Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости — один из самых быстрых способов получить вид на жительство Испании. В этом гайде мы расскажем о ключевых требованиях программы «золотой визы», процессе получения и преимуществах для инвестора.
Почему инвесторы выбирают именно Испанию?
- Качество жизни
По данным исследования международного сообщества InterNations, Испания заняла первое место по качеству жизни для экспатов. От системы здравоохранения и образования мирового класса до богатой культурной жизни и средиземноморского климата — все это позволяет жителям страны наслаждаться каждым днем.
- Доступ в Шенгенскую зону
С испанским видом на жительство больше не придется думать о визах, если вы захотите отправиться в путешествие по странам Европы. Резидент страны имеет право жить в Испании постоянно и находиться в другом государстве из Шенгенской зоны до 90 дней подряд в течении 6 месяцев.
- Деловые и инвестиционные перспективы.
Испания — пятая по величине экономика Евросоюза. Она предлагает надежный и диверсифицированный рынок для бизнеса и инвестиций (в том числе, в недвижимость).
- Путь к гражданству
Для тех, кто хочет сделать Испанию своим постоянным домом, вид на жительство — первый шаг на пути к получению испанского гражданства.
Натурализация на общих основаниях проходит в три этапа. Сначала нужно получить ВНЖ (residencia temporal), через 5 лет — ПМЖ (residencia permanente), еще через 5 лет можно подаваться на гражданство.
Таким образом, получить гражданство Испании можно, прожив в стране легально не менее 10 лет. В это время разрешено выезжать за границу, но не более чем на 6 месяцев за одно путешествие. Помимо прочего, резиденту нужно продемонстрировать знание языка.
Более подробно о процессе получения гражданства можно узнать в нашем материале.
- Переезд вместе с семьей
Вид на жительство в Испании позволяет оформить родным визы по воссоединению семьи. Ваши ближайшие родственники смогут жить в стране на тех же основаниях, что и вы и пользоваться всеми преимуществами.
- Уровень медицины
По данным рейтинга Numbeo, испанская система здравоохранения занимает 7 место в мире. Жители страны имеют доступ как к государственным, так и к частным медицинским учреждениям, что обеспечивает высокое качество медобслуживания.
- Образовательные возможности
Резидентам доступно высшее образование по тем же ценам, что и для граждан.
- Культурная интеграция
Живя в Испании, вы сможете погрузиться в ее богатую культуру, традиции и язык. Испанцы открытые, общительные, легко идут на контакт, поэтому со временем вы сможете установить глубокие связи и интегрироваться в местное сообщество.
По сути, ВНЖ не только дает легальный статус для проживания в стране, но и открывает двери для множества возможностей и преимуществ, способствующих личностному, профессиональному и финансовому росту.
Несмотря на все плюсы, сейчас эмигранты из России сталкиваются с большим количеством проблем при переезде. Помимо стандартных бытовых вопросов, возникают сложности с открытием банковских счетов, частыми заморозками при переводах, регистрации бизнеса и т.д. Решить эти задачи самостоятельно бывает слишком трудно, особенно в условиях международного давления. Команда Astons помимо подачи документов на ВНЖ сопровождает инвестора на всех этапах и помогает с открытием счетов, релокацией бизнеса и другими вопросами.
Как переехать в Испанию: популярные основания получения вида на жительство
В Испании есть много возможностей получить статус резидента. Разберем наиболее популярные.
- Студенческий ВНЖ: для получения кандидаты должны быть зачислены в высшее учебное заведение Испании на очную программу (бакалавриат / магистратура / докторантура / исследовательские проекты). Также вид на жительство можно получить при поступлении на языковые курсы, которые аккредитованы Институтом Сервантеса.
- Рабочая виза: это ВНЖ с правом на работу. Для получения визы работодатель, как правило, должен доказать, что вакантная должность не может быть занята кандидатом из Испании или ЕС. После получения визы ее обладатель может легально жить и работать в Испании в течение всего срока действия трудового договора.
- ВНЖ для финансово независимых лиц. Выдают тем, кто может доказать постоянный пассивный доход из-за рубежа, например, от сдачи недвижимости. Этот тип ВНЖ исключает право на легальную работу в Испании. Но по нему можно жить и учиться в стране.
Для этого нужно продемонстрировать:
- Накопления на счете — из расчета 400% IPREM (прожиточный минимум) на заявителя и еще 100% IPREM на каждого члена семьи. В 2023 году показатель IPREM составлял 600 евро в месяц;
или - Доказательство регулярного пассивного дохода.
