, какие преимущества получает инвестор и с какими проблемами он может столкнуться — разбираемся вместе в этой статье.

Инвестиционная недвижимость: что это и какая бывает?

Инвестиционная недвижимость — это тот или иной имущественный объект, который приобретают с целью сохранения финансовых средств и получения дохода в перспективе. Разберемся с тем, какие виды недвижимости приобретают с целью инвестирования и на что стоит обращать внимание при выборе объекта.

Жилая недвижимость

Сюда входят объекты, подходящие для проживания, это могут быть квартиры, дома, коттеджи или таунхаусы в черте города и за его пределами. Такой вид инвестиций считается самым популярным и наименее рискованным способом вложить деньги, поэтому начинающие инвесторы чаще всего приобретают именно объекты жилого фонда.

Кроме того, покупку жилой недвижимости легче оформить с юридической стороны — здесь гораздо меньше налоговых и правовых норм, чем, к примеру, в коммерческой недвижимости, что позволяет с минимальными усилиями и вложениями начать получать прибыль от вложенных средств.

Коммерческая недвижимость

Сюда относятся все объекты, не используемые в качестве жилья. Это могут быть складские помещения, офисы, производственные и торговые площади. Здесь также довольно низкий уровень риска — коммерческая недвижимость, как правило, сдается на долгий срок, мало зависит от личных предпочтений арендатора, сезонности; главные условия — это площадь и удачное расположение объекта. Стоимость таких инвестиций, в среднем, выше, чем в жилой недвижимости, но зато содержание объекта обходится дешевле. Кроме того, коммерческая недвижимость меньше подвержена изменению стоимости, чем жилая, что гарантирует стабильный доход в долгосрочной перспективе

 

Незавершенные объекты

Этот вариант предполагает приобретение жилых и коммерческих помещений в новостройках на любом этапе до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства — один из самых высокорисковых видов инвестирования. Здесь покупатель может столкнуться как с недобросовестными подрядчиками и задержками в сдаче очередей строительства, так и с откровенным мошенничеством: нарушением плана строительства, качества материалов, планировки и так далее. Учитывая это, инвестору важно серьезно подходить к выбору объекта и подрядчика. Этот вариант – наиболее перспективный в инвестиционном плане, поскольку на стадии котлована и до сдачи недвижимости в эксплуатацию стоимость в разы ниже. Поэтому если минимизировать возможные риски за счет выбора надежного застройщика с хорошей истории завершенных проектов, инвестиционная составляющая тут крайне высока. Получить максимальный доход, как правило, можно после продажи новой квартиры в уже завершенном и сданном ЖК.

Земельные участки

Покупка земельных участков может осуществляться для разных целей: покупка для последующей перепродажи, межевания и продажи «по частям», строительства или ведения бизнеса. В любом случае, этот вариант инвестирования подходит как начинающим, ‎так и опытным инвесторам: покупка земли предполагает минимальное участие со стороны покупателя; стоимость и востребованность земли, как правило, только растет со временем, а назначение земельного участка можно изменить со временем, при смене стратегии инвестирования.

Зарубежная недвижимость

Покупку недвижимости за границей можно смело выделить в отдельный вид инвестирования в недвижимость. Приобретенный объект можно сдавать в сезон, получая хороший доход, либо использовать в качестве жилья в отпуске для себя, и иметь запасной вариант, гарантирующий безопасность и мобильность вам и вашей семье. К тому, стоимость зарубежной недвижимости часто сопоставима с ценами в крупных городах России: в некоторых странах за стоимость трехкомнатной квартиры в хорошем районе можно приобрести просторные апартаменты в столице или дом в курортном районе.

Один из главных плюсов приобретения зарубежной недвижимости — возможность получения особого миграционного статуса: вида на жительство, «золотой визы», а в некоторых случаях, и гражданства. При таком варианте инвестирования важно внимательно изучить законы страны, касающиеся купли-продажи объекта: может ли иностранец приобрести недвижимость и какую именно, какие условия понадобится выполнить, и какие расходы будут ожидать инвестора.

