Бурный экономический рост ОАЭ привел к тому, что все большее число иностранцев, в том числе, россиян, интересуются недвижимостью в стране. Этому во многом способствует также комфортный налоговый режим. Чаще всего иностранцы в ОАЭ выбирают недвижимость в местах, где много экспатов, ведется активный бизнес и предоставляются услуги его поддержки.
Самое популярное место в ОАЭ, где иммигранты, в том числе, россияне, приобретают недвижимость – это Дубай.
Еще до 2020 года цены на недвижимость в Дубае были в среднем в 2-2,5 раз ниже, чем в так называемых «глобальных городах», например, Лондоне, Париже или Токио.
И если в 1999 году Дубай имел только признаки развивающегося мегаполиса, то уже в 2020-м году он уверенно вошел в первую десятку в рейтинге World Global Cities. Цены на недвижимость в Дубае в последние годы выросли, однако они всё еще значительно ниже, чем в других глобальных городах, что обеспечивает инвестиционную привлекательность недвижимости эмирата.
Активно развивается и рынок недвижимости Абу-Даби, но, по мнению аналитиков различных агентств, он отстает от рынка недвижимости Дубая на 2-3 года, поэтому цены там значительно ниже.
Причины привлекательности недвижимости в ОАЭ
Зачем еще инвесторы приобретают жилье в ОАЭ?
Кроме инвестиционной привлекательности, приобретение готовой недвижимости стоимостью от $205 000 дает иностранцам право получения резидентской визы (аналога ВНЖ) сроком от 6 месяцев до 3 лет с правом продления. Срок действия резидентской визы напрямую зависит от стоимости квартиры, самым быстрым и недорогим вариантом эксперты считают получение двухлетней резидентской визы. Этот фактор также повышает спрос на недвижимость в ОАЭ.
Немного истории и прогнозы
Еще пару десятилетий назад идея построить среди пустыни ультрасовременный мегаполис казалась несбыточной и даже абсурдной. Бескрайние пески и невыносимая жара не способствовали росту города. Однако сегодня можно с уверенностью сказать: амбициозный проект удался. За последние три десятилетия население Дубая выросло в шесть раз. В 2000-е город превратился в самую большую строительную площадку на планете. При этом всё, что строилось в городе, должно было поражать воображение – самый высокий небоскреб мира – «Бурдж-Халифа», самое высокое жилое здание – Башня Принцессы, самый высокий в мире отель – «Марриотт Маркис Дубай», самый большой торговый центр и много чего ещё.
Сегодня жилые кластеры разбросаны по всему городу, причем чем они ближе к заливу – тем дороже. Хотя рынок недвижимости Дубая очень молодой, он успел пережить уже два больших кризиса. Один из самых драматичных спадов произошел в 2009 году, после нескольких лет роста. Цены на недвижимость упали в среднем на 53%. В результате краха некоторые крупнейшие застройщики оказались на грани банкротства. В 2010 году даже правительство Дубая вынуждено было объявить, что государственный холдинг Dubai World не может осуществлять выплаты по краткосрочным займам, и попросило кредиторов перенести сроки.
Цены восстановились к 2012-му году, но снова начали снижаться в 2014 году после очередного обвала цен на нефть, который нанес значительный ущерб региональной экономике. Чтобы стабилизировать ситуацию, правительство эмирата провело ряд реформ для покупателей и застройщиков, в том числе, повышение обязательного первоначального взноса по ипотеке до 20%.
К 2020-му году период стагнации цен на недвижимость в Дубае перешел в фазу постепенного роста, а в 2022-м начался бурный рост цен, в том числе, и благодаря вкладу россиян.
Ситуация на рынке недвижимости сегодня
По мнению некоторых аналитиков, возможно, пик роста цен на недвижимость в Дубае уже пройден, и в дальнейшем будет не таким бурным. Тем не менее, аналитики едины во мнении, что в 2024 году Дубай, как и ОАЭ в целом, продолжит привлекать инвесторов и мигрантов всё больше и больше, при этом особую роль на рынке недвижимости будут играть покупатели из России, Китая и Индии.
Поскольку цены на элитную недвижимость, как уже говорилось ранее, до сих пор остаются очень привлекательными, в сравнении с ценами в других крупнейших городах, в 2024-м году ожидается, что состоятельные инвесторы продолжат стекаться в Дубай. Для сравнения, в Дубае за $1 миллион можно приобрести дом площадью 100 квадратных метров, в то время как в Лондоне за эту сумму можно приобрести 33-34 квадратных метра.
