Инвестиции в недвижимость всегда были одним из самых надежных и востребованных способов не только сохранить, но и приумножить капитал. Недвижимость, как правило, стабильно растет в цене, и мало зависит как от экономической ситуации в стране, так и от инфляции, что позволяет отнести инвестиции в недвижимость к категории защитных. Многие зачастую считают такой вариант вложений исключительно долгосрочным. Тем не менее, существует стратегия флиппинга, позволяющая получить существенный доход в относительно короткие сроки.
Что такое флиппинг, откуда он появился, какие преимущества эта стратегия имеет для инвестора и какие риски несет — разбираемся вместе в этой статье.
Что такое флиппинг и как он появился?
Как явление, флиппинг появился и набрал популярность в США в конце 80—х и, благодаря стабильному росту рынка недвижимости развился до массового явления: ежегодно около 7—10% всех сделок с недвижимостью в США совершаются флипперами.
В большинстве случаев, инвесторы приобретают жилье в ипотеку, приводят его в порядок, делая минимальный косметический ремонт, и продают через 2-3 месяца. Конкуренция здесь довольно высокая: за выгодные сделки в крупных городах порой происходят настоящие битвы; в некоторых городах даже проходят платные тренинги для новичков по основам стратегии флиппинга.
В России флиппинг, как явление, получил распространение несколько позже, чем на американском рынке. Предпочтение, по большей части, отдавалось покупке незавершенных объектов недвижимости на ранних этапах строительства.
На этапе котлована квартиру можно было купить очень дешево, ведь гарантии сдачи в срок редко выполнялись, а иногда объекты и вовсе не были сданы в эксплуатацию. А вот в случае сдачи объекта, недвижимость можно было перепродать на 30—50% дороже.
С течением времени, риск попасть на недобросовестного застройщика или замороженный объект снизился, оплата объектов теперь проводится через эскроу-счета, а завершение строительства и сдача дома в эксплуатацию гарантируется государством. Со снижением рисков доходность таких инвестиций сократилась практически в два раза.
Таким образом, флиппинг набирает популярность, и, несмотря на достаточно высокую степень риска, привлекает интерес все большего числа инвесторов: на сегодняшний день, в России более 300 тысяч инвесторов занимаются флиппингом.
Флиппинг: основные шаги и принципы
Разберемся со стратегией флиппинга: какие основные этапы должен пройти инвестор, чтобы максимизировать свою прибыль?
Шаг 1. Подбор объекта недвижимости
Выбор объекта недвижимости — первый и важнейший шаг для инвестора: именно это определяет весь процесс инвестирования и потенциальный уровень дохода. Требуется учесть множество факторов и правильно подобрать объект.
В первую очередь, стоит тщательно проанализировать рынок недвижимости: изучить спрос и предложение в том районе, где вы планируете совершать покупку, обратите внимание на расположение объекта, развитие инфраструктуры и планы городского строительства, цены и условия жизни.
Стабильно пользуется высоким спросом недвижимость в центре города, но и объекты в развивающихся районах будут иметь высокую доходность: хорошо развитая транспортная система и инфраструктура, строительство торговых центров, офисных зданий и социальных объектов существенно увеличат цену недвижимости в ближайшей перспективе. Обратите внимание на уровень цен и скорость продажи аналогичных объектов в выбранном районе после ремонта — так вы будете иметь более точное представление о сроках и потенциальной прибыли.
Не менее важно правильно оценить состояние выбранного объекта: от этого будет зависеть количество необходимых вложений, которые потребуются перед последующей продажей. Лучше всего выбирать объекты, которые не будут требовать капитального ремонта, а вполне обойдутся косметическим. Обращайте внимание на каждый аспект: вид из окна, состояние дома как внутри, так и снаружи, придомовую территорию.
И, наконец, обязательное условие — юридическая чистота выбранного объекта. Проблемы с документами или наличие обременений могут значительно повлиять на скорость перепродажи объекта, а следовательно — снизят доходность: чем быстрее происходит перепродажа, тем выше полученная прибыль от флиппинга.
Шаг 2. Ремонт и подготовка объекта к продаже
Ремонт и подготовка недвижимости к перепродаже — не менее важный этап: именно здесь определяется, какие расходы ждут инвестора, насколько привлекательным для покупателей станет объект после ремонта, и на какую итоговую цену можно будет рассчитывать при перепродаже.
В первую очередь, стоит тщательно спланировать ремонт — объемы затраченных средств и количество работы можно определить еще на этапе подбора недвижимости.