Стратегии инвестирования в недвижимость

Вариантов вложений в недвижимость довольно много. Как правило, инвестор выбирает подходящую ему стратегию, исходя из своих целей, финансовых возможностей, приемлемого срока окупаемости, а также из допустимого уровня риска. Подробнее рассмотрим самые популярные стратегии инвестирования в недвижимость.

Покупка с последующей перепродажей (капитализация)

В этом случае предполагается два варианта:

• Приобретение незавершенного объекта недвижимости и продажа после сдачи в эксплуатацию. Чаще всего покупают на старте продаж (обычно, когда объект находится на этапе котлована) — по минимальным ценам: в этом случае, капитализация может достигать 30%.
• Покупка готовой недвижимости в сданных новостройках на первичном рынке. Рынок недвижимости, в большинстве случаев, растет, что влечет за собой рост стоимости как жилой, так и коммерческой недвижимости. В этом случае важно внимательно подойти к выбору объекта: развивающийся район и инфраструктура, развитие транспорта, сдача объектов социального назначения в обозримом будущем будут существенно влиять на рост цены.

Флиппинг

Флиппинг — по сути, один из вариантов покупки готовой недвижимости с последующей перепродажей. Ликвидный объект в плохом состоянии выбирают на вторичном рынке, затем производят ремонт и продают по более высокой цене. Наибольшее распространение эта стратегия получила в Америке, где флипперы покупают и продают дома; в России же большей популярностью пользуются однокомнатные квартиры и студии: здесь объем вложений в ремонт существенно меньше, чем в двух-трехкомнатных квартирах, а вот цена для последующей продажи вырастает существенно.

Флиппинг предполагает постоянный мониторинг рынка недвижимости и поиск подходящих вариантов, наличие хорошего юриста и возможностей быстро, качественно и недорого осуществить ремонт. При этом, стратегия позволяет быстрее получить прибыль, чем покупке для сдачи в аренду: срок окупаемости при флиппинге, как правило, составляет 4-6 месяцев.

Покупка для сдачи в аренду

В этом случае инвестор приобретает готовую недвижимость и сдает ее в аренду, получая доход в долгосрочной перспективе. Срок окупаемости при такой стратегии довольно большой — как правило, понадобится не менее 10-15 лет, чтобы «отбить» первоначальные вложения.

Сдавать квартиру или дом можно посуточно или на долгий срок: в первом случае, придется тратить время на постоянный поиск арендаторов и быть готовым к расходам на уборку и ремонт, но доходность может составить до 30%.

При долгосрочной аренде искать жильцов придется гораздо реже, но и доходность таких инвестиций невысока — около 4-6% в год.

Доверительное управление недвижимостью

Довольно часто собственники недвижимости при последующей сдаче объекта прибегают к услугам посредников — специалистов по недвижимости и агентств. В этом случае агент за определенную комиссию (фиксированная ставка или % от стоимости аренды) берет на себя большую часть нагрузки, связанной с арендой: поиск арендаторов, контроль ежемесячных платежей, состояния недвижимости, текущий ремонт и прочее. Собственник экономит время, избегает стресса и конфликтных ситуаций, получая пассивный доход.

Получение миграционного статуса и переезд в другую страну

Одной из самых эффективных и прибыльных стратегий инвестирования является покупка зарубежной недвижимости с целью получения ВНЖ, «золотой визы» или гражданства в другой стране.

Программы привлечения иностранных инвестиций через покупку недвижимости есть во многих государствах. В общем виде, инвестор обязуется приобрести недвижимость, подходящую под условия программы на определенную сумму средств, после чего имеет возможность легализоваться в стране, вместе с членами своей семьи.

Помимо статуса резидента, недвижимость в большинстве стран можно сдавать в аренду, получая при этом дивиденды в размере 6-8% годовых, а также иметь возможность проводить отпуск в собственном жилье.

Выбор недвижимости — на что стоит обратить внимание инвестору?

С какой бы целью инвестор не приобретал недвижимость, вне зависимости от назначения и выбранной стратегии, важно подойти к выбору недвижимости со всей серьезностью: от этого будет зависеть успешность вложений и последующий доход.

Анализ рынка и рисков

Инвестиции в недвижимость — это, в первую очередь, бизнес, а прибыльный и эффективный бизнес невозможен без анализа рынка.

