Гайд: Покупка жилой недвижимости в Турции

В 2025 году Турция продолжает удерживать позиции среди стран с самыми высокими темпами роста цен на недвижимость: индекс цен на жилье вырос на 32,34% за год — это максимальный годовой прирост с августа 2024 года.

Интерес к турецкому рынку сохраняется — особенно со стороны иностранных инвесторов, которые, приобретая недвижимость, получают высоколиквидный и доходный актив, а также возможность оформить гражданство Турции за инвестиции.

В таких городах, как Стамбул, Анкара и Измир, цены на жилье в начале 2025 года выросли на 29–36% в годовом выражении, что делает Турцию одним из самых динамичных рынков Европы.

Лидерами среди покупателей, как и последние несколько лет, остаются граждане РФ — Турция, отказавшись присоединиться к международным санкциям, стала крупнейшим регионом для релокации россиян.

На фоне неутихающего интереса, приобретение жилья в Турции — один из наиболее актуальных вопросов в разрезе покупки иностранной недвижимости. В этой статье разбираемся с тем, как купить квартиру в Турции: что и где покупать, на что обратить внимание, как происходит процесс купли-продажи и какие подводные камни ожидают покупателя.

С 2012 года турецкое правительство отменило «принцип взаимности», согласно которому приобретать недвижимость в Турции могли только граждане тех стран, в которых турецким гражданам было предоставлено аналогичное право. Сейчас купить недвижимость в стране может практически любой иностранец, причем как на физическое лицо, так и на юридическое, зарегистрированное в Турции. Данное правило не относится к гражданам Армении, Кипра, Кубы, Северной Кореи, Сирии, Тайваня и Эритреи — их подданным приобретение турецкой недвижимости недоступно.

Кроме того, нет ограничений по типу недвижимости — приобретать можно жилые и коммерческие объекты как на вторичном рынке, так и в новостройках на любом этапе строительства, а также земельные участки.

Есть три важных ограничения, о которых необходимо помнить:

• Иностранный гражданин не может приобрести земельный участок в Турции с площадью более 30 гектаров. В случае, если на приобретенном участке планируется возведение частного жилья, понадобится предоставить в местные земельные организации проект дома за 2 года до начала строительства;
• Граждане РФ и Украины не могут приобрести земельные участки на Черноморском побережье страны;
• Иностранцам запрещено приобретать недвижимость вблизи военных и важных стратегических объектов, а также рядом с государственной границей.

Один из плюсов недвижимости в Турции — это широкий выбор объектов на любой запрос и потребности: просматривая варианты, можно потратить очень много времени. Поиск подходящего объекта можно вести самостоятельно или обратиться за помощью к профессиональным агентствам.

Для самостоятельного поиска обычно используют Endeksa, Hepsiemlak, Sahibinden — здесь можно сделать первичную выборку доступных предложений и понять, что и за какие деньги можно приобрести.

Тем не менее, самому найти и купить недвижимость в Турции довольно проблематично: нужно владеть турецким языком, чтобы избежать проблем с языковым барьером; понадобится обратиться к независимому оценщику недвижимости, переводчику с необходимым уровнем аккредитации, нотариусу, юристу.

Чтобы снять с себя эту нагрузку, можно обратиться к застройщику напрямую или воспользоваться услугами риелторской компании.

Приобрести недвижимость у застройщика — проще: строительство в Турции жестко контролируется государством, поэтому можно не опасаться части рисков. Кроме этого, большие девелоперы ориентированы на клиента: для покупателей проводят ознакомительные туры по имеющимся объектам, а также предлагается полное юридическое и нотариальное сопровождение сделки.

В Турции много риелторских компаний, крупнейшие из них активно участвуют в выставках по недвижимости и имеют представительства в главных городах страны, с большим штатом сотрудников. К выбору риелтора нужно относиться очень внимательно — не все представленные на рынке посредники работают качественно. Обязательно соберите информацию о компании: как давно она работает на рынке, ознакомьтесь с документами (регистрацией в ТПП, налоговой регистрацией, наличием лицензий на осуществление деятельности), почитайте отзывы.

Компании с хорошей репутацией и историей работы предоставляют полный спектр услуг: подбор и показ недвижимости, проверку выбранного объекта, сбор и оформление документов, проведение сделки и подписание договора купли-продажи, подачу документов на получение свидетельства о праве собственности (ТАПУ), и послепродажные услуги — подключение коммуникаций, управление недвижимостью и прочее.

Независимо от того, собираетесь ли вы покупать недвижимость самостоятельно, через риелтора или у застройщика, есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание при выборе и покупке объекта.

