Лазурные пляжи, древние руины и залитые солнцем пейзажи – Греция всегда была одним из наиболее популярных направлений как для туристов, так и для инвесторов. Устойчивый рост, несмотря на финансовые кризисы, потенциал рынка недвижимости, расширяющиеся возможности – все это обеспечивает постоянный поток международных инвестиций.

Древние города, например, Афины, открывают новые грани городской жизни, а острова Эгейского моря, такие как Крит и Миконос, предлагают роскошный отдых. В Греции неоднородный рынок, который позволяет найти скрытые возможности. Несмотря на экономические трудности прошлого, страна демонстрирует впечатляющий путь восстановления и роста. Вне зависимости от того, являетесь ли вы опытным инвестором или планируете покупку первых апартаментов за границей, здесь вы сможете найти подходящие варианты под ваш бюджет и запросы.

 

Инвестиционная привлекательность Греции

Преимущества Греции с инвестиционной точки зрения обеспечиваются стратегическим географическим положением, благоприятным климатом и улучшающейся бизнес-средой. Рассмотрим несколько причин, почему стоит инвестировать в эту страну:

 

Туризм и недвижимость

Сильный туристический сектор Греции является одним из крупнейших экономических факторов. Местные пляжи привлекают миллионы туристов каждый год. Это создает высокий спрос на жилье и сопутствующие услуги, что делает инвестиции в гостиничный бизнес и недвижимость привлекательными. На рынке недвижимости наблюдается приток как внутренних, так и международных инвесторов. Наиболее популярные направления: города – Афины, Салоники, и острова – Крит, Родос, Миконос.

 

Географическое преимущество

Расположение на перекрестке Европы, Азии и Африки делает страну стратегическим центром для компаний, которые хотят развивать свою деятельность по разным направлениям. Современная инфраструктура страны, включая порты, аэропорты и дороги, повышает ее привлекательность в качестве логистического центра.

 

Развивающийся технологический сектор

В Греции, особенно в Афинах, развивается сфера технологий и стартапов. Здесь компании находят образованных специалистов, которые говорят на нескольких языках, но при этом экономят за счет более низких операционных расходов в сравнении с другими странами ЕС. В стране можно получить государственную поддержку на важные для развития экономики проекты. В последние годы наблюдается значительный рост в секторах информационных технологий и телекоммуникаций.

 

Зеленая энергетика

Греция обладает значительным потенциалом возобновляемой энергии, особенно солнечной и ветровой, благодаря благоприятному климату и географическим особенностям. Правительство взяло на себя обязательство перейти на более чистые источники энергии, что открывает инвестиционные возможности в этом секторе.

 

Фискальные стимулы

Стремясь привлечь больше иностранных инвестиций, правительство ввело налоговые льготы и упрощенные процедуры открытия бизнеса. Кроме того, продолжает работу программа «золотых виз», которая предлагает вид на жительство в обмен на инвестиции в недвижимость.

 

Восстановление экономики

После длительного периода экономических проблем, Греция встала на путь восстановления и роста, который, по прогнозам аналитиков, продолжится. Крупнейшие финансовые агентства повысили рейтинги Греции, что отражает улучшение экономических перспектив. Сейчас – один из благоприятных моментов для входа на этот рынок.

 

Членство в ЕС и Шенгенской зоне

Являясь членом Европейского союза, Греция получает доступ к единому рынку, что позволяет предприятиям, работающим в Греции, свободно торговать с другими странами ЕС. Членство Евросоюза также обеспечивает доступ к общеевропейским программам финансирования, которые могут помочь в росте и развитии бизнеса.

Однако важно также учитывать проблемы, которые зачастую становятся барьерами для инвестирования. К ним можно отнести бюрократию, сложности регулирования и продолжающиеся последствия прошлых экономических кризисов. Перед принятием решений рекомендуется провести тщательное исследование и обратиться за профессиональной консультацией.

 

Плюсы и минусы владения недвижимостью в Греции

Владение недвижимостью в Греции может быть выгодной инвестицией. Однако, как и в случае с другими финансовыми вложениями, важно учитывать потенциальные риски и недостатки.

