В 2023 году спрос на недвижимость в Испании значительно превысил предложение. По прогнозам экспертов, в 2024 году эта тенденция сохранится — значит, стоимость квадратного метра в крупных городах и на побережье продолжит расти. Рассказываем, что нужно знать перед покупкой жилья и коммерческих помещений: как оценить стоимость и доходность объекта, рассчитать ипотеку, налоги и другие расходы. А главное — какими правами обладает собственник недвижимости в Испании.
Главное о рынке недвижимости в Испании в 2023 году
За последние 12 месяцев в Испании было зарегистрировано 603 308 договоров купли-продажи недвижимости, что примерно на 5,7% меньше по сравнению с 2022 годом, когда было продано 720 000 квартир и домов.
82% всех сделок, совершенных в третьем семестре 2023 года, — это операции со старым фондом. 493 059 пришлось на вторичное жилье, 110 249 — на новые объекты. Традиционно испанцы предпочитают вторичное жилье, так как оно намного дешевле нового и при его покупке не нужно платить НДС. У новостроек свои плюсы: современная планировка, сокращение расходов на ремонт, качество материалов, которые обеспечивают энергосбережение, термо- и шумоизоляцию. Однако в Испании строится мало новых домов, и чаще всего они располагаются далеко от центральных районов.
Больше всего сделок в третьем триместре было совершено в Мадриде — 16 437. За столицей следуют Барселона (13 519), Аликанте (11 990), Валенсия (8770), Малага (8210), Мурсия (5414) и Севилья (4847).
15,44% проданных объектов недвижимости приобрели иностранцы. В лидерах — британцы, немцы, французы, бельгийцы, марокканцы, итальянцы, голландцы и румыны.
Больше всего собственников-иностранцев — на Балеарских островах (свыше 31% покупок сделаны зарубежными гражданами), в автономном сообществе Валенсия (более 29%), на Канарских островах (около 28%). Объекты на море пользуются особой популярностью у иностранцев.
Покупатели предпочитают просторное жилье — возможно, сказывается опыт затяжного карантина в 2020 году, когда испанцы оказались заперты на несколько месяцев в четырех стенах. Средняя площадь купленного жилья — 99,4 м², что примерно на 1,1% больше, чем в предыдущие месяцы. Большинство (50,54%) проданных в третьем триместре года квартир — площадью свыше 80 м². Лишь 3,43% сделок — однушки-студии до 40 м².
Большинство сделок с недвижимостью — это покупка жилья в ипотеку (64,8% от общего числа продаж). Европейская межбанковская ставка по кредитам (Euribor) за последние 3 года повысилась с 0 до 4,25 %. Банковские проценты по ипотечным кредитам растут: в среднем это 3,42%. Самые низкие ставки зарегистрированы в Стране Басков (2,76%), Наварре (3,18%) и Арагоне (3,19%), самые высокие — на Канарских островах (3,89%). В среднем ипотеку берут на 24,5 лет. Также в среднем ежемесячная квота по ипотеке составила около €709 в месяц.
Доходность недвижимости в Испании
По данным портала Idealista, одного из крупнейших агрегаторов недвижимости в Испании, доходность объектов от сдачи в аренду в третьем триместре года составила:
- 7,1% — квартиры и дома;
- 12,7% — офисы;
- 9,8% — торговые помещения;
- 7,7% — гаражи и склады.
Топ-3 испанских городов по доходности жилья от сдачи в аренду — это Мурсия (8,3%), Лерида (8%) и Уэльва (7,6%). В Мадриде этот показатель составляет 5,2%, в Барселоне — 5,8%. Рентабельность коммерческих помещений в Барселоне составила 8,4%, в Мадриде — 8,2%.
Больше всего инвесторов интересуют апарт-отели и туристическое жилье в крупных городах и на курортах. В первом полугодии этот сегмент был лидером по сделкам: объем операций составил €1 382 000 000, пишет издание Cinco Días со ссылкой на аналитиков рынка. Также инвесторов привлекают альтернативные активы — например, студенческие общежития, дома престарелых и такие объекты инфраструктуры, как центры обработки данных.
Сколько стоит недвижимость в Испании
Цены на недвижимость варьируются от региона к региону. Самые дорогие объекты — на Балеарских островах (€3388/м²), к которым относятся Майорка, Менорка, Ибица и Форментера. До архипелага легко добраться на самолете или пароме из Барселоны или Валенсии. Бурная ночная жизнь, мягкий климат и кристально чистая вода — острова представляются раем для туристов. Многие обеспеченные европейцы приезжают сюда на пенсию.