Цель покупки

В зависимости от того, как в дальнейшем будет использоваться недвижимость, предложения будут существенно различаться. Если квартира покупается для личного проживания, то лучше исходить из состава семьи и ее образа жизни и потребностей: обратить внимание на наличие школ и детских садов рядом, больниц и парков в непосредственной близости, транспортную доступность, наличие охраны в жилом комплексе.

Если цель — сдача в аренду, то стоит ориентироваться на «среднего» арендатора и подобрать наиболее универсальный вариант в востребованном районе, если предполагается долгосрочная аренда, либо стоит обратить внимание на апарт-отели с возможностью доверить управление недвижимостью управляющей компании в случае краткосрочной сдачи.

Если покупка квартиры — это инвестиционный проект, то лучше всего присмотреться к привлекательным с точки зрения инвестиций районам, и выбирать предложения на раннем этапе строительства.

Район

К выбору района стоит подойти с особым вниманием: во всех городах есть районы, в которых в основном проживают традиционные турецкие семьи, и районы, где больше экспатов, к примеру – русскоязычные общины. Шумный деловой район вряд ли подойдет пенсионерам и тем, кто стремится к спокойной и размеренной жизни, а молодой семье лучше присмотреться к районам с хорошей инфраструктурой. Кроме того, выбор района непосредственно влияет на стоимость недвижимости — в прибрежных курортных зонах квартира обойдется существенно дороже, чем в удаленных от моря, и тем более в промышленных. Для инвесторов выбор района — один из самых важных параметров при покупке жилой недвижимости: в популярных Стамбуле, Анкаре, Анталье и Мерсине есть районы с низкой инвестиционной привлекательностью.

Площадь квартиры

Размер жилой недвижимости в Турции определяется количеством спален, и общий метраж в объявлениях часто может быть не указан. Кроме того, под общей площадью квартиры в стране принято понимать не только спальни и жилые помещения, но и балкон с террасой (при наличии), а также часть лестничной клетки, которая в равных частях делится между жильцами.

Нумерация этажей

В Турции отсчет начинается не с первого этажа, а с нулевого «гириша»: чаще всего, там располагаются магазины и офисы, а в жилых комплексах — холл и ресепшн. Но и квартиры на нулевом или входном этаже не редкость: как правило, в дополнение владелец получает небольшой сад для цветов. Такие квартиры могут стоить немного дешевле, но стоит учитывать меньшее количество солнца и возможные проблемы с сыростью и грибком. Нередки случаи, когда на входных этажах оборудуют дуплексы со своей придомовой территорией, частным выходом в сад или даже бассейном — такие варианты становятся элитным жильем, и могут стоить очень дорого.

Айдат

Айдат — это сумма, которая вносится ежемесячно за содержание придомовой территории и инфраструктуры на ней и которую оплачивает владелец квартиры независимо от того, проживает он в ней или нет. Сумма зависит от того, какая инфраструктура присутствует на территории — она делится поровну между всеми собственниками жилья. В противном случае можно подобрать недорогую квартиру с очень высоким айдатом, который вкупе с коммунальными платежами и налогами сведет все попытки сэкономить на нет.

Искан

Искан — это аналог российского технического паспорта, обязательный официальный документ, который должен быть у выбранного объекта недвижимости. Типов искана два: Генель искан (генеральный технический паспорт), получаемый застройщиком и подтверждающий готовность ввода дома в эксплуатацию, и Ферди искан (акт сдачи квартиры в эксплуатацию), подтверждающий пригодность и готовность недвижимости для проживания.

Документы выдаются городской администрацией и гарантируют соблюдение всех норм строительства, пожарной безопасности, сейсмоустойчивости и прочих показателей.

При покупке вторичной недвижимости обязательно надо удостовериться, что на квартиру есть искан, а при покупке новостройки его придется получать собственнику самостоятельно, если этого не сделает компания-застройщик.

Стоимость искана зависит от площади квартиры, что также важно учитывать при планировании бюджета.

После того, как объект выбран, процедура покупки недвижимости выглядит следующим образом:

Шаг 1. Проверка недвижимости

Как правило, этим занимается риелтор или юрист: проверяется юридическая чистота недвижимости и документов; наличие и правильность оформления искана, свидетельства о праве собственности владельца (ТАПУ), наличие обременений (долгов, запретов на продажу и эксплуатацию).