Очень важно подобрать хорошего подрядчика, который будет заниматься ремонтом и улучшениями: от репутации, опыта и стоимости услуг напрямую зависит результат, сроки и качество ремонта.
В идеале стоит подписать договор с подрядчиком, в котором будут гарантированы сроки выполнения работ и их цена, а также самостоятельно контролировать весь процесс: посещать объект в процессе ремонта, вносить правки по ходу работы при необходимости.
Также стоит заранее обсудить и подобрать материалы, которые будут использованы при ремонте. Выбирать нужно лучший вариант в соотношении цена-качество: допустимо отдавать предпочтение более дешевым аналогам дорогих материалов или известных брендов, которые не будут уступать по качеству и долговечности использования, но обойдутся дешевле.
Что касается дизайна и улучшений, лучше отдавать предпочтение спокойным и функциональным решениям, избегая экстравагантных идей: светлое и просторное помещение с качественной отделкой будет пользоваться более широким спросом, чем эпатажный интерьер.
Важно учитывать потребности целевой аудитории: для районов, популярных у молодых семей с детьми стоит уделить особое внимание безопасности и детским; для деловых и бизнес-районов лучше сделать акцент на функциональности и удобстве.
Предпродажная подготовка недвижимости — не менее важный этап. Один из главных моментов — итоговая цена продажи объекта: она должна учитывать затраты на покупку, ремонт и подготовку, а также потенциальную прибыль.
При этом цена продажи должна быть адекватной аналогичным предложениям на рынке.
Важно найти баланс между желаемой прибылью и сроками продажи: слишком высокая стоимость может увеличить поиск покупателя, а следовательно — уменьшить потенциальный доход из-за расходов на содержание.
Шаг 3. Реализация объекта недвижимости
Итог стратегии флиппинга — быстрая продажи недвижимости за максимальную стоимость. К продаже недвижимости стоит подходить не менее серьезно, чем к покупке и ремонту. Стоит уделить внимание самому процессу продажи: эффективность хорошего маркетинга только сыграет на руку. Сделайте качественные профессиональные фотографии или виртуальный тур по недвижимости, размещайтесь на популярных платформах продвижения, не игнорируйте разные каналы — информацию о продажи можно разместить не только онлайн, но и в актуальных СМИ, а также обратиться к агентствам недвижимости.
Налоги и флиппинг
Инвесторам, выбирающим флиппинг в качестве стратегии, важно хорошо ориентироваться в налоговом законодательстве: обязательные платежи и взносы могут существенно изменить потенциальный доход от сделки.
НДФЛ
Так как флиппинг — это покупка недвижимости с последующей быстрой перепродажей, продавец обязан будет заплатить налог на доходы физических лиц. В России НДФЛ составляет 13%, и уплачивается он на недвижимость, которая находится в собственности менее пяти лет.
Минимальный срок составляет три года, если собственность получена в подарок, унаследована, приобретена по договору ренты, досталась в результате приватизации или является единственным жильем. Для всех остальных минимальный срок владения, по истечении которого налог с продажи недвижимого имущества не уплачивается, составляет пять лет. Начало отсчета — момент государственной регистрации права на жилье.
(Сумма продажи — сумма покупки) х 13%
и в данном примере составит 780 000 рублей.
Уменьшить сумму НДФЛ можно законными способами: например, получить налоговый вычет на сумму 1 млн. рублей и снизить сумму облагаемой налогом базы раз в один календарный год, либо воспользоваться частичным возвратом НДФЛ и получить до 260 тысяч рублей — право на такой возврат можно реализовать лишь единожды.
НДС
Налог на добавленную стоимость возникает в случае работы через юрлицо. В России НДС составляет 20%.
Налог на имущество
Размер имущественного налога варьируется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости и коэффициентов, действующих в том или ином регионе. Оплачивать его необходимо на протяжении срока владения недвижимостью — это стоит учитывать при расчете расходов при флиппинге.
Налог на землю
Размер налога на землю зависит от площади участка, кадастровой стоимости земли и ее назначения и категории. Необходимо учитывать этот налог в том случае, если если выбранная недвижимость включает в себя земельный участок.
Сколько можно заработать на флиппинге?
Потенциальная прибыль, которую можно получить при флиппинге, может значительно варьироваться. Влияние оказывает огромное количество факторов: актуальность и востребованность выбранного объекта, ликвидность, затраты на ремонт и уплату налогов, срок реализации недвижимости. В среднем, опытные инвесторы говорят о прибыли около 25-35% с одной сделки.
