Португалия – одна из самых живописных и недорогих стран Европы. А это означает и высокий уровень жизни и стабильность, невероятное культурное наследие и эстетику, а также налоговый комфорт. Но самый главный плюс в том, что все это вполне доступно – не нужно быть запредельно состоятельным человеком, чтобы переехать в Португалию и наслаждаться там счастливой жизнью. При этом, власти страны рады квалифицированным специалистам и инвесторам со всего мира. 

Широкое распространение английского языка и открытая политика страны в вопросах иммиграции создают комфортную атмосферу для жизни и ведения бизнеса. Все эти факторы в совокупности делают португальскую программу получения ВНЖ за инвестиции одной из самых популярных. В 2022 году правительство выдало 2873 резидентские карты (для самих инвесторов и членов их семей), что означает порядка €650 млн инвестиций.  

Golden Visa Residential Program – государственная программа получения вида на жительство за инвестиции – одна из самых доступных в ЕС, она предполагает разнообразные опции участия: покупка жилой или коммерческой недвижимости, паев инвестиционных фондов, инвестиции в бизнес с созданием рабочих мест; поддержка проектов культуры и науки.

По данным, предоставленным Службой по делам миграции и государственных границ (SEF), 78,19% от общего числа инвесторов выбирают опцию приобретения недвижимости для получения вида на жительство.

ВНЖ Португалии за покупку недвижимости

Порог вхождения в программу получения инвестиционного ВНЖ составляет €280 000.

В зависимости от того, где расположена недвижимость и как давно она построена, меняются и требования к ее минимальной стоимости.

  • Покупка новой или вторичной жилой или коммерческой недвижимости в разрешенных районах – от €500 000
               При покупке недвижимости в районах с низкой плотностью населения порог инвестиций может быть снижен до €400 000
  • Покупка жилой или коммерческой недвижимости старше 30 лет, требующей реновации – от €350 000
               При покупке недвижимости в районах с низким ВВП или низкой плотностью населения  порог инвестиций может быть снижен до €280 000

 

Статус резидента позволяет инвестору и его семье свободно передвигаться по всей территории ЕС, жить, учиться и вести свой бизнес в Португалии. ВНЖ необходимо продлевать каждые два года. Спустя пять лет инвестор имеет право подать на получение постоянного вида на жительство, а спустя еще один год и при соблюдении ряда условий – на гражданство.

Иными словами, покупка недвижимости в стране имеет огромное преимущество в виде возможности получения ВНЖ и далее гражданство в Евросоюзе. Процедура купли-продажи недвижимости для получения резидентского статуса не лишена подводных камней и юридических тонкостей, так как не каждый объект удовлетворяет требованиям и условиям иммиграционной программы.  Мы настоятельно рекомендуем инициировать процесс только вместе с компетентным юристом.

В этой статье мы расскажем о недвижимости в Португалии и обрисуем основные этапы процесса ее покупки и продажи частным лицом. Информация будет полезна всем, кто заинтересован в приобретении недвижимости в Португалии вне зависимости от цели (будь то последующая сдача в аренду, инвестиция в будущее, резиденция для отдыха или постоянное проживание).

Выбор региона и цели переезда

В январе 2022 года Правительство Португалии во главе с премьер-министром Антониу Кошта внесло ряд значимых изменений в условия приобретения недвижимости в рамках программы “Золотой визы”. Инвестиции в жилую недвижимость были ограничены списком «внутренних» муниципалитетов и округов, опубликованным правительством, а также Азорскими островами и Мадейрой.

То есть,если вы хотите купить виллу или квартиру именно с целью получения ВНЖ, вам нужно рассматривать только внутренние регионы страны – за покупку жилых помещений в туристических Лиссабоне, Порту и Кашкайше получить статус резидента не получится. 

Причина такого ограничения в том, что в столице и на прибрежных курортах высокая аренда и деловая активность, и здесь инвестор больше зарабатывает на покупке, чем помогает бюджету страны. Также правительство заинтересовано в экономическом развитии внутренних и менее популярных среди туристов регионов. 

Однако на коммерческую недвижимость это ограничение не распространяется — ее можно купить где угодно (см. карту). 

Отсутствие запрета на покупку коммерческой недвижимости в популярных регионах оставляет возможности для инвестора, ведь к коммерческой недвижимости причисляются доли, резиденции, апартаменты и виллы в отелях и курортных комплексах, но стоимость таких вариантов выше. 

Как пример, недвижимость в уникальном по красоте и вкусу курортном проекте, отмеченном самой престижной архитектурной наградой в мире — Притцкеровской премией 2017 года. Вариант для тех, кто ищет люкс и приватность. Дизайн и ландшафт здесь имеют первостепенное значение. Помимо эстетики к услугам резидентов – роскошная инфраструктура, гольф-поле, виллы, апартаменты и многое другое.

Для покупки доступны номера в отеле с видом на океан и одной спальней от  €680 000. Резидент может проживать в них самостоятельно или сдавать постояльцам отеля.
 

