Гайд по недвижимости в Греции

Лазурные пляжи, величественные руины, теплый климат и живописная природа — все это делает Грецию популярным туристическим направлением. Но это не просто идеальное место для отдыха: это еще и уникальные возможности для инвестиций.

Несмотря на испытания прошлых лет, греческая экономика демонстрирует устойчивый рост, рынок недвижимости расширяется, появляются новые возможности для инвесторов со всего мира.

Греция — это идеальный выбор, независимо от того, имеете вы опыт в инвестициях или только начинаете свой путь. В Афинах и Салониках есть все для комфортной жизни в городе, на островах Эгейского и Ионического морей вас ждет идеальный отдых и средиземноморский стиль жизни, на Халкидики и Пелопоннесе — расслабленная атмосфера, хорошая экология и лучшие пляжи в Европе.

Рассказываем, почему Греция — отличный выбор для инвестиций, как подобрать подходящую недвижимость под свои цели и бюджет, и на что обратить внимание при покупке.

Греция привлекает инвесторов благодаря своему географическому расположению, отличному климату, безграничным возможностям для отдыха и туризма, а также — развивающейся бизнес-среде. Разбираемся, почему в Грецию выгодно инвестировать.

Туризм и недвижимость

Греция — одно из самых популярных туристических направлений в мире: в 2024 году страну посетило более 40 млн иностранных туристов, а в 2025-м, по прогнозам, эта цифра вырастет на 5-10%.

Это создает высокий спрос на жилье и сопутствующие услуги, что делает инвестиции в гостиничный бизнес и недвижимость привлекательными и прибыльными. На рынке недвижимости наблюдается приток как внутренних, так и международных инвесторов. Наиболее популярные направления: города – Афины, Салоники, и острова – Крит, Родос, Миконос.

Географическое преимущество

Расположение на перекрестке Европы, Азии и Африки делает страну стратегическим центром для компаний, которые хотят развивать свою деятельность по разным направлениям. Современная инфраструктура страны, включая порты, аэропорты и дороги, повышает ее привлекательность в качестве логистического центра.

Развивающийся технологический сектор

В Греции, особенно в Афинах, развивается сфера технологий и стартапов. Здесь компании находят образованных специалистов, которые говорят на нескольких языках, но при этом экономят за счет более низких операционных расходов в сравнении с другими странами ЕС. В стране можно получить государственную поддержку на важные для развития экономики проекты. В последние годы наблюдается значительный рост в секторах информационных технологий и телекоммуникаций.

Зеленая энергетика

Греция обладает значительным потенциалом возобновляемой энергии, особенно солнечной и ветровой, благодаря благоприятному климату и географическим особенностям. Правительство взяло на себя обязательство перейти на более чистые источники энергии, что открывает инвестиционные возможности в этом секторе.

Фискальные стимулы

Чтобы привлечь больше иностранных инвестиций, правительство ввело налоговые льготы и упростило процедуры открытия бизнеса. Кроме того, в стране действует программа «золотой визы», которая позволяет получить вид на жительство в обмен на инвестиции в недвижимость.

Восстановление экономики

После длительного периода экономических проблем, Греция встала на путь восстановления и роста, который, по прогнозам аналитиков, в ближайшие годы продолжится. Крупнейшие финансовые агентства повысили рейтинги Греции, что отражает улучшение экономических перспектив. Сейчас – один из благоприятных моментов для входа на этот рынок.

Членство в ЕС и Шенгенской зоне

Греция входит в ЕС, что открывает доступ к единому рынку. Это позволяет предприятиям, работающим в Греции, свободно торговать с другими странами ЕС. Членство Евросоюза также обеспечивает доступ к общеевропейским программам финансирования, которые могут помочь в росте и развитии бизнеса.

Однако важно также учитывать проблемы, которые зачастую становятся барьерами для инвестирования. К ним можно отнести бюрократию, сложности регулирования и продолжающиеся последствия прошлых экономических кризисов.

Перед принятием решений рекомендуется провести тщательное исследование и обратиться за профессиональной консультацией.