Даже если вы планируете приобрести небольшую квартиру под сдачу, необходимо понимать, какие перспективы вас ждут в долгосрочном периоде, как будет изменяться спрос на вашу недвижимость, будет ли расти цена и т.д.

Здесь играют значение множество факторов, которые нужно учесть при покупке того или иного объекта: общая тенденция того или иного вида недвижимости в конкретном регионе или стране, доходы населения, количество приезжих, сезонность, конкурентоспособность, генеральный план развития города.

Не стоит покупать элитные апартаменты под сдачу в спальном районе, где в основном живут семьи со средним уровнем дохода; жилье в отдаленном районе, востребованное сейчас, может существенно потерять в стоимости в связи с обширным строительством многоквартирного жилого комплекса неподалеку; а квартира, купленная на периферии, – вырасти в цене из-за построенного метро через пару лет.

 

Стоимость объекта

Не стоит сразу же соглашаться на покупку первого привлекательного варианта — внимательно изучите все доступные предложения на аналогичные объекты в выбранном или ближайшем районе.

Кроме того, низкая цена может скрывать недостатки: задолженности по коммунальным платежам, проблемы с документами, плохое состояние дома, неблагоприятных соседей и многое другое.

Расположение объекта

На будущую стоимость выбранного объекта большое влияние оказывает его месторасположение: от этого зависит не только то, за какую цену удастся продать недвижимость в будущем, но и потенциальная стоимость арендной платы.

Важно наличие инфраструктуры: магазинов, школ и других образовательных учреждений, аптек и больниц, кафе и ресторанов, транспортная доступность и наличие парковки, парки и скверы поблизости, места для отдыха с детьми.

В свою очередь, снижать стоимость будут промышленные зоны неподалеку, дорога под окнами и прочие атрибуты неблагоприятного района.

Большое значение при выборе расположения играет то, с какой целью вы планируете приобретать недвижимость: хороший район для рабочих и бизнесменов может означать меньший интерес для семей с детьми; дом для сезонного отдыха лучше приобретать в непосредственной близости от курортной зоны и наоборот, квартиру-студию лучше поискать поближе к деловым районам.

Арендные ставки на квартиры в Лимасоле или Пафосе, которые расположены на первой линии от моря или совсем рядом, будут намного выше. Но спрос больше подвержен сезонным колебаниям.

Состояние

Важно убедиться в том, устраивает ли вас состояние выбранного объекта: можно ли его сразу сдавать или продавать, или, в случае покупки для флиппинга, насколько быстро и с какими затратами удастся привести объект в требуемый вид. Также стоит оценить необходимость дополнительных вложений — это может существенно влиять как на итоговую стоимость объекта, так и на его потенциальную доходность.

Документы

Один из самых важных моментов при покупке недвижимости — это проверка документов: правоустанавливающие положения, выписки из государственного реестра, кадастровый и технический паспорт, договор купли-продажи, документы, удостоверяющие личность собственника, и так далее.

Спрос на аналогичную недвижимость

Важно понимать, насколько объект востребован в выбранном районе: если похожих вариантов рядом немного, а спрос на них довольно большой, это повысит стоимость вашей недвижимости в будущем как при сдаче в аренду, так и при продаже.

 

Сроки окупаемости

Важно определиться с целями и сроками. Если вы хотите получать небольшой, но стабильный доход в длительной перспективе, и вас устраивает возврат вложенных средств в течение 15-20 лет — стоит подбирать недвижимость, которая лучше подходит для длительной сдачи в аренду.

Если же получить доход нужно быстро, то лучше рассмотреть варианты в новостройках или недвижимость на вторичном рынке, подходящую для перепродажи после небольшого ремонта.

Новичкам в области инвестиций в недвижимость стоит потратить время и некоторое количество денег, обратившись к профессиональным юристам и риэлторам: это поможет сократить расходы и избежать большого количества проблем в будущем.

Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — один из самых стабильных и надежных способов сохранить финансовые средства и получить дополнительный доход. Как и любой вариант инвестирования, этот вид сложений имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества

• Ликвидность. Недвижимость практически всегда можно достаточно быстро продать без особых потерь в стоимости: для этого она должна пользоваться спросом, находиться в востребованном районе и быть достаточно качественной. При серьезном подходе и качественном подборе объекта, инвестиции в недвижимость станут высоколиквидным активом, который не только приносит пассивный доход, но который можно продать по максимальной цене в минимальные сроки.
• Пассивный доход. Сдача приобретенной недвижимости в аренду, при правильном выборе места и назначения объекта, может приносить значительный доход без особых усилий. А для экономии времени и сокращения затрат всегда можно воспользоваться доверительным управлением.
  Если же мы говорим об инвестициях на зарубежных рынках, то пассивный доход будет в валюте.
• Ипотека и заемные средства. Приобрести недвижимость можно не только на личные средства: зачастую можно воспользоваться выгодными кредитными предложениями или ипотекой. Этот вариант не всегда подходит, если вы приобретаете недвижимость за границей, однако многие застройщики предлагают варианты рассрочки платежей без процентов.
• Вариативность. Приобретая недвижимость под определенные цели, инвестор всегда имеет несколько вариантов развития событий: можно сдавать объект в аренду, посуточно или длительно, можно перепродать при необходимости или использовать в личных целях — для жилья и ведения бизнеса.
• Низкий уровень риска по сравнению с другими способами инвестиций. Недвижимость даже в условиях кризиса можно продать или сдать в аренду: спрос существует всегда. Кроме того, на стоимость недвижимости в меньшей мере влияет уровень инфляции, чем, к примеру, на ценные бумаги или депозитные вклады.

 

Недостатки

• Высокий порог входа. Покупка недвижимости требует существенных средств — собственных или заемных. Даже в случае с ипотекой или привлечением кредитных средств, первоначальный взнос составляет довольно крупную сумму.
• Большой срок окупаемости. Как правило, недвижимость окупается довольно долго: доход от сдачи в аренду сверх своей стоимости купленная квартира начнет приносить через 10-15 лет, коммерческие помещения — через 7-12 лет.
• Недобросовестные застройщики. Всегда следует проверять компанию, с которой вы собрались сотрудничать, обращая внимание не только на фееричный маркетинг и роскошный офис. Как давно компания на рынке? Сколько объектов успела сдать и в каком они состоянии, спустя несколько лет? Нарушает ли сроки сдачи и по каким причинам? Как составлен договор и какие гарантии прописывает компания в случае нарушения сроков? Все эти вопросы лучше изучить до подписания договора и внесения средств – это поможет избежать проблем с девелопером и сохранить финансы и нервы.
• Дополнительные расходы. Купля-продажа недвижимости, сопряжена с необходимостью уплачивать имущественный налог, различные государственные пошлины за регистрацию права собственности и смену назначения. Не стоит забывать про оплату коммунальных услуг, взносы в жилищный кооператив, текущий и капитальный ремонт, услуги юристов и риелторов.
• Форс—мажор. Недвижимость подвержена риску в случае непредвиденных обстоятельств: в случае пожара или наводнения может понадобиться срочный и, как правило, дорогостоящий ремонт. На этот случай можно застраховать недвижимость, что позволит сократить расходы в случае чрезвычайного происшествия и сократить финансовые риски.

Подводя итог, можно сказать, что инвестиции в недвижимость — довольно стабильный и надежный вариант вложения финансовых средств, позволяющий не только получать пассивный доход, но и дающий возможность диверсифицировать свои финансы и в значительной степени защитить их от инфляции.

Инвестиции в зарубежную недвижимость и миграционный статус

Инвестиции в зарубежную недвижимость, помимо общих преимуществ, могут дать возможность получить особый миграционный статус своему покупателю.

Многие страны имеют программы ВНЖ, «золотых виз» и получения гражданства за покупку недвижимости, что в современных условиях пользуется большим спросом среди инвесторов.

В рамках программы иностранец обязуется приобрести недвижимость на определенную законом сумму, и не выводить средства в течение определенного периода. То есть недвижимость можно продать, но для сохранения статуса потребуется приобрести равнозначный актив.

 

К примеру, в Испании для получения ВНЖ стоимость недвижимости должна быть выше €500 000, в Греции — от €250 000 в некоторых муниципалитетах и от €500 000 в других, на Кипре — от €300 000, в ОАЭ недвижимость, подходящая для получения статуса резидента,обойдется в $204 000, или в $545 000 (если вы планируете получить 10-летнюю «золотую визу»); гражданство Турции предполагает приобретение недвижимости стоимостью от $400 000.