- Виза цифрового кочевника: этот тип визы предназначен для тех, кто планирует проживать в Испании в качестве резидента, работая удаленно на компанию или работодателя (или индивидуального предпринимателя), находящегося за пределами территории Испании. ВНЖ цифрового кочевника появился лишь в 2023 году и уже стал популярным среди удаленщиков из разных стран. Соискатель визы должен иметь диплом по специальности или опыт работы от 3 лет, работать в компании не менее 3 месяцев в штате или в качестве самозанятого и подтвердить ежемесячный доход в размере 200% SMI (минимального размера оплаты труда) на заявителя, 75% на второго члена семьи и 25% на каждого последующего.
При получении всех вышеперечисленных типов ВНЖ, резидент вынужден проводить в стране не менее 183 дней в году, что в свою очередь влечет и смену налогового резидентства заявителя. А это может стать существенным минусом – только ставка подоходного налога в Испании может доходить до 47%. Кроме того, для многих типов ВНЖ далеко не так просто получить обоснования, например, найти компанию, которая захочет заняться довольно трудоемким процессом оформления рабочей визы или поступать в университет на дневную форму обучения.
Для тех, кто не хочет жить в стране постоянно и не готов становиться налоговым резидентом, но хочет пользоваться возможностями статуса резидента, есть опция — государственная программа «золотой визы». Golden Visa или инвестиционный тип ВНЖ дает заявителю куда больше свободы: он может прилетать в Испанию, когда решит сам, и оставаться в более комфортной для себя налоговой юрисдикции. При этом свободно путешествовать по Европе, открывать счета или получить доступ к заблокированным активам.
Золотая виза в Испанию через инвестиции
Главное основание для участия в программе Golden Visa — инвестиции. Это может быть:
- Покупка недвижимости на сумму от €500 000. Вкладывать деньги можно как в жилую, так и в коммерческую недвижимость. Вы можете распределить бюджет на несколько объектов;
- Открытие депозита в местном банке в размере €1 000 000 и выше — на 5 лет;
- Покупка государственных облигаций более чем на €2 000 000 — также на 5 лет;
- Бизнес-проект с потенциалом развития испанской экономики.
Вложения в коммерческую недвижимость: как вернуть инвестиции?
Пожалуй, самая эффективная опция с точки зрения возвратности инвестиций — приобретение коммерческой недвижимости в крупных городах (Мадриде и Барселоне) с уже одобренным арендатором. Это могут быть помещения для химчистки, закусочной, небольшого бутика или продуктовой лавки. Те инвесторы, которые не хотят быть зависимыми от бизнес-конъюнктуры и успешности предприятия арендатора, могут рассчитывать и на гарантированную доходность.
Например, после получения сертификата о собственности на помещение инвестор может получить одномоментную выплату дохода в размере 3% годовых за 10-летний период.
Таким образом, заявитель сразу после приобретения объекта и даже до получения карточки ВНЖ можете вернуть сумму, равную €150 000.
Это значит, что действительная стоимость затрат для участия в программе сокращается до €350 000.
После владения собственностью в течение не менее 5 лет, инвестор также может продать ее и возместить затраты по принципу BUY-BACK. Правда, чем раньше он решит продать помещение, тем меньше вложений сможет вернуть.
| Сроки владения недвижимостью | % удержания средств | Возвратность |
| Продажа после 5 лет владения | 50% | €175 000 |
| Продажа после 6 лет владения | 40% | €210 000 |
| Продажа после 7 лет владения | 30% | €245 000 |
| Продажа после 8 лет владения | 20% | €280 000 |
| Продажа после 9 лет владения | 10% | €315 000 |
| Продажа после 10 лет владения | 0% | €350 000 |
Если срок владения недвижимостью превышает 10 лет, то инвестор может:
- Гарантированно продать объект недвижимости застройщику по фиксированной цене €350 000 ( то есть полностью вернуть инвестиции);
- Продать недвижимость по конкурентной цене на рынке самостоятельно (таким образом даже получив сверхдоходность);
- Сохранить право собственности и получать прибыль от сдачи помещения в аренду либо использовать его для своего бизнеса.
Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость при участии в программе ВНЖ
Прирост капитала: коммерческая недвижимость в престижных испанских районах постоянно растет в цене. Инвестиции в такую недвижимость могут принести существенный доход.
Заработок от аренды: коммерческая недвижимость приносит пассивный доход от сдачи в аренду. Объекты, расположенные в стратегически важных местах, таких как центр города или деловой район, скорее всего привлекут долгосрочных арендаторов, что обеспечит стабильный доход. Многие объекты Astons продаются с действующим контрактом с арендатором, то есть вам не нужно искать клиентов.
Стабильность рынка: рынок коммерческой недвижимости Испании обычно остается устойчивым даже в условиях глобальных экономических колебаний. Такая стабильность делает страну привлекательным направлением для инвесторов, ищущих надежные условия для размещения своего капитала.