Собственная недвижимость в Греции — это перспективное вложение средств. Однако, как и в случае с любыми инвестициями, важно учитывать возможные риски и нюансы.

Основные преимущества: 

• Большой туристический поток обеспечивает высокий спрос на аренду недвижимости — как краткосрочной, так и долгосрочной. Сезон в Греции длится с апреля по октябрь, но и в низкий сезон спрос на аренду сохраняется, особенно в крупных городах. Средняя доходность по стране разный в зависимости от региона — 4-6%.
• Доступные цены на недвижимость: по сравнению с другими европейскими странами, цены на апартаменты и виллы в Греции ниже на 20-30%. Это означает более доступный порог входа для большего количества инвесторов
• Потенциал для роста стоимости капитала: тренд на восстановление экономики после финансового кризиса стимулирует рост стоимости недвижимости, особенно в привлекательных районах;
• Качество жизни: уровень жизни, недорогие и качественные продукты, европейское образование и развитая медицина, хорошая экология, – по всем этим параметрам Греция не уступает соседним странам ЕС.
• Программа «золотой визы»: позволяет получить возобновляемый пятилетний ВНЖ для инвестора и его семьи в Греции за инвестиции в недвижимость. Срок оформления составляет 3-6 месяцев. Основной заявитель должен быть совершеннолетним, не являться гражданином ЕС, не иметь судимостей и подтвердить финансовую состоятельность.

Минимальная стоимость объектов разная — в зависимости от местоположения:

• от €800 000 — в Афинах и всей Аттике, в Салониках, на Крите, Миконосе, Санторини, Родосе и других островах с населением более 3100 человек;
• от €400 000 — во всех остальных регионах страны.

Площадь недвижимости должна быть не менее 120 м².

Есть вариант, в котором минимальный порог входа для участия в программе сохраняется на уровне €250 000, при этом недвижимость может находиться в любом регионе (в том числе — в Афинах) и быть любого размера:

• если выбранный объект имеет культурно-историческую ценность и требует реставрации. В этом случае инвестор своими силами и за свой счет проводит восстановительные работы. Завершить их нужно в течение 5 лет — это обязательное условие для первого продления ВНЖ.
• если выбранный объект меняет свое назначение с коммерческого на жилое. В этом случае застройщик выкупает коммерческое здание — отель, завод и т.д. — и полностью реконструирует его в современный жилой комплекс. Все расходы и работы ложатся на плечи застройщика: инвестор на выходе получает готовую квартиру со свежим ремонтом в здании, которое полностью соответствует требованиям к безопасности и энергоэффективности.

Конверсия — самый популярный и востребованный вариант: за сумму от €250 000 можно получить отличный ликвидный актив в самых востребованных регионах. Объектов, подходящих под условия реконструкции, много как раз в Афинах и регионе Аттика, на Крите.

Инвестор может включить в заявку супругу/супруга, детей до 21 года, а также родителей со стороны основного заявителя или его/ее супруги/супруга.

Жить в Греции при этом не обязательно: для поддержания статуса достаточно приехать один раз для сдачи биометрических данных, а недвижимость можно сдавать в долгосрочную аренду или использовать как собственную резиденцию на Средиземноморье.

Если же вы рассматриваете переезд, со статусом ВНЖ можно жить и вести бизнес в ЕС, а через 7 лет претендовать на получение гражданства Греции — при условии выполнения требований к срокам проживания и сдачи экзамена по языку и законам страны.

Программа «золотой визы» доступна гражданам РФ и РБ при условии наличия второго гражданства – например, Вануату.

На сегодняшний день, это одна из самых эффективных и быстрых подобных программ в Европе, позволяющая получить статус резидента при покупке недвижимости.

Компания Astons — надежный партнер в вопросах оформления ВНЖ Греции за покупку недвижимости. Оставьте заявку на бесплатную консультацию — наши специалисты рассмотрят ваш запрос, предложат оптимальные решения под ваши запросы и бюджет и возьмут на себя всю процедуру оформления вида на жительство.