Главные плюсы:

  • Сильный туристический сектор, который позволяет получать доход от арендной недвижимости. Спрос на жилье для отдыха, как краткосрочного, так и долгосрочного, высок;
  • Доступные цены на недвижимость: по сравнению с другими европейскими странами, цены на апартаменты и виллы в Греции, как правило, ниже. Это позволяет большему количеству инвесторов выйти на рынок;
  • Программа «золотых виз»: Греция предлагает получение вида на жительство за инвестиции. Приобретая недвижимость стоимостью от €250 000 или €500 000 – в зависимости от локации, граждане стран, не входящих в ЕС, могут получить возобновляемый пятилетний ВНЖ для себя и своей семьи;
  • Потенциал для роста стоимости капитала: тренд на восстановление экономики после финансового кризиса стимулирует рост стоимости недвижимости, особенно в привлекательных районах;
  • Качество жизни: уровень жизни, хорошие продукты, здравоохранение, экология – все это бонусы жизни в этой стране.

 

Ограничения или минусы, которые не стоит игнорировать:

  • Экономическая стабильность: хотя греческая экономика находится на пути восстановления, она все еще оправляется от долгового кризиса предыдущего десятилетия. Экономическая нестабильность может повлиять на цены на недвижимость и доходность инвестиций;
  • Юридические сложности: процесс покупки недвижимости в Греции может быть сложным, особенно для иностранных инвесторов. Он включает в себя разные бюрократические процедуры, а для оформления документов требуется греческий язык;
  • Налоги на недвижимость: здесь относительно высокие налоги на недвижимость, включая ежегодный налог на собственность. Эти расходы должны быть учтены в любых инвестиционных расчетах;
  • Расходы на содержание: в зависимости от местоположения и типа недвижимости, затраты на ее обслуживание могут быть высокими, особенно для старых зданий. Если недвижимость сдается в аренду, могут также возникнуть расходы, связанные с поиском и управлением арендаторами.
  • Вялый рынок недвижимости: хотя рынок демонстрирует признаки восстановления, стоит учитывать, что в целом рынок недвижимости в Греции может быть более медленным по сравнению с другими европейскими странами, что может повлиять на ликвидность.
Все эти недостатки можно компенсировать, если работать с юридическими, миграционными и налоговыми консультантами. Специалисты Astons помогут вам найти выгодные для инвестиций объекты недвижимости, возьмут на себя все вопросы с оформлением документов и заключением сделки.

 

«Золотая виза» в Греции

Golden Visa – это программа формата «вид на жительство за инвестиции». Она была введена в Греции в 2013 году, чтобы привлечь иностранные инвестиции для стимулирования экономики. В рамках программы граждане стран, не входящих в Европейский Союз, которые инвестируют в недвижимость страны не менее €250 000, имеют право на получение вида на жительство. Этот вид на жительство действителен в течение пяти лет и может быть продлен на неопределенный срок – при условии сохранения инвестиций в недвижимость. С 1 августа 2023 года порог вложений для популярных локаций, например, Санторини, Миконос, Салоники – повысился до €500 000.

Общие условия программы

  • Минимальные инвестиции: €250 000 или €500 000 в зависимости от локации. Эти инвестиции могут быть распределены по нескольким объектам и включают как коммерческую, так и жилую недвижимость;
  • Полная оплата: полная стоимость покупки недвижимости должна быть оплачена до подачи заявки на программу;
  • Отсутствие судимости: у заявителя не должно быть судимостей или преследования как в своей стране, так и в Греции. Он не должен представлять угрозу общественному порядку или национальной безопасности;
  • Легальный въезд в Грецию: заявитель должен въехать в Грецию легально, с действующей визой или другим разрешением;
  • Действительная медицинская страховка: у заявителя должна быть оформлена медицинская страховка для покрытия возможных медицинских расходов во время пребывания в Греции. Полис медицинского страхования может быть приобретен у греческой или иностранной страховой компании;
  • Оплата пошлины: при подаче досье участники должны оплатить сборы за оформление и выдачу карты вида на жительство;
  • Сохранение собственности: для продления «золотой визы» каждые пять лет, недвижимость должна оставаться во владении заявителя;
  • Выдача виз семье: к заявке можно прикрепить членов семьи – супруга или супругу, ребенка до 21 года или родителей;
  • Отсутствие требований к минимальному сроку пребывания: владельцы «золотой визы» не обязаны проживать в Греции в течение определенного периода времени каждый год;
  • Прохождение проверки: греческие власти будут проводить проверку заявителей и их инвестиций на предмет соблюдения условий программы и законности источников денежных средств.