На втором месте — Мадрид (€3272/м²), на третьем — Страна Басков (€2983/м²). Топ-5 замыкают Каталония (€2457/м²) и Канарские острова (€2291/м²). Как видно, по стоимости лидируют столицы, богатые промышленные регионы и побережье.
Самым дорогим городом оказался Сан-Себастьян (€5366/м²), что на берегу Бискайского залива в Стране Басков. Он славится своим кинофестивалем, гастрономическими изысками и роскошными виллами вдоль набережной.
Стоит отметить, что Страна Басков лидирует не только по стоимости жилья, но и по уровню зарплат: в 2023 году средняя зарплата в регионе составила €2452 в месяц до вычета налогов. Это выше, чем в Мадриде и области (€2368), Каталонии (€2214) и в среднем по стране (€2086).
Динамика цен на жилье традиционно коррелирует с активностью рынка недвижимости: когда совершается много операций купли-продажи, цены растут, когда продажи замедляются — цены начинают падать. В период с 1997 по 2007 год цены на недвижимость в Испании постоянно росли — более чем на 10% в год. Это не могло продолжаться бесконечно — спрос начал падать, и в 2008 году «пузырь» на рынке недвижимости лопнул, что совпало с ипотечным кризисом в США, переросшим в мировой экономический кризис.
С 2008 года начинается новый виток, который продолжается до сих пор. В отличие от предыдущего кризиса, нынешний «пузырь», вопреки ожиданиям и прогнозам, пока не лопнул — хотя из-за повышения ставки Euribor ипотеки подорожали, покупателей и арендаторов не становится меньше, а стоимость жилья продолжает расти. Этот парадокс объясняется нехваткой предложения на рынке недвижимости. По статистике, каждый год в Испании создается вдвое больше новых семей, чем строится новых домов: 180 000 новых домохозяйств против 90 000 новостроек.
Вместе с этим в Испании существует почти полмиллиона пустующих домов, которые не продаются годами. Логичный вопрос: почему эти дома не помогают сократить разрыв между спросом и предложением. Причина в том, что они возводились в непривлекательных отдаленных районах в период бума на рынке и масштабного строительства сверх демографических потребностей.
Как найти недорогое жилье в Испании
На испанском рынке можно отыскать настоящие «бриллианты» — речь о недорогих квартирах и домах, которые можно отремонтировать и сдавать в аренду. Дешевле всего — как раз пустующие дома, многие из которых находятся в собственности банков. Среди них встречаются и новостройки, и коммерческие помещения, и земельные участки.
Желающие приобрести дом или квартиру у банка могут рассчитывать на льготные условия ипотеки. Искать такие предложения нужно на порталах недвижимости, принадлежащих конкретным банкам. Фактически, это «аутлеты» рынка недвижимости. Вот крупнейшие из них:
- Servihabitat — банк Caixabank
- Solvia — банк Sabadell
- Haya Real Estate — банк BBVA
- Aliseda, Altamira и Casaktua — банк Santander
- Cajasur Inmobiliaria — банк Cajasur
- Unicaja Inmuebles — банк Unicaja
На момент публикации этой статьи на портале Idealista опубликовано 22 889 предложений от банков, из них 240 объявлений — это новые дома.
Иногда в агрегаторах вроде Idealista и Fotocasa можно встретить объявления о продаже квартир значительно ниже рыночной цены. Изучите информацию: возможно, речь идет о государственных или частных торгах (subasta), и на сайте указана начальная ставка. Аукцион может длиться несколько недель — за это время стоимость квартиры подрастет. Узнавать о действующих торгах лучше всего на официальном сайте subastas.boe.es — кстати, там продается не только недвижимость, но и автомобили.
Еще одно возможное объяснение: ряд квартир, которые когда-то числились как социальное жилье, продается без документов собственника (sin escrituras). Такие квартиры привлекают бросовой ценой, однако покупатель приобретает их на свой страх и риск: все расходы на оформление документов в таком случае ложатся на будущего собственника, у которого нет возможности своевременно выяснить, не числится ли за предыдущим жильцом долг.
Для покупателей младше 35 лет во многих регионах действуют налоговые вычеты. За приобретение основного жилья в поселке, где живут меньше 5000 человек, молодой покупатель и его семья при соблюдении ряда условий могут рассчитывать на субсидию до 10 800 евро.