Высокий спрос: в стране наблюдается постоянный спрос на коммерческую недвижимость, обусловленный развитой туристической индустрией и стратегическим географическим положением. Так, по данным Caixa Bank, с 2020 по 2022 год объем инвестиций в коммерческую недвижимость увеличился на 45%.
Защита от инфляции: недвижимость традиционно выступает в качестве инструмента защиты от инфляции.
Гибкость, стратегия выхода: ликвидность испанского рынка недвижимости обеспечивает постоянную возможность продать объекты, зачастую с прибылью.
Условия участия в программе
- Возраст инвестора: от 18 лет;
- Гражданство: любые страны за пределами Евросоюза;
- Отсутствие судимости в течение 5 последних лет — как в Испании, так и в других странах;
- Отсутствие «открытых» отказов в выдаче визы Великобритании, США или Шенгена, а также проблем, связанных с другими испанскими миграционными программами;
- Медицинская страховка от компании, официально работающей в Испании;
- Подтверждение финансовых средств, достаточных для проживания на территории страны для всех заявителей (по золотой визе инвестор может получить ВНЖ на всех членов семьи);
- Оплата сборов.
Как устроен процесс получения Золотой Визы?
Этап №1. Консультация и сбор документов
Первый шаг – консультация с иммиграционным экспертом Astons, который объяснит все тонкости предстоящего процесса и поможет выбрать объект недвижимости под ваши цели и возможности. Оформлением большей части документов, связанных с покупкой недвижимости и получением ВНЖ, занимаются юристы.
Список документов
- Паспорт и заверенная копия всех его страниц;
- ИНН, удостоверения личности, карта социального страхования;
- Копия подтверждения адреса проживания: это могут быть счета за электричество, газ, стационарный телефон и т.п.;
- Копия формы KYC : «Знай своего клиента»;
- Оригинал форм EX-15 и 790;
- Оригинал доверенности;
- Выписка с банковского счета, которая подтверждает покрытие стоимости инвестиций;
- Подтверждение источника средств. Конкретный набор зависит от вашего статуса. Так, наемному сотруднику нужно предоставить справку о заработной плате и справку с работы, акционеру компании – подтверждение доли, финансовые отчеты, декларации о дивидендах и т.п. Если ваш источник средств – инвестиции, потребуются декларации, выписки из банка или договор о продаже недвижимости;
- Налоговая декларация;
- Оригинал медицинской страховки;
- Заполненный бланк на получение визы;
- Легализованные справки об отсутствии судимости: из страны происхождения и государств, на территории которых вы прожили от 6 месяцев за последние 2 года;
- Легализованная копия свидетельства о рождении;
- Справка из банка, подтверждающая наличие финансовых средств на 3 года и выписка за последние 12 месяцев.
Если с вами переезжают члены семьи, то для каждого нужно предоставить документы, подтверждающие родственные связи. Для супругов достаточно легализованного оригинала свидетельства о браке. В случае с финансово-зависимыми родителями или детьми нужны следующие документы:
- Оригинал паспорта и копия всех страниц;
- Справка о несудимости для всех членов семьи старше 18 лет;
- Легализованная копия свидетельства о рождении;
- Доказательство финансовой зависимости от заявителя. Например, для детей это может быть письмо о зачислении из университета, подтверждение адреса совместного проживания или оплаты расходов и т.д.
Этап №2. Подготовка к инвестициям
Для проведения сделок с недвижимостью заявителю нужна регистрация в испанской налоговой системе. В результате вы получите идентификационный код NIE. На этом же этапе открывается банковский счет в Испании.
Обычно этот этап занимает около 2 месяцев.
Этап №3. Покупка недвижимости
После открытия банковского счета и регистрации в налоговой вы сможете купить недвижимость. В результате вы получите свидетельство о собственности. Остальные документы, которые нужны для оформления «золотой визы», подготовят специалисты Astons.
Этап №4. Консульская проверка
Собранный пакет документов подается в Консульство в стране проживания. После одобрения виза резидента вклеивается в паспорт. С ней вы можете жить, учиться, работать, открывать бизнес и заниматься другой коммерческой деятельностью в Испании.
Этап №5. Оформление ВНЖ
После пересечения границы, вам и членам семьи нужно подать онлайн-заявление на вид на жительство. Для этого требуется заполнить форму и приложить к ней копию паспорта: страницы с биографией и страницу с проставленной визой.
Последний шаг – получение пластиковой карточки резидента, вашего удостоверения личности на территории Испании. Для этого нужны оригиналы письма о положительном решении по ВНЖ, заполненная форма 790 и фотография на белом фоне в паспортном формате. Кроме того, вам понадобится сдать отпечатки пальцев в отделении полиции.
Сопровождение Astons
Вне зависимости от того, какой формат участия в программе вы выберете, мы поможем с поиском подходящей недвижимости, юридическим сопровождением и подготовкой комплексного файла.