 

Допустимые форматы сделок с недвижимостью

Вы можете купить один или несколько объектов. Это могут быть:

  • Апартаменты, виллы и другие жилые объекты;
  • Таймшеры;
  • Коммерческая недвижимость, например, офисные помещения.

Условие здесь одно – сумма инвестиций должна соответствовать или превышать минимальный порог, установленный в выбранном вами регионе.

Вторая опция – аренда номеров в отеле или апартаментов в туристической резиденции под сдачу сроком от 10 лет. Заявителю необходимо оплатить счет и приложить его к пакету документов. Список документов может отличаться в зависимости от формата инвестиций. Вы можете узнать базовые требования в нашем материале о «золотых визах». Хотя этот список утвержден официально и опубликован на сайте Миграционного министерства Греции, он не исчерпывающий: в процессе от вас могут потребовать дополнительные документы.

Преимущества программы по сравнению с другими типами ВНЖ

Греческая программа «золотых виз» предлагает ряд преимуществ по сравнению с другими типами ВНЖ, что делает ее популярным выбором для граждан стран, не входящих в ЕС. В чем ее плюсы?

  1. Право на получение вида на жительство на основе инвестиций: в отличие от большинства других видов на жительство, которые могут требовать трудоустройства, учебы или семейных связей в Греции, право на получение «золотой визы» основано только на инвестициях;
  2. Низкий инвестиционный порог: по сравнению с аналогичными визами в других европейских странах, у греческой программы один из самых низких инвестиционных порогов – €250 000;
  3. Отсутствие требования к постоянному проживанию: Golden Visa Greece не обязывает владельца находиться в Греции в течение определенного периода каждый год. Такая гибкость позволяет инвесторам при желании сохранить свое основное место жительства в своей стране, но получить преимущества греческого ВНЖ;
  4. Распространяется на членов семьи: программа позволяет инвестору включить в заявку своего супруга, детей в возрасте до 21 года или родителей. Такое широкое определение членов семьи, имеющих право на участие в программе, не часто встречается в других видах ВНЖ;
  5. Свободное передвижение в Шенгенской зоне: «золотая виза» предоставляет владельцу и членам его семьи право свободного передвижения в ЕС;
  6. Возможность получить гражданство: после семи лет постоянного проживания в стране, вы можете подать заявку на гражданство;
  7. Возможность продления: ВНЖ может продлеваться каждые пять лет при условии сохранения инвестиций в недвижимость;
  8. Доступ к греческому образованию и здравоохранению: участники программы и члены их семей имеют доступ к греческим государственным услугам, таким как образование и здравоохранение.

 

Могут ли россияне получить «золотую визу» в Греции?

Греция закрыла возможность участия в программе для граждан РФ. Однако есть легальные способы обойти эти ограничения – получить альтернативное гражданство. Одна из наиболее выгодных и быстрых стратегий – комбинированная программа: паспорт Вануату с последующим участием в программе «золотая виза» Греции. В отличие от некоторых других стран, которые закрыли программы полностью и требуют отказа от российского гражданства, Греция позволяет участвовать и россиянам при наличии второго паспорта.

Подробнее изучить условия комбинированной программы Astons вы можете в отдельном материале.

 

 

Карта недвижимости в Греции

Выбор локации для покупки апартаментов или виллы зависит от ваших целей: как личных, так и финансовых. Разберем наиболее популярные направления.

 

Афины

Будучи столицей и важным культурным и историческим центром, Афины привлекают огромное количество туристов и экономических мигрантов. Здесь предлагаются различные возможности для инвестиций в недвижимость – от квартир в центре города до элитных таунхаусов в престижных районах. Апартаменты здесь можно сдавать в аренду на долгий срок местным жителям и приезжим, или на краткий срок – туристам.