Шаг 2. Предварительный договор и внесение задатка

После выполнения проверки, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи (аналог договора о намерениях): в нем прописываются все данные сторон, их права и обязанности, информация о недвижимости, сроки сделки, стоимость объекта и порядок оплаты. После этого покупатель вносит аванс — как правило, это сумма в размере 10% от стоимости объекта, которую под расписку в присутствии риелтора покупатель передает продавцу. Деньги обычно передаются наличными.

Шаг 3. Независимая оценка

С июня 2024 года экспертная оценка недвижимости в Турции больше не является обязательной для всех иностранных покупателей. Теперь она требуется только при покупке жилья для получения гражданства.

Проверку проводит независимый эксперт, имеющий лицензию, и выдает справку о стоимости объекта. Готовую справку нужно будет передать в кадастровую палату при регистрации сделки.

Сумма, указанная в такой справке, и реальная сумма, за которую будет продана недвижимость, в большинстве случаев различаются, и обе этих суммы не имеют отношения к кадастровой стоимости жилья. Тем не менее, при выборе объекта важно обращать внимание именно на кадастровую стоимость жилья: в случае приобретения недвижимости в рамках программы инвестиционного ВНЖ или гражданства, именно кадастровая стоимость играет решающую роль для получения иммиграционного статуса.

Шаг 4. Подготовка документов и денег

Для того, чтобы открыть банковский счет и зарегистрировать недвижимость, иностранец должен получить турецкий идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) лично в отделении Налоговой службы Турции или по доверенности. После этого нужно открыть счет в местном банке и получить справку об обмене валюты на сумму кадастровой стоимости жилья — dab-döviz alım belgesi. Справка является обязательной в пакете документов при подаче в кадастровую палату. Также потребуется сделать нотариально заверенный перевод загранпаспорта.

Шаг 5. Подача документов в кадастровую палату и подписание договора купли-продажи

Сделки по купле-продажи недвижимости и переходу права собственности производятся в кадастровом управлении — Kadastro Müdürlüğü. После подачи пакета документов, управление назначает дату проведения сделки. За это время — обычно 3-5 рабочих дней — у покупателя есть время уплатить единовременный налог на приобретение недвижимости (4% от кадастровой стоимости) и пошлину за регистрацию сделки (1% от кадастровой стоимости).

В назначенный день сделки покупатель и продавец должны явиться в управление, в присутствии присяжного переводчика еще раз зачитать договор и, при отсутствии возражений у сторон, подписать документы. После этого деньги передаются продавцу либо наличными, либо банковским переводом — как правило, банковскую ячейку или аккредитив в Турции не используют. Покупатель сразу же получает документ о переходе права собственности — тапу, и становится полноправным владельцем недвижимости.

Криптовалюта в Турции официально признана крипто-активом (crypto asset), а не платежным средством. Использовать ее напрямую при покупке недвижимости для ВНЖ или гражданства нельзя: для участия в программе покупатель должен перевести криптовалюту в евро или доллары и внести фиатные деньги на турецкий счет. В договоре и кадастре фигурирует фиат.

Шаг 6. Договоры на предоставление коммунальных услуг и получение DASK

После того, как сделка закрыта, новый владелец недвижимости должен заключить договор с коммунальными службами на предоставление услуг на свое имя. Если жилье приобретается на первичном рынке, компания-застройщик обычно предоставляет договор автоматически. Если же речь идет о вторичном рынке, то перезаключить договор на нового владельца придется самостоятельно.

DASK — это полис обязательного страхования от землетрясений, в Турции каждый собственник обязан оплачивать его ежегодно. Стоимость полиса зависит от размера недвижимости, расположения дома и конструкции строительства и, в среднем, составляет от €15 до €150 в год.

Не все могут приехать в Турцию лично для покупки недвижимости в силу разных обстоятельств. В этом случае, можно обратиться к услугам посредников и заключить сделку по доверенности, не приезжая в страну. Доверенность можно оформить на любого выбранного представителя — друга, родственника или риелтора. Для оформления нужно лично обратиться к нотариусу или в консульство Турции, стоимость доверенности варьируется от €50 до €100. Важно обратить внимание на список полномочий, предоставляемых доверенному лицу, и на сроки действия документа.

С 2022 года ЦБ Турции обязало иностранных покупателей предоставлять справку dab-döviz alım belgesi об обмене иностранной валюты на турецкие лиры на сумму кадастровой стоимости приобретаемой недвижимости при регистрации сделки купли-продажи. Таким образом, на текущий момент, ипотека для иностранных граждан недоступна, так как первый взнос существенно меньше, чем кадастровая стоимость объекта.