 

Или отдельно стоящая роскошная вилла с видом на океан 450 м² с 4 спальнями, бассейном и садом и парковочным местом эксклюзивно для клиентов Astons – от €3 000 000. Общая площадь участка около 5000 м². К услугам резидентов умный дом и высококачественное обслуживание пятизвездочного отеля.


Если говорить о стоимости недвижимости — дороже всего она будет в Алгарве, Лиссабоне, Порту, Кашкайше и прочих раскрученных и излюбленных туристами, экспатами и инвесторами со всего мира уголках.

Но и в классе «эконом» тоже можно найти прекрасные варианты. Дешевле всего недвижимость в Алентежу и Центральном регионе страны – это не менее красивые, пусть и не такие популярные места. Там жилье вдвое дешевле схожих вариантов в Алгарве (меньше €1000 за квадратный метр).

Подробнее о рынке и ценах

По последним данным Idealista, в январе 2023 года средняя стоимость жилья в Португалии составила €2 467 за кв.м., что отражает поквартальный рост на 2.2% и годовой – на 7.1%. Для сравнения, квадратный метр в Великобритании стоит  €2 649, а во Франции – € 2 300.

Цены на квартиры и дома в январе 2023 года выросли в 12 городах, среди которых Сантарен (+6,2%), Понта-Делгада (+5,7%), Авейру (+1,8%), Фуншал (+1,6%), Лейрия (+1,5%) и Порталегре (+1,5%).

Словно бы в качестве компенсации есть и города, где недвижимость подешевела. Это Брага (-2,6%), Визеу (-1,9%), Коимбра (-1,4%), Фару (-0,8%), Виана-ду-Каштелу (-0,7%) и даже Лиссабон (-0,6%).

С последним, правда, все не просто — столица стабильно является самым дорогим городом с точки зрения покупки жилья в Португалии (€5 116 за кв.м). Далее следуют Порту (€3 276), Фуншал (€2 699), Фару (€2 581), Авейру (€2 533), Сетубал (€2 174), Понта-Делгада (€1 762) и Коимбра (€1 707).

В поиске доступных цен на жилье присмотритесь к Порталегре (€679 за кв.м), Гуарде (€796), Каштелу-Бранку (€821), Брагансе (€869) и Беже (€971).

Подробнее о регионах Португалии, чем они отличаются, где комфортнее жить и ниже цены на недвижимость, можно узнать из нашей статьи Топ-7 регионов для жизни и покупки недвижимости в Португалии.

Теперь расскажем об особенностях процедуры приобретения недвижимости в Португалии.

Первый шаг: получение идентификационного номера

Первым шагом в процессе покупки и продажи недвижимости в Португалии для физических лиц, не имеющих налогового резидентства, является получение регистрационного номера налогоплательщика («NIF») в Налогово-таможенном управлении Португалии. NIF — это индивидуальный номер, который указывается во всех документах и контрактах, заключаемых при покупке недвижимости в стране.

Если сделку осуществляет физическое лицо, состоящее в браке, необходимо будет указать NIF обоих супругов, вне зависимости от того, приобретается она одним из них или обоими.

Юридический и технический аудит объекта

Итак, вы получили NIF и изучаете рынок недвижимости в поисках наилучшего объекта для вас. Учитывая масштаб инвестиций, который подразумевает покупка недвижимости, необходимо крайне придирчиво подойти к процессу проверки будущего актива. Найдя нравящийся вариант, непременно проведите тщательный юридический и технический аудит, или иначе – сбор и анализ всей информации и данных, касающихся объекта. 

Именно на этом этапе — следует выяснить, какие обременения имеются, и сборы взимаются и будут впоследствии взиматься с имущества, получаете ли вы вместе с объектом право на использование гаража или нет, условия и сроки передачи имущества и прочее.

Сотрудники Astons в Португалии подберут для вас недвижимость, максимально подходящую под ваши возможности, цели и пожелания, проанализировав лучшие и наиболее ликвидные предложения рынка. Оставьте заявку для получения индивидуальной консультации и портфолио объектов.

Предварительный договор купли-продажи

Перед подписанием основного договора купли-продажи существует практика заключать предварительное соглашение с целью юридической фиксации условий. В этом документе каждая из сторон обозначает свои условия купли-продажи и обязуется придерживаться их до момента передачи имущества покупателю.

По сути, договор этот должен содержать условия сделки купли-продажи, которые включают в себя:

  • Данные сторон (полное имя, адрес, семейное положение, номер удостоверения личности/паспорта, номер налогоплательщика);
  • Данные самого объекта (типология, местоположение, наличие доп. помещений, данные о записи в реестре и описание недвижимости, юридическую свободу и пр.);
  • Цену покупки/продажи;
  • Условия оплаты (объем внесенного задатка, условия его возврата и дальнейшие платежи и сроки);
  • Срок действия договора.

Примечание: если задаток внесен, необходимо заверить документ нотариально, чтобы придать ему законную силу.