Как приобрести недвижимость и получить ВНЖ в Испании
Покупка элитной недвижимости в Испании — выгодный вклад в будущее. В Испании можно получить вид на жительство за инвестиции, в том числе за покупку жилых и коммерческих объектов стоимостью от €500 000. Инвестор имеет право сдавать собственность в аренду и получать доход.
Можно приобрести несколько объектов недвижимости — главное, чтобы в сумме их стоимость превышала €500 000. Это могут быть квартиры или коммерческие помещения, дома или земельные участки. Подходят как новостройки, так и вторичное жилье. Ипотека тоже подходит, но сумма первоначального взноса должна быть не меньше 500 000 евро.
Обладателю «золотой визы» не обязательно постоянно проживать в стране и становиться ее налоговым резидентом (если в планах нет получения гражданства Испании). Условия выдачи «золотых виз» установлены в законе 14/2013 о поддержке предпринимательства.
За сумму около €500 000 можно приобрести, например, коммерческое помещение площадью 85 м² в районе Грасия в Барселоне с уже одобренным арендатором — локальным брендом одежды:
Компания Astons сопровождает клиентов на всех этапах оформления ВНЖ за инвестиции и помогает выбрать самые выгодные объекты. Сразу после покупки определенных коммерческих объектов из нашего портфолио инвестор может получить одномоментный аванс в размере 3% от чистой арендной доходности объекта за 10 лет — около €150 000. Так реальные затраты на участие в программе сокращаются до €350 000 уже на самом старте.
Будущим инвесторам нужно быть готовыми к тщательным проверкам происхождения средств.
Как устроен процесс покупки жилья
Для начала определитесь с целями инвестиции и типом объекта: это квартира для жизни, офис для вашей компании, апарт-отель или коммерческое помещение, которое вы будете сдавать в аренду? Даже если вы собираетесь доверить сделку посреднику, стоит хотя бы немного самостоятельно изучить рынок недвижимости — посмотреть предложения на порталах Idealista и Fotocasa. Большинство объявлений там публикуют риелторы, но встречаются и предложения от собственников. Услуги агентств недвижимости обычно стоят от €3000 до €10 000.
Бюджетное жилье продается очень быстро. Его стоит выбирать, когда вы уже находитесь в Испании. Если вы нашли подходящий вариант, будьте готовы к тому, что риэлтор или собственник будут показывать его всем, кто заинтересовался объявлением, и выберут или того, кто первым договорится о цене и согласится на покупку, или того, кто первым посмотрел квартиру.
В приоритете у агентств недвижимости — покупатели, которые готовы сразу же заплатить за объект (al contado) и не нуждаются в ипотеке, так как в таком случае риелторы могут быстрее завершить сделку и получить комиссию.
Для покупки недвижимости в Испании иностранцу потребуются:
- загранпаспорт;
- ИНН в Испании (NIE) — его можно получить специально для сделки купли-продажи;
- счет в местном банке;
- справка о происхождении средств.
При покупке вторичного жилья или коммерческих помещений принято торговаться. Когда стороны договорились о цене и условиях, между ними заключается предварительный договор (contrato de arras), в котором прописываются сроки будущей сделки и размер задатка, внесенного покупателем.
Предварительный договор вместе с документами собственника передается юристу, который проверяет чистоту сделки, отсутствие задолженностей и других ограничений на продажу. Эксперт-оценщик (tasador) смотрит квартиру и предоставляет заключение о ее рыночной стоимости.
Стороны заключают договор купли-продажи, который подписывается в присутствии нотариуса. При подписании договора покупатель оплачивает оставшуюся часть. Также оплачивается гербовый сбор. Оформляются документы на собственность (Nota Simple, в обиходе — escritura).
Оформление сделки может затянуться на срок от нескольких недель до нескольких месяцев — в зависимости от сложности сделки.
Как купить недвижимость в ипотеку
Испанские банки выдают ипотечные кредиты иностранцам — даже нерезидентам — в случае, если они могут подтвердить регулярный доход и внести первоначальный взнос. Для иностранцев он обычно выше, чем для граждан Испании: нужно внести от 30% стоимости жилья против 10-20%, которые заплатит испанец. Чем больше сбережений вы можете вложить в покупку и чем выше ваш доход, тем больше шансов, что банк предоставит вам кредит на выгодных условиях.
На сайтах крупных испанских банков (Santander, BBVA, Sabadell, Caixa, Kutxabank) есть симуляторы ипотеки — их можно использовать в качестве ориентира для расчета ежемесячной квоты. Учитывайте, что симуляторы рассчитаны на испанцев, а для иностранцев могут быть другие условия. Также многие банки рассматривают каждый случай индивидуально.