Пока правительство страны не внесло никаких поправок в закон, регулирующих этот вопрос и не дало разъяснений, иностранные покупатели активно используют беспроцентную рассрочку, которую предоставляют компании-застройщики.

В этом случае покупатель делает первый взнос в размере 20-50%, а оставшуюся сумму выплачивает по индивидуальному графику. Свидетельство о переходе права собственности покупатель получит только когда вся сумма будет выплачена. Такой вариант кредита дает возможность выбрать ту недвижимость, которая подходит, но на которую не хватает средств прямо сейчас. Из минусов — ежемесячный (или ежеквартальный) платеж довольно высокий, так как период рассрочки обычно не превышает 5 лет.

При участии в программе инвестиционного турецкого гражданства допускается покупка недвижимости в ипотеку, но только в том случае, если собственный капитал покупателя превышает сумму в $400 000, без учета суммы кредита.

На цену недвижимости в Турции влияет большое количество факторов: город и район, в котором расположен выбранный объект, расстояние до моря, расположенная рядом инфраструктура, транспортная доступность, элитность жилого комплекса, год постройки дома, этажность, вид из окон, площадь и планировка, и многое другое. Именно поэтому важно при выборе жилья определиться с потребностями и целями.

Рынок турецкой недвижимости — один из самых быстрорастущих в мире: индекс цен на жилье вырос на 20,1% за I квартал 2025 года и на 32,34% за год — это максимальный годовой прирост с августа 2024 года. Лидерами по росту цен, традиционно, стали Стамбул (+30,7%), Анкара (+38,6%) и Измир (+32,5%).

В итоге средняя цена за квартиру в Турции достигла $110 150 ($847 за 1 м²), а средний период возврата инвестиций составил 15-16 лет. Несмотря на рост цен, Турция все еще остается одним из самых популярных направлений для покупки недвижимости среди иностранцев: 4578 сделок с иностранным капиталом было закрыто только за I квартал 2025 года.

Подробнее о стоимости недвижимости в Турции, популярных направлениях и перспективах развития рынка вы можете прочитать в нашем материале.

При расчете финансовых средств для покупки недвижимости в Турции, обязательно нужно учитывать дополнительный расходы, помимо основной суммы, необходимой для совершения.

Покупателю предстоит оплатить также:

• Налог на переход права собственности — 4% от кадастровой стоимости объекта;
• Регистрационный сбор — 1% от кадастровой стоимости объекта;
• НДС — от 1 до 18% от кадастровой стоимости объекта, в зависимости от площади и назначения.

При покупке недвижимости на первичном рынке, НДС не уплачивается, если покупатель не является налоговым резидентом Турции.

• Услуги риелтора — в каждом случае стоимость будет разной, как правило — около 2-3% от стоимости объекта;
• Справка об обмене иностранной валюты на турецкие лиры, подтверждающая валютную операцию — от €100;
• Оформление искана при покупке на первичном рынке — €300 — €1 000, в зависимости от площади объекта;
• Подключение коммунальных услуг: для недвижимости в новостройке — €200 — €300, на вторичном рынке при переоформлении договоров — €50 — €150;
• Страховка Dask — от €15 до €150 в год;
• Айдат: в зависимости от площади комплекса и объекта недвижимости — €50 — €350 в месяц;
• Налог на недвижимость: в зависимости от площади объекта — 0,1-0,6% от кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость выше 5 000 000 турецких лир, начисляется налог на роскошь — 0,3-1% от стоимости.
• Коммунальные платежи — в среднем, €8-10 на квадратный метр недвижимости ежемесячно.

Покупка недвижимости в Турции — не только хороший выбор для жизни, но и перспективное вложение средств. Разберемся с основными преимуществами приобретения турецкой недвижимости.

Высокая ликвидность и доходность

Турецкая недвижимость, наряду с недвижимостью ОАЭ – одно из самых прибыльных направлений для инвестирования в мире. Сдача жилой недвижимости в аренду, на фоне повышенного спроса и роста цен, может принести 4-8% от своей стоимости в год, в зависимости от площади, планировки, элитности жилого комплекса, расположения и общей востребованности объекта. Большую роль играет и сезонность — в высокий сезон жилье можно посуточно сдавать туристам, а в низкий — местным жителям, или использовать для личных целей.

Высокий спрос также обусловливает и возможность быстро и выгодно продать объект через некоторое время, заработав на разнице цен. Особенно выгодно выглядит покупка жилья на ранней стадии строительства: при покупке можно рассчитывать на существенную скидку от застройщика, составляющую порядка 25-30% от общей стоимости объекта.