По данным сервиса Numbeo, цены на аренду квартиры с одной спальней в месяц в центральной части города начинаются от €500. Купить такие апартаменты можно от €96 000.

 

Минимальный порог в €500 000 можно распределить на несколько объектов, например, купить квартиру для себя и несколько небольших апартаментов под сдачу. Так вы сможете обеспечить себе регулярный пассивный доход и получить золотую визу на всю семью.

 

Салоники

Салоники, второй по величине город Греции – место, где постоянно проходят десятки культурных мероприятий. Здесь сконцентрированы университеты и другие учебные заведения, что в том числе обеспечивает спрос на студенческое жилье. В самом городе и его округах есть красивые пляжи и достопримечательности, привлекающие туристов.

Цены на квартиры чуть ниже, чем в Афинах – как на покупку, так и под сдачу в аренду.

 

Крит

На Крите, крупнейшем из греческих островов, бурно развивается туристическая индустрия, что делает его отличным местом для сдачи недвижимости в аренду на время отпусков. Здесь можно найти абсолютно разные объекты: от старинных домиков посреди оливковых рощ до новых вилл и туристических резиденций на берегу моря.

Изменения минимального порога инвестиций не затронули этот регион, поэтому получить «золотую визу» можно при вложении в недвижимость €250 000.

 

Миконос и Санторини

Эти популярные туристические направления известны своим роскошным отдыхом. Цены на апартаменты и виллы здесь выше, чем в остальных частях страны. Несмотря на это, высока и потенциальная прибыль, особенно при краткосрочной аренде на время туристического сезона.

Порог инвестиций в €500 000 здесь оправдан стоимостью объектов. Если в Афинах можно найти недвижимость от €2000 за квадратный метр, то на Миконосе цены за пределами главных туристических локаций начинаются от €4000.

 

Парос, Родос, Корфу

Эти острова предлагают баланс между туристической привлекательностью и более доступными ценами на недвижимость, предоставляя возможности для выгодной аренды жилья на время отпуска. Так, вы можете купить квартиру на Паросе в 50 метрах от пляжа от €247 000.

 

Примеры объектов недвижимости:

Резиденции с инвестиционным потенциалом в Афинах

Проект состоит из 9 микроквартир и 3 мезонетов с крышей, с которой открывается удивительный вид на Афины.

$358 793 €330 000 £278 826
1 спальня
По запросу
По запросу
Посмотреть объект

Квартиры с 1 или 2 спальнями в 50 метрах от пляжа на Паросе

Просторные апартаменты с 1 или 2 спальнями и балконом, выходящим на Эгейское море.

$282 685 €260 000 £219 681
1 спальня
По запросу
Строительство завершено
Посмотреть объект

Новые виллы с 3 спальнями на Крите рядом с пляжем

Виллы на первой береговой линии, рядом с лучшими пляжами. Один из самых эксклюзивных и желанных проектов на Крите.

$706 713 €650 000 £549 202
3 спальни
По запросу
Ведется строительство
Посмотреть объект

Как купить недвижимость в Греции: пошаговый план

Процесс покупки недвижимости в Греции, независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом, включает в себя несколько этапов. Ниже приводится общее описание процедуры:

 

№1. Поиск недвижимости

Начните с поиска недвижимости, которая соответствует вашим потребностям и бюджету. Это можно сделать самостоятельно или с помощью агента. Перед принятием решения о покупке стоит лично посетить объект.

 

№2. Поиск юриста

Сделка с адвокатом не является обязательным требованием закона при покупке недвижимости в Греции, но иностранным покупателям даже со знанием языка настоятельно рекомендуется нанять юристов для сопровождения сделки. Они помогут сориентироваться в юридическом процессе, проведут необходимые проверки недвижимости, убедятся в отсутствии непогашенных долгов или претензий на нее, а также помогут с оформлением документов.

 

№3. Предварительное соглашение

После того как вы выбрали недвижимость, юрист часто составляет предварительный договор, в котором излагаются условия продажи. Он подписывается обеими сторонами.

 

№4. Внесение депозита

После подписания предварительного договора обычно вносится задаток (обычно около 10% от стоимости покупки) для обеспечения сохранности недвижимости. Депозит обычно не возвращается, если покупатель отказывается от сделки, но возвращается, если отказ исходит со стороны продавца.