Покупка недвижимости за границей предполагает не только изучение правил получения статуса резидента, но и оценку инвестиционной привлекательности приобретаемого объекта.

Рынок недвижимости как в Европе, так и в восточных странах показывает стабильный рост, что делает покупку недвижимости хорошим вложением. Важно определиться, для каких целей приобретается недвижимость и как вы планируете ей распоряжаться.

К тому же, в каждой стране есть свои нюансы, связанные с рынком недвижимости — например, запреты на покупку для иностранцев определенных объектов, ограничения на продажу или сдачу в аренду. Решение этих вопросов, так же как и проверку документов и надёжности продавца, лучше доверить профессиональным агентам, имеющим опыт работы с конкретным рынком и конкретной страной. Нельзя забывать и о налоговом законодательстве страны для иностранцев — при оценке доходности того или иного объекта, это может сыграть существенную роль.

Помимо привлекательной стоимости, возможности получать пассивный доход и пользоваться недвижимостью в другой стране в личных целях, например, проводить отпуск в своем доме на побережье, инвестор может получить статус резидента, что позволит не только увеличить личную мобильность, но и даст множество других преимуществ:

• Возможность свободных безвизовых путешествий и упрощенного открытия виз, недоступных гражданам России и Белоруссии на текущий момент. Так, ВНЖ в странах Евросоюза открывает безвизовый Шенген, гражданство Турции позволяет посещать более 100 стран мира без оформления визы;
• Возможность получить статус резидента для членов семьи — супругов, детей и родителей;
• Доступ к местной медицине и образованию;
• Доступ к международной банковской системе: возможность свободно открывать счета, пользоваться выгодными условиями вкладов и льготным кредитованием;
• Отсутствие ограничений ко времени проживания в стране: большинство «золотых виз» и ВНЖ за покупку недвижимости не накладывает строгих требований к пребыванию. Так, по условиям программы «золотой визы» Греции и Испании, посещать страну понадобится только для продления статуса, на Кипре потребуется посещать страну раз в два года.
• Право на гражданство. В большинстве случаев, по прошествии определенного времени и выполнении несложных требований по проживанию и знанию местного языка, иностранец с ВНЖ может претендовать на получение гражданства страны, а вместе с ним он приобретает права и свободы, равные правам и свободам местных жителей.
• Безопасность и стабильность. В условиях экономического кризиса, геополитических потрясений и международной напряженности, статус резидента гарантирует «запасной аэродром» для инвестора и его семьи.

Примеры популярных инвестиционных программ 

В последние годы наибольшей популярностью для приобретения недвижимости пользуются Кипр, Турция, ОАЭ, Греция. До недавнего времени в этот список входила и Португалия, но недавно принятые изменения в программе «золотой визы» исключили покупку недвижимости из способов получения статуса ВНЖ.

Потенциальный инвестор, планирующий приобрести недвижимость в той или иной стране для получения миграционного статуса, должен соответствовать определенным требованиям.

От страны к стране требования меняются, но в общем виде инвестор должен:

• Быть старше 18 лет;
• Не должен иметь судимостей;
• Иметь возможность подтвердить законность финансовых средств;
• Не иметь запретов на въезд в ЕС и отказов в выдаче ВНЖ ЕС (для стран, входящих в Евросоюз).

Далее рассмотрим основные требования популярных инвестиционных программ, их особенности и отличия.

Кипр

Кипр — одно из самых популярных направлений для релокации среди мигрантов: средиземноморский климат, богатая культура и история, относительно низкие цены при высоком уровне жизни и стабильная экономика привлекают как туристов, так и желающих переехать. С точки зрения недвижимости, Кипр не менее привлекателен: цены на нее, при стабильно высоком спросе, умеренно растут; наибольший интерес привлекает курортная недвижимость и объекты класса люкс.

Получить ПМЖ Кипра можно всего за 6-8 месяцев за инвестиции в недвижимость на сумму от €300 000.

В рамках программы можно приобрести один или несколько объектов на указанную стоимость, главное требование — возможна покупка только на первичном рынке и приобретение допускается только через компанию-застройщика.