Строящаяся недвижимость в новых проектах продается очень быстро, обычно в течение нескольких суток, максимум – нескольких недель. Конечно, способствуют этому различные маркетинговые уловки, скидки, акции, так называемый пре-сейл. Многие состоятельные покупатели приобретают объекты недвижимости в строящихся жилых комплексах целыми этажами, планируя впоследствии реализовать недвижимость отдельными лотами. Есть возможность приобрести недвижимость и на вторичном рынке, если нет желания ждать 1-2 года. Недвижимость на вторичном рынке обычно дешевле, чем на первичном. Это объясняется тем, что новые проекты постоянно развиваются и улучшаются, особенно на рынке элитной недвижимости.
Кто может приобрести квартиру в Дубае?
Некоторое время назад иностранцы могли приобретать недвижимость только в аренду на срок до 99 лет. С появлением так называемых Freehold-зон иммигранты могут приобретать недвижимость в собственность, впоследствии совершая с ней любые юридические действия: дарение, продажу, передачу в наследство. В Дубае такая возможность существует с 2006 года, а с 2019 года покупать недвижимость в собственность можно и в Абу-Даби.
Вне Freehold-зон, в так называемых зонах Leasehold также можно рассматривать любой вид недвижимости, в том числе, и участки под строительство в районах. Нюанс в том, что здесь ее можно приобрести только в долгосрочную аренду на 10-99 лет.
Недвижимость Дубая — обзор
По данным Property Monitor, за первые 11 месяцев 2023-го года в Дубае было зарегистрировано 122 657 сделок купли-продажи, что на 40,3% больше, чем за тот же период прошлого года.
Для покупки недвижимости для иностранцев доступны около 80 районов города. Чаще всего приезжие интересуются квартирами.
Есть возможность выбрать из трех вариантов покупки:
- Вторичное жилье (продажи физическими лицами. Такое жилье обычно и дешевле, и можно договориться с владельцем о цене);
- Покупка квартиры в новостройке. Это приобретение недвижимости в новом доме, уже сданном в эксплуатацию. Такие квартиры продают юридические лица – застройщики или органы местной власти;
- Приобретение на этапе строительства или даже проекта (это то, что называют off-plan). В России подобные сделки называют участием в долевом строительстве.
Как и везде, в Дубае цены на квартиры зависят от множества факторов: расположение жилого комплекса, его репутация, доступность объектов социальной инфраструктуры, в частности, школ и детских садов, степень готовности строящегося объекта, его площадь, количество спален и даже вид из окна.
Квартиры в Дубае можно разделить на три категории:
- Эконом-класс;
- Комфорт-класс;
- DeLuxe
Чтобы узнать, сколько стоит квартира в Дубае, нужно определиться, для чего вам необходима недвижимость и какая категория квартиры вас устроит.
Для общего представления нужно понимать, что средние цены на квартиры разных категорий на начало 2024 года следующие:
— Эконом-класс: от 10 700 AED за 1 квадратный метр ($2 900 за 1 м2).
— Комфорт-класс: от 23 000 AED за 1 квадратный метр ($6 260 за 1 м2).
— DeLuxe: от 39 500 AED за 1 квадратный метр ($10 750 за 1 м2).
В 2023 году маленькую однокомнатную квартиру эконом-класса площадью 35 м2 можно было приобрести за сумму около 7,5 миллиона рублей, а квартиру люкс-класса от 100 м2 – около 80 000 000 рублей.
Эти цифры очень приблизительны и носят информационный характер, так как даже в одном и том же районе похожие квартиры в разных комплексах будут стоить совершенно по-разному.
Где покупать?
Если планируется покупка квартиры, самыми привлекательными для инвестиций считаются несколько районов:
Дубай Марина (Dubai Marina)
Дубай Марина состоит из десяти отдельных жилых районов, где располагается более 150 небоскребов, которые сочетают в себе апартаменты и номера отелей. Начальная цена на недвижимость – $220 000. Этот район занял в 2023 году 1-е место по количеству ипотечных сделок с показателем 1186 договоров, а всего было заключено более 9000 сделок. Здесь в основном располагается недвижимость премиум-класса, средняя стоимость 1 м2 составляет $4200.
Даунтаун Дубай (Downtown Dubai)
Это новый район, который начал застраиваться только в 2004 году, но уже приобрел известность во всем мире. В районе знаменитых Бурдж-Халифа и Дубай Молл квадратный метр стоит около $5000 долларов, хотя до залива отсюда нужно добираться на машине.
Дубай Крик Харбор (Dubai Creek Harbour)
Это современный спальный район на берегу искусственного залива недалеко от природного заповедника Ras Al-Khor, который изначально проектировался для того, чтобы здесь было удобно жить. Большое количество велодорожек, детских площадок, парков, общественных пространств делают этот район очень комфортным для проживания. Цены на апартаменты здесь невысокие и начинаются от $300 000 за квартиру площадью 70 м2.