Ограничения или минусы, которые не стоит игнорировать:

• Экономическая стабильность: несмотря на то, что греческая экономика находится на пути восстановления, она все еще оправляется от долгового кризиса предыдущего десятилетия, что может влиять на цены на недвижимость и доходность инвестиций;
• Юридические сложности: процесс покупки недвижимости в Греции может быть сложным, особенно для иностранных инвесторов. Он включает в себя разные бюрократические процедуры, а для оформления документов требуется греческий язык;

Также стоит учитывать условия налогообложения и расходы на содержание и управление недвижимостью, если вы не планируете заниматься этим самостоятельно.

Все подводные камни учесть сложно, поэтому оптимальное решение — обратиться к профессиональным консультантам, знакомым с греческим правовым полем. Специалисты Astons помогут вам найти выгодные для инвестиций объекты недвижимости, а также возьмут на себя все вопросы с оформлением документов и заключением сделки.

Выбор локации для покупки апартаментов или виллы зависит от ваших целей: как личных, так и финансовых. Разберем наиболее популярные направления.

Афины

Афины — столица и важнейший культурный и исторический центр Греции — привлекает множество туристов и экспатов. Это открывает широкие возможности для инвестиций в недвижимость: от квартир в самом сердце города до элитных таунхаусов в престижных районах. Здесь можно сдавать жилье в аренду как на долгосрочной основе местным жителям и иностранцам, так и на короткий срок туристам.

Салоники

Салоники, второй по величине город Греции – место, где регулярно проходят десятки культурных мероприятий. Здесь есть престижные университеты и другие учебные заведения — это гарантирует спрос на студенческое жилье. В самом городе и его округах есть красивые пляжи и достопримечательности, привлекающие туристов. Цены на квартиры чуть ниже, чем в Афинах.

Крит

На Крите, крупнейшем из греческих островов, активно развивается туристическая индустрия, что делает его отличным местом для сдачи недвижимости в аренду на время отпусков. Здесь можно найти самые разные объекты: от старинных домиков посреди оливковых рощ до новых вилл и туристических резиденций на берегу моря. Спрос зависит от сезонности в большей мере, чем в городах на материке, но в жилых комплексах в спокойных районах семейные апартаменты и студии сдаются круглый год.

Миконос и Санторини

Эти популярные туристические направления известны возможностью роскошного отдыха. Цены на апартаменты и виллы здесь выше, чем в остальных частях страны. Однако потенциальная прибыль тоже высока, особенно если сдавать жилье на короткий срок в туристический сезон.

Парос, Родос, Корфу

Эти острова сочетают в себе туристическую привлекательность с более доступными ценами на недвижимость, что позволяет зарабатывать на аренде жилья в сезон отпусков. Здесь можно найти уютные апартаменты или уединенные виллы, которые идеально подходят для отдыха. Благодаря их расположению и красоте природы, спрос на аренду остается высоким.

Процесс покупки недвижимости в Греции включает в себя несколько этапов.

Процедура покупки в общем виде выглядит так:

№1. Поиск подходящего объекта недвижимости

Необходимо найти и выбрать объект недвижимости, который соответствует вашим потребностям и бюджету. Это можно сделать самостоятельно или с помощью агента. Перед принятием решения о покупке стоит лично посетить объект. Компания Astons предложит вам подходящие варианты, организует для вас поездку для личного посещения выбранных объектов или устроит виртуальный тур.

№2. Поиск юриста

В Греции нет законодательного требования о том, что при покупке недвижимости обязательно нужно нанимать адвоката. Однако многие покупатели все же предпочитают работать с юристом. Это помогает им избежать возможных юридических проблем и обеспечивает дополнительную гарантию безопасности сделки.

Специалисты компании Astons помогут сориентироваться в юридическом процессе, проведут необходимые проверки недвижимости, убедятся в отсутствии непогашенных долгов или претензий на нее, а также возьмут на себя весь процесс оформления и подачи документов.