Повторимся, данное соглашение не является обязательным; однако это обычная практика в случаях, когда покупатель ожидает решения ипотеки или же есть другие причины, по которым основной договор не может быть подписан немедленно.

Напомним лишь, что и этот документ, как и любой другой, вам нужно будет тщательно проверить при участии квалифицированного специалиста, поскольку неправильная формулировка может привести к потере внесенного покупателем задатка, что в некоторых случаях может достигать 30% от общей стоимости имущества.

Регистрация предварительного договора купли-продажи

Когда предварительный договор купли-продажи подписан, его нужно зарегистрировать в Реестре кадастровых записей (Conservatoria do Registo Predial), чтобы защитить интересы покупателя.

К примеру, если продавец вдруг решит продать имущество другому лицу, по условиям предварительного соглашения можно обратиться в суд и призвать продавца выполнить изначальное обязательство по передаче права собственности на имущество участнику договора.

Публичный договор купли-продажи

Окончательный договор купли-продажи подготавливается и подписывается сторонами в присутствии нотариуса, адвоката или юрисконсульта, который выступит лицом, удостоверяющим личности сторон, факт исполнения обязательств по покупке и продаже в согласованные сроки, поступление оплаты, документы, касающиеся права собственности и уплаты налоговых выплат. Это лицо также несет ответственность за регистрацию приобретенного имущества на имя нового владельца в Земельном кадастре.

Регистрация приобретенного имущества

После подписания окончательного договора и перечисления средств на счет предыдущего владельца данные о регистрации имущества должны быть представлены в Кадастровую службу. Как только в реестре появляется запись об объекте, инвестор получает свидетельство о праве собственности и домовую книгу. 

Подача на ВНЖ по факту приобретения недвижимости

Если вы приобрели недвижимость с целью получения ВНЖ, то следующим этапом станет подготовка к подаче на резидентский статус. 

Необходимо будет подготовить документы вместе с заявлением на получение вида на на жительство. Без квалифицированной помощи здесь сложно обойтись — иммиграционные консультанты Astons помогут вам собрать нужные бумаги и должным образом подготовят их к подаче, проверив каждый документ на соответствие требованиям, включая все справки с подтверждением инвестиций. 

Заполненное заявление вместе со всеми подтверждающими документами направляется в SEF (Миграционную и пограничную службу Португалии). Именно это ведомство обрабатывает заявления по программе Golden Residence Permit вместе с документальным подтверждением приобретения недвижимости или инвестиций. 

И последним предварительным шагом станет запись на прием по биометрии. Сотрудники Astons позаботятся о записи на подачу данных. 

После рассмотрения заявления вам будет предоставлен вид на жительство, действительный в течение двух лет с возможностью продления. После пяти лет проживания вы будете вправе подать заявление на ПМЖ с последующим получением гражданства. Подробнее о гражданстве Португалии, читайте в нашем материале.

Коммунальные платежи

Если говорить о стоимости коммунальных услуг, в Португалии они относительно недорогие. Согласно Numbeo, обслуживание квартиры площадью 85 кв. м обойдется в сумму до 150 евро в месяц. 

Платеж включает электричество, воду, отопление, кондиционирование и вывоз мусора. 

Расходы на интернет составят 25-40 евро в месяц. Единый пакет услуг телефона, телевизора и широкополосного интернета обойдется в районе 75 евро в месяц.

Налоги на недвижимость

Важным аспектом, который необходимо изучить еще до покупки недвижимости, являются налоговые выплаты, которые полагаются вносить собственнику.

В Португалии основными налогами, уплачиваемыми при приобретении и владении недвижимостью, являются:

  • Единовременный муниципальный налог на передачу права владения недвижимостью (IMT). Уплачивается только один раз во время приобретения недвижимости. Ставка варьируется от 0% до 8%, в зависимости от стоимости имущества, применяемой ставки, локации объекта и цели.
  • Гербовый сбор (IS) — единовременный налог, взимаемый в момент приобретения недвижимости. Ставка составляет 0,8%, от стоимости имущества.
  • Муниципальный налог на имущество (IMI), уплачиваемый ежегодно собственником 31 декабря за прошедший год. Ставка составляет от 0,3% до 0,45% от налогооблагаемой стоимости имущества.
  • Налог на богатство (AIMI) для тех, чья собственность дороже €600 000

В целях соблюдения всех нюансов различных этапов процедуры купли-продажи – будь то составление акта купли-продажи, уплата налогов, регистрация в Реестре кадастровых записей и т. д. – рекомендуется, чтобы стороны консультировались с независимым специалистом с опытом в правовых вопросах в сфере недвижимости.

Для этих целей рекомендуем с самого начала обратиться к квалифицированному эксперту, который поможет как с подбором объекта, так и с любыми правовыми вопросами до, в процессе и после сделки, провести которую специалисты могут и в отсутствие покупателя – по доверенности. Сотрудники Astons проконсультируют вас по всем необходимым вопросам, гарантируя безопасность и чистоту сделки.