Тенденции на рынке недвижимости стран Карибских островов

К 2025 году рынок жилой недвижимости Карибского бассейна достигнет $1,87 трлн — регион становится одним из самых динамичных инвестиционных направлений.

Активно растет спрос в сегменте премиум-недвижимости, а тренд задают устойчивые и экологичные проекты.

В статье мы разберем состояние рынка, лучшие страны для инвестиций, дадим практические советы и стратегии для максимальной доходности.

Рынок карибской недвижимости стремительно растет. К 2025 году совокупная стоимость жилой недвижимости региона оценивается в $1,87 триллиона, спрос растет в сегменте премиум и экологичных домов.

Объем сделок и одобренных заявок бьет рекорды. Например, в Сент-Люсии количество сделок по инвестиционной недвижимости выросло на 300% за год, также была рекордная динамика заявок.

Устойчивые проекты становятся новым стандартом. Виллы с солнечными панелями и автономными системами продаются на 5–10% дороже, снижая расходы на электроэнергию на 70–90%. Острова активно инвестируют в зеленые технологии.

Минимальный порог для программ гражданства за инвестиции — $200 000. Сроки оформления — от 4 месяцев, обязательное владение собственностью — 3–5 лет.

Паспорта Карибских стран обеспечивают до 155 безвизовых направлений, включая Великобританию, Шенген, Сингапур и Гонконг. Паспорт Гренады дополнительно дает право на визу инвестора E-2 в США.

Средняя доходность от аренды — 4–8 % в год, рост цен — до 10% в зонах активного туризма (Rodney Bay, Grand Anse, English Harbour).

Лучшие стратегии для инвесторов: фокус на краткосрочной аренде и экологических проектах, использование налоговых льгот, поиск точек роста инфраструктуры.

Граждане России и Беларуси не могут участвовать в карибских программах гражданства через инвестиции, даже при наличии второго (альтернативного) паспорта. Это ограничение действует во всех программах региона.

На этих островах наблюдается двунаправленный тренд: с одной стороны, премиальные участки становятся все дороже: повышается порог входа; с другой стороны, остаются рынки с более низкой ценой входа и потенциалом роста, что делает их привлекательными для инвесторов, ищущих баланс между доступностью и доходностью.

Объем иностранных сделок по программе гражданства за инвестиции Антигуа и Барбуды продолжает расти: если в 2023 году было оформлено сделок на $67 миллионов, то в 2024 году планируемый показатель увеличился почти вдвое — до $130 миллионов. В первой половине 2024 года Антигуа и Барбуда получила 739 заявок, из них было одобрено 622 (рост более 200%), всего за год было ориентировочно выдано более 1200 паспортов инвесторам.

Средняя доходность арендной недвижимости в стране составляет около 4% в год, однако на курортах с устойчивым туристическим потоком, таких как English Harbour, Jolly Harbour и St. John’s, рентабельность выше за счет роста спроса на краткосрочную аренду. Здесь наблюдается умеренный рост цен и дефицит качественных объектов вблизи пляжей и марин. По оценке МВФ, рост ВВП Антигуа и Барбуды в 2025 году составит 2,5 %, чему способствует восстановление туризма и строительство новых курортных комплексов.

Гренада

Гренада сохраняет статус одного из самых стабильных и востребованных направлений Карибского региона. Объем иностранных сделок по программе гражданства за инвестиции остается стабильным: в 2023 году сделок было оформлено на $417 миллионов, в 2024 году — на $413 миллионов.

Также в 2024 году программа гражданства за инвестиции Гренады достигла рекордного уровня эффективности, обработав 1 676 заявок. По данным за первый квартал 2025 года, около 80% всех заявок на гражданство были связаны с инвестициями в недвижимость: 481 из 632 новых граждан получили паспорта именно через этот путь (в 2024 году — 1 583 одобренные заявки).

Средняя доходность аренды объектов премиум-класса — около 4-6% в год, а на популярных курортах, таких как Grand Anse Beach, Lance aux Épines и St. George’s, фиксируется умеренный рост цен. МВФ прогнозирует рост ВВП Гренады на 3,9% в 2025 году благодаря восстановлению туризма и строительной активности.

Доминика

В 2025 году Доминика вошла в число мировых лидеров в рейтинге CBI Index 2025 по надежности, прозрачности и эффективности процесса получения гражданства. Инвестиционная программа страны традиционно считается одной из самых доступных в регионе. Объем иностранных сделок остается на высоком уровне: в 2023 финансовом году было оформлено сделок на $232 миллиона, а в 2024 году — $223 миллиона.