Средняя ставка по ипотеке в третьем триместре 2023 года составила 3,42%. Нужно учитывать, что ипотеки бывают с фиксированной (fija) и плавающей (variable) ставкой. Есть также смешанные (mixta) — в этом случае первые несколько лет (например, 2,5; 6 или 10 лет) вы платите фиксированную сумму, а затем начинается расчетный период по плавающей ставке. Он формируется по особой формуле. Если грубо, это сумма процентов, которые взимает банк, и процента Euribor. На момент публикации ставка Euribor — 4,027 %. К этому прибавляется процент банка — например, 2%.
Сразу после оформления ипотеки клиент обязан оформить страхование имущества и страхование жизни. Многие банки предлагают оформить страховку у аффилированной компании, за что готовы значительно снизить ставку по ипотеке. Также льготы предоставляют за использование банковской карты для безналичных покупок и получения зарплаты.
Этапы оформления ипотеки:
- Выбор объекта
- Оценка стоимости объекта экспертом-оценщиком (нужна для проверки чистоты сделки — если окажется, что объект продается по цене ниже рыночной, операцию могут не одобрить)
- Оценка платежеспособности клиента и одобрение ипотеки банком (на этом этапе решается процент финансирования)
- Подписание предварительного контракта
- Выбор нотариуса и проверка документов нотариусом
- Подписание договора купли-продажи
Какие налоги платят владельцы недвижимости в Испании
НДС (IVA) — при покупке недвижимости на рынке первичного жилья нужно будет заплатить НДС в размере 10% или 21% для коммерческих объектов. На Канарских островах НДС для новых домов называется IGIC и составляет 4,5%. Вторичное жилье этим налогом не облагается.
Налог на недвижимость (IBI). Этот налог платят все собственники недвижимости — как налоговые резиденты, так и нерезиденты. IBI начисляется раз в год — 31 декабря. Общая сумма может делиться на 3 платежа, которые списываются, как правило, в начале каждого триместра.
Налог на недвижимость составляет от 0,4% до 1,3% от кадастровой стоимости жилья. Ставку определяют муниципалитеты. Кроме того, размер IBI отличается для городов и сельской местности.
Налог на имущество (IP). Его платят владельцы элитной недвижимости стоимостью более €700 000. Размер налога определяется по прогрессивной шкале от 0,2% до 3,5% от стоимости жилья. Владение имуществом и другими активами стоимостью от €3 000 000 до €5 000 000 облагается налогом в 1,7%; от €4 000 000 до €10 000 000 — 2,1%. Условия налоговых льгот и ставка по этому налогу определяется каждым автономным сообществом.
Налог на переход собственности (ITP). Этот налог зависит от автономного сообщества, в котором вы приобретаете жилье, и составляет от 4% (в Стране Басков) до 11% (в Каталонии). Для молодых покупателей недвижимости до 35 лет предусмотрены значительные скидки во многих автономных сообществах.
Гербовый налог, или Налог на юридические задокументированные акты (AJD), выплачивается при заключении сделок с недвижимостью — например, подписании свидетельства о собственности (Nota Simple, в обиходе — escritura). Размер этого налога не сильно варьируется по всей Испании — от 0,5% в Стране Басков до 1,5% в Наварре.
Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду считается подоходным налогом. Подоходный налог для нерезидентов называется IRNR, для резидентов — IRPF.
В отличие от нерезидентов, которые платят налог с доходов, полученных в Испании, по фиксированной ставке (19% для граждан ЕС и 24 % для всех остальных), налоговые резиденты Испании платят тот или иной процент в казну в зависимости от своего дохода. То есть ставка IRPF рассчитывается по прогрессивной шкале. Подробнее о том, как начисляется подоходный налог, рассказываем в этой статье.
В случае с доходом от сдачи недвижимости в аренду, собственник имеет право на компенсацию налога с прибыли за аренду: за снижение арендной платы или если это основное жилье для квартиросъемщика; за сдачу жилья в аренду молодым людям от 18 до 35 лет; в районах с повышенным спросом на жилье.
Будущему собственнику нужно учитывать и другие расходы на содержание недвижимости: оплату счетов за электричество, газ, воду. Другие коммунальные услуги — например, уборка подъезда и прилегающей территории, вывоз мусора, техобслуживание лифта, как правило, включены в «расходы дома» (gastos de comunidad) — о размере ежемесячных выплат договариваются собственники на совете жильцов.