Бизнес Бэй (Business Bay)
Это коммерческий район, поэтому недвижимость представлена в основном квартирами и дуплексами. Здесь много офисных и многофункциональных зданий, однако есть и больница, и школы с английской и американской системами обучения. Средние цены за 1 м2 жилой недвижимости составляют в среднем 3200–3800 долларов США.
Пальм Джумейра (Palm Jumeriah).
Этот район сам по себе является достопримечательностью из-за истории своего создания. Здесь можно найти любую недвижимость от апартаментов до огромных вилл, но цены на них достаточно высокие, хотя бы потому, что здесь имеют недвижимость мировые знаменитости. Район не очень подходит для деловых людей, только если они не занимаются туристическим бизнесом или чистыми инвестициями в недвижимость Дубая. Если вы хотите купить квартиру в Дубае по доступной цене, можно рассмотреть комплексы эконом-класса в стадии строительства. Как и в России, чем ближе срок сдачи жилого комплекса в эксплуатацию — тем выше цены на квартиры в нем. Необходимо также учитывать перспективы развития комплекса и наличие в нем объектов инфраструктуры – бассейнов, кортов, общественных пространств. Это повысит стоимость недвижимости в будущем.
Тем, кто рассматривает приобретение виллы, можно обратить внимание на такие районы, как:
Аль-Сафа (Al Safa)
Новый престижный район, окончание застройки которого запланировано на 2025-й год. Из-за близкого расположения к центру район очень удобен тем, кто там работает или хочет иметь доступ ко всем значимым местам города. Вложение в недвижимость этого района считается очень перспективным, так как ожидается, что сдача жилья в аренду будет приносить хорошие дивиденды.
Джебель Али Фёст (Jabal Ali First)
Это торгово-промышленный район на берегу самой крупной гавани в мире. Кроме вилл, в этом районе есть и небольшое жилье. За 360 000 AED (98 000 $) можно купить студию. Средняя стоимость квартиры с 1 спальней в Jabal Ali First составляет 690 000 AED (188 000 $).
Аль Барша (Al Barsha)
Это тихий семейный район недалеко от самого крупного торгового центра в мире Mall Of The Emirates, в котором находится крытый горнолыжный курорт Ski Dubai. Этот район считается малонаселенным, но из-за отличной транспортной доступности вы всегда сможете быть в центре событий.
Самые бюджетные виллы можно купить в Арабиан Ранчез (Arabian Ranches). Это очень зеленый район тихий район, закрытое сообщество владельцев вилл премиум-класса недалеко от центра. Поражает большое количество ухоженных газонов, парковых зон, есть даже 3 больших озера с утками, куда можно прийти с детьми. Район предлагает хорошее соотношение цены и качества.
Необходимые документы
Чтобы купить квартиру в Дубае, необходимы только заграничный паспорт с визой и адрес проживания в ОАЭ.
Если вы планируете приобрести недвижимость удаленно, можно оформить доверенность на своего представителя в ОАЭ. Нотариальную контору лучше посетить в Эмиратах, в городе приобретения недвижимости, так как доверенность другого государства нужно будет перевести на арабский язык и легализовать ее в посольстве и МИДе.
Как заключить сделку: инструкция
- Подготовьтесь к сделке.
Помимо внесения задатка, который составляет от 10% стоимости недвижимости, необходимо заключение так называемого Меморандума о взаимопонимании (или Контракта F), оформление Сертификата об отсутствии возражений (NOC).
Меморандум фиксирует передачу покупателем задатка и условия будущей сделки. Сертификат NOC оформляется в офисе у застройщика и подтверждает отсутствие финансовых претензий к продавцу.
Если жилье строящееся, то речь будет идти о заключении Первичного договора о продаже (Initial Contract of Sale).
- Подпишите договор купли-продажи (на арабском и английском языках). Как и в России, в договоре описываются все условия сделки, адрес объекта недвижимости, сроки передачи ключей. Нотариального заверения не требуется.
- Зарегистрируйте права собственности в Земельном департаменте Дубая (DLD). Факт регистрации собственности подтверждает Титул собственника (“Title Deed”), который выдаст вам департамент.
Вот и все шаги, необходимые для оформления недвижимости в собственность. Покупка недвижимости в ОАЭ, в Дубае, в частности, по мнению аналитиков рынка недвижимости, остается одним из лучших решений 2024-го года. Объединенные Арабские Эмираты — одна из самых безопасных стран в мире с крайне низким уровнем преступности. Высокий уровень жизни, развитая инфраструктура, комфортный налоговый режим будут способствовать доходности ваших инвестиций.