№3. Предварительное соглашение

Когда подходящая недвижимость найдена, юрист составляет предварительный договор, в котором излагаются условия продажи — он подписывается обеими сторонами.

№4. Внесение депозита

После подписания предварительного договора вносится аванс — обычно около 10% от стоимости объекта.

№5. Получение налогового номера

Получение греческого налогового номера (AFM) — обязательное условие для покупки недвижимости в Греции. Наш представитель в Греции оформит AFM для вас.

№6. Сделка у нотариуса

Окончательный договор купли-продажи подписывается обеими сторонами в присутствии нотариуса. Если вы не можете присутствовать на сделке лично, наш представитель по доверенности подпишет договор за вас.

№7. Налоговые сборы

Перед подписанием договора необходимо оплатить налог на передачу прав собственности — в Греции он составляет 3,09%, вместо стандартной ставки НДС в 24%, который заморожен на всей территории страны.

№8. Регистрация в земельном кадастре

После подписания договор должен быть зарегистрирован в Земельном кадастре Греции. Наш адвокат также может подать документы за вас в удаленном режиме.

№9. Оплата

Наконец, выплачивается оставшаяся часть стоимости объекта и право собственности на недвижимость переходит к покупателю.

Это общая схема – точный процесс может меняться в зависимости от конкретных обстоятельств продажи и типа недвижимости. Обычно вся процедура занимает несколько недель, но если в процессе возникнут какие-либо неточности или обнаружатся проблемы, срок может растянуться. Юридическая помощь может сыграть решающую роль, особенно при оформлении «золотой визы».

Специалисты Astons возьмут на себя решение всех вопросов — от подбора недвижимости и проведения сделки до подачи документов на ВНЖ: вам потребуется приехать в страну только один раз, чтобы сдать биометрические данные.

В Греции, как и в любой стране Евросоюза, достаточно высокие налоговые ставки.

Тем, кто планирует покупать недвижимость, нужно учитывать следующие налоги:

Налог на передачу недвижимости (Закон 1587/1950)

Налог на передачу права собственности составляет 3,09% от стоимости недвижимости. НДС (стандартная ставка — 24%) на территории всей страны заморожен с 2020 года — это сделано в качестве поддерживающей меры для рынка недвижимости.

Дополнительно оплачивается:

• Пошлина за регистрацию в кадастре — от 0,6% от стоимости недвижимости.
• Нотариальный сбор — от 1,5% от стоимости недвижимости.
• Услуги адвоката — 2-4% от стоимости недвижимости.

Налог на собственность

• Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA) — от €0,1 до €13 за 1 м², в зависимости от местоположения, площади и возраста объекта. Дополнительная надбавка — 0-1,5% для физлиц, 0,55% для юрлиц;
• Муниципальный налог — 0,025-0,035% от кадастровой стоимости.

Налог на доходы с недвижимости

Доход от сдачи в аренду облагается подоходным налогом по прогрессивной ставке:

• 15% – с первых €12 000;
• 35% – со следующих €35 000;
• 45% – со всех доходов свыше указанной суммы.

Если вы реставрируете старое здание, улучшаете энергетическую эффективность недвижимости, вы сможете получить льготы – до 40% от суммы налога.

Не забудьте учесть расходы на содержание недвижимости. Объем коммунальных платежей зависит от площади и муниципалитета, в котором расположен объект. Средняя сумма за апартаменты до 100 м² в месяц — €200-300.

В Греции сочетаются все условия для успешных инвестиций в недвижимость: от природных красот, которые привлекают туристов со всего мира, до стабильного экономического роста и расширяющегося рынка недвижимости.

Страна предлагает множество вариантов для жизни и отдыха — от оживленных городов до тихих островов и побережий. Поэтому Греция может стать идеальным выбором как для жизни, так и для инвестиций.

Интересуетесь недвижимостью в Греции? Специалисты Astons подберут подходящий объект, возьмут на себя все юридические вопросы и сопроводят вас на всех этапах процесса. Обращайтесь к нашим специалистам за бесплатной консультацией, чтобы узнать подробности.