В США флипперы пользуются «Правилом 70%». Согласно правилу, максимальная цена покупки недвижимости в рамках стратегии флиппинга не должна превышать 70% от итоговой суммы продажи, с учетом ремонта и всех расходов. Например, при продаже готовой недвижимости за 15 млн рублей, при сумме затрат на ремонт и издержки в размере 3 млн рублей, выгодной покупкой будет считаться объект стоимостью 7,5 млн рублей и меньше.
Даже с учетом непредвиденных расходов, прибыльность по такой сделке составит около 30%.
Кроме того, существует несколько стратегий флиппинга: можно приобрести недвижимость, требующую ремонта, привести ее в надлежащий вид и продать; либо найти недооцененную недвижимость с хорошей скидкой, и рассчитывать на увеличение ее стоимости в будущем.
Еще один вариант — искать продавцов, готовых предоставить существенную скидку за срочность продажи или обращаться к сервисам срочного выкупа: в этих случаях можно получить ликвидную квартиру на 10—25% дешевле рынка.
Риски и сложности
Разумеется, любая инвестиционная деятельность имеет свои риски, и флиппинг относится к инвестициям с высоким уровнем риска. Разберемся с основными сложностями, с которыми может столкнуться потенциальный инвестор.
Неподходящий объект
Неопытные флипперы могут неправильно оценить и выбрать объект для инвестирования: например, сделать выбор, опираясь на свои личные предпочтения, или не учесть строящуюся рядом транспортную развязку, или приобрести самый дешевый вариант из имеющихся предложений с целью сэкономить.
Колебания рынка недвижимости
Рыночные условия имеют тенденцию к изменению, и это тоже важно учитывать: к примеру, рост процентных ставок по ипотечному кредитованию может снизить спрос на недвижимость.
Изменения налогового законодательства
Важно разбираться в действующих условиях и «держать руку на пульсе» — повышение налоговых ставок или увеличение суммы налоговых вычетов могут значительно повлиять на итоговый доход инвестора.
Юридические проблемы
Вопросы, связанные с юридическими аспектами сделки, требуют пристального изучения и внимания: неправильно составленный договор с продавцами может привести к значительным задержкам или, в худшем случае, к полной отмене сделки.
Ненадежные подрядчики
Обезопасить себя от недобросовестных работников, затягивающих сроки и расходующих средства сверх оговоренного, поможет грамотно составленный договор с подрядчиком. Команду также лучше выбирать, основывая на репутации компании и реальных отзывах.
Непредвиденные расходы
Разумеется, никто не застрахован от форс-мажорных обстоятельств и непредвиденных расходов. Прорвавшаяся труба у соседей сверху, недостатки здания, которые не получилось обнаружить на этапе выбора объекта и которые потребовали дополнительных расходов на ремонт, и многие другие сценарии, которые невозможно предусмотреть, могут существенно повлиять как на сроки реализации проекта, так и на его итоговую доходность. Для того, чтобы избежать разочарований, лучше подстраховаться и заложить в расчет резервные средства на покрытие таких издержек.
Тем не менее, из-за высокой прибыльности таких инвестиций игра стоит свеч, а сократить риски можно, грамотно подходя ко всем этапам процесса и пользуясь помощью профессионалов. Кроме того, недвижимость, даже при провалившихся планах перепродажи, можно сдавать и получать стабильный доход, не опасаясь существенного падения цены, а по прошествии времени выгодно продать и вернуть вложенные средства.
Плюсы флиппинга как инвестиционной стратегии
Одним из главных преимуществ флиппинга является возможность получения высокой прибыли.
В зависимости от типа недвижимости и региона, прибыль от флиппинга может достигать 30-40%, а иногда и более того. Кроме того, флиппинг считается одним из самых стабильных видов инвестиций, поскольку спрос на недвижимость остается высоким даже в периоды экономических кризисов. Также стоит отметить, что флиппинг позволяет инвестору выбирать объекты для инвестирования в различных сегментах рынка, начиная от жилой недвижимости и заканчивая коммерческими помещениями.
Однако, как и любой вид инвестиций, флиппинг имеет свои недостатки. К ним можно отнести высокие риски, связанные с возможным снижением стоимости недвижимости или увеличением затрат на ремонт. Кроме того, для успешного проведения флиппинга необходимо обладать знаниями и опытом в области недвижимости, уметь анализировать рынок и оценивать риски.
Подводя итог, можно сказать, что флиппинг является интересной и прибыльной стратегией инвестирования, но требует от инвестора определенных знаний и опыта в области недвижимости.