Качество строительства и развитая инфраструктура жилых комплексов

В Турции строительство строго контролируется властями — застройщики обязаны соблюдать стандарты, принятые в стране. Это ставит турецкую недвижимость на один уровень с европейскими объектами: при строительстве используются передовые технологии, лучшие инновационные решения и современные эко-материалы.

Большое внимание уделяют энергоэффективности и сейсмоустойчивости зданий. Современные жилые комплексы отвечают на самые широкие запросы покупателей: на территории комплекса есть все, необходимое жителям — парковки и крытые стоянки, тренажерные залы, фитнес-центры и бассейны, магазины, рестораны и кафе, парки и детские площадки, не говоря о круглосуточной охране и системах видеонаблюдения.

Низкие налоги

Турецкое налоговое законодательство в сфере недвижимости — одно из самых лояльных в Европе: ежегодный налог на недвижимость составляет всего 0,1-0,2% от кадастровой стоимости объекта, для элитной недвижимости дороже 5,2 млн турецких лир — 0,3%-0,6%. Для сравнения, в Германии эта сумма составляет 1,5%-2,3%, в Греции — 0,5%-2%, на Кипре — 0,3%-1,9%.

Подробнее о налогах и расходах на содержание недвижимости в Турции вы можете прочитать в нашем материале.

Простота оформления сделки

Мы подробно рассмотрели пошаговую процедуру приобретения недвижимости в Турции выше, и можно смело сделать вывод, что этот процесс отличается простотой и прозрачностью. Турецкое законодательство лояльно относится к иностранным покупателям недвижимости, сделки проводятся за несколько дней, а требования к участникам и необходимым документам — максимально понятные и простые.

Возможность получения иммиграционного статуса

Одно из главных преимуществ приобретения недвижимости для иностранных покупателей в Турции — это возможность получить иммиграционный статус. На сегодняшний день, в стране действует две программы для иностранных инвесторов.

ВНЖ Турции за инвестиции в недвижимость

Вид на жительство можно получить за приобретение недвижимости с кадастровой стоимостью от $200 000. Карта резидента (икамет) выдается на 2 года с возможностью дальнейшего продления, получить статус может сам инвестор, а на членов семьи — супругу или супруга и несовершеннолетних детей — оформить семейный ВНЖ. Через 5 лет постоянного проживания в стране и при условии успешной сдачи экзамена на владение турецким языком можно претендовать на получение турецкого гражданства.

При приобретении недвижимости с кадастровой стоимостью от $400 000 иностранные инвесторы могут сразу получить турецкий паспорт для себя и своей семьи. При этом, проживать в стране для сохранения гражданства – не обязательно.

Через 3 года актив можно продать, сохранив статус гражданина, а в течение этих трех лет недвижимость можно сдавать в аренду, получая 5-10% годовых, или использовать для личного проживания. Недвижимость подходит любая — жилая или коммерческая, можно приобрести несколько объектов на указанную сумму. Одним из главных плюсов этой программы является то, что инвестор не обязан декларировать свои доходы и подтверждать законность денежных средств.

Паспорт Турции наделяет своего владельца равными правами с местными жителями, дает возможность путешествовать по 118 странам без оформления виз, упрощает открытие шенгенских виз и бизнес-визы Е-2 США, позволяет пользоваться услугами международных банков, вести бизнес и заниматься предпринимательской деятельностью, а также обеспечивает надежный запасной вариант на случай новых политических и экономических потрясений. Получить инвестиционное гражданство можно даже удаленно, через доверенного представителя, также нет требований по проживанию к инвесторам, ни до, ни после оформления документов.

Подробнее о процедуре получения турецкого гражданства за покупку недвижимости, а также о его преимуществах читайте в нашем материале.

Покупка недвижимости на сегодняшний день — один из самых надежных вариантов инвестирования, который позволяет сохранить финансовые средства с минимальными рисками, а также получить стабильный доход. Кроме того, при необходимости, объект впоследствии можно продать и вернуть вложения.

Рынок турецкой недвижимости, по большей части можно назвать рынком продавца: цены в стране стабильно растут при традиционно высоком спросе на жилье. При покупке недвижимости в Турции важно учитывать множество факторов для того, чтобы покупка стала удачной, а инвестиции — прибыльными.

Компания Astons оказывает помощь в приобретении недвижимости за рубежом, а также более 30 лет успешно работает в секторе инвестиционного гражданства и ВНЖ. Турция является одним из самых популярных и востребованных направлений в мире, а также предоставляет возможность получения ВНЖ и гражданства страны за инвестиции.