 

№5. Получение налогового номера

Если у вас еще нет налогового номера, вам необходимо подать заявление на получение греческого налогового номера (AFM). Это является обязательным условием для покупки недвижимости в Греции.

 

№6. Сделка у нотариуса

При подготовке окончательного договора подключается нотариус. Он обеспечивает соответствие договора греческому законодательству. Официальное подписание каждой из сторон проходит в его присутствии.

 

№7. Налоговые сборы

При покупке объекта на вторичном рынке перед подписанием договора необходимо оплатить налог на передачу прав собственности. Ставка зависит от стоимости недвижимости. При покупке новостройки чаще применяется НДС.

 

№8. Регистрация в земельном кадастре

После подписания, договор должен быть зарегистрирован в Земельном кадастре Греции. Обычно этим занимается адвокат покупателя.

 

№9. Оплата

Наконец, выплачивается оставшаяся часть покупной цены, и право собственности на недвижимость переходит к покупателю.

Это общая схема – точный процесс может меняться в зависимости от конкретных обстоятельств продажи и типа недвижимости. Важно также отметить, что хотя вся процедура может занять несколько недель для недвижимости без проблем, он может занять значительно больше времени, если в процессе проверок возникнут какие-либо скрытые недостатки. Юридическая помощь может сыграть решающую роль, особенно при планировании получения «золотой визы».

 

Налоги на недвижимость

В Греции, как и в любой стране Евросоюза, достаточно высокие налоговые ставки. Тем, кто планирует покупать недвижимость нужно учитывать следующие налоги:

Если объект не облагается НДС, то покупатель оплачивает налог на передачу недвижимости. При оформлении сделки оплачивается 3% от налогооблагаемой стоимости. Кроме того, на сумму основного налога на передачу недвижимости налагается дополнительный налог в размере 3% в пользу муниципалитетов и общин.

  • Налог на собственность

Владение недвижимостью/имущественными правами в Греции облагается налогом ENFIA. Он состоит из двух частей: основная – с конкретного объекта недвижимости, дополнительная – налагаемая на общую стоимость всего имущества налогоплательщика. При расчетах используется не только объективная стоимость квадратного метра, но и дополнительные факторы: местоположение, тип использования (например, основная резиденция или сдача в аренду) и т.д. Обычно сумма варьируется от 0,0037 до 11,25 за квадратный метр. Если общая стоимость всего недвижимого имущества превышает €500 000, то ставка повышается.

  • Налог на доходы с недвижимости

Если вы планируете покупать апартаменты для сдачи в аренду, то в инвестиционном плане нужно учитывать прогрессивную шкалу:

  • 15% – с первых €12 000;
  • 35% – со следующих €35 000;
  • 45% – со всех доходов свыше указанной суммы.

Если вы реставрируете старое здание, улучшаете энергетическую эффективность недвижимости или другие компоненты, вы сможете получить льготы – до 40% от суммы налога.

 

Резюме

Греция предлагает уникальное сочетание богатого культурного наследия, мягкого климата. Ее стратегическое расположение на перекрестке Европы, Азии и Африки, а также растущая экономика и увеличивающийся приток туристов делают ее привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость.

Программа греческих «золотых виз» еще больше усиливает поток международных инвесторов, поскольку предлагает одну из самых коммерчески выгодных программ для получения вида на жительство за инвестиции в Европейском Союзе. При пороге в €250 000 евро в недвижимость Golden Visa Greece дает возможность получить ВНЖ с потенциальным доступом к греческому гражданству через семь лет.

Однако, как и к любым другим значительным инвестициям, перед покупкой недвижимости в Греции нужно провести исследование рынка и сравнить предложения. Важнейшей частью этого процесса является привлечение юридической поддержки, чтобы сориентироваться в сложностях греческого законодательства о недвижимости, провести комплексную проверку и обеспечить беспроблемное проведение сделки. Хотя процесс может показаться сложным, профессиональная помощь может значительно снизить потенциальные риски.

Если вас интересует программа получения ВНЖ Греции через инвестиции, обратитесь к специалистам Astons. Наши эксперты проконсультируют вас по всем вопросам.