По данным МВФ, доходы от программы достигли 37% ВВП страны, что стало историческим максимумом. Программа также показала высокий уровень эффективности: в 2024 году было обработано около 6 000 заявок, при этом 60% новых граждан выбрали инвестиции в недвижимость. В первом квартале 2025 года через этот путь получили паспорта около 800 из 1 371 новых граждан.

Средняя доходность аренды объектов премиум-класса на Доминике составляет 4–5% годовых, в зависимости от локации и формата собственности. Наиболее востребованные районы — Portsmouth, Soufrière и Roseau, где наблюдается устойчивый рост цен на фоне восстановления туризма и дефицита качественных курортных объектов. МВФ прогнозирует рост ВВП Доминики на 4,2%.

Сент-Люсия

В Сент-Люсии программа гражданства за инвестиции остается важным инструментом для развития экономики страны. Общий объем сделок по инвестиционной недвижимости за 2024 финансовый год достиг $89 миллионов — рост почти на 300% по сравнению с прошлогодним периодом.

В 2025 году наблюдается стабилизация работы программы после введения обязательных интервью и усиления процедур проверки происхождения средств. Инвестиции в недвижимость традиционно являются самым востребованным направлением: на них приходится около 70% всех заявок.

Средняя доходность аренды премиум-объектов составляет около 4,5% годовых, а на курортах Rodney Bay, Soufrière и Marigot Bay отмечается постепенный рост цен, связанный с активным развитием туризма и ограниченным предложением на рынке. Согласно прогнозу МВФ, экономика Сент-Люсии вырастет на 2,4% в 2025 году.

В странах Карибского региона устойчивое жилье становится новым стандартом премиум-рынка. Покупатели выбирают виллы с солнечными панелями и энергоэффективными системами, а правительства островов стимулируют переход на возобновляемые источники. Это позволяет объектам расти в цене, но сокращает издержки эксплуатации.

Покупатели премиум-сегмента ищут ‘low-impact living’. Аналитики фиксируют рост интереса инвесторов к проектам и виллам, использующим солнечную энергию; это прямой ответ на запросы покупателей, которые ценят экологичность и минимальное воздействие на окружающую среду.

Региональные политики усиливают тренд. Гренада в стратегии Vision 2030 планирует перейти на 100 % возобновляемой энергии к 2030 году, Доминика инвестирует в геотермальные и гидроэнергетические проекты для полной энергонезависимости, а Сент-Люсия через National Energy Policy 2023–2030 стремится к 50 % доле возобновляемых источников энергии и поддерживает установку солнечных систем для частных домов.

Рост цены и экономия на издержках. На ряде островов (например, Кюрасао, Сент-Люсия) дома с солнечными панелями и батарейными системами продаются на 5–10% дороже. Полноценный солнечный контур в люксовой вилле способен сокращать счета за электричество на 70–90% и повышать энергонезависимость.

В большинстве восточно-карибских стран (Антигуа и Барбуда, Гренада, Доминика, Сент-Китс и Невис, Сент-Люсия) можно получить второй паспорт, купив одобренный объект недвижимости или долю в проекте. Минимальные инвестиции — от $200 тысяч, сроки рассмотрения — 4–6 месяцев, срок обязательного владения — 3–5 лет.

Продажа недвижимости, приобретенной по программе гражданства за инвестиции, возможна после минимального срока владения, установленного каждой страной: 3 года — в Доминике, 5 лет — в Антигуа и Барбуде, Гренаде и Сент-Люсии. При перепродаже инвестор оплачивает гербовый сбор, размер которого зависит от страны и статуса продавца.

Где действуют программы и на каких условиях?

Какие преимущества дают карибские паспорта?

Быстрое оформление
Карибские программы гражданства за инвестиции считаются одними из самых быстрых в мире. В зависимости от страны срок получения паспорта составляет от 3 до 12 месяцев. Процедура полностью дистанционная: подача документов, проверка и получение паспорта происходят без необходимости посещения острова.

Гражданство для всей семьи
Инвестор может включить в заявку супруга, детей, родителей, бабушек и дедушек, а в ряде стран (например, в Гренаде и Сент-Люсии) — также братьев и сестер. Это делает карибские программы особенно привлекательными для семей, которые хотят обеспечить безопасность и мобильность всем членам.

Без требований к проживанию
После получения паспорта нет обязательства постоянно проживать на Карибах или даже посещать страну. Это важное преимущество для тех, кто хочет получить второе гражданство без необходимости менять место жительства или налоговую резиденцию.

Безвизовые путешествия
Паспорт карибской страны открывает доступ к 135–155 странам без виз, включая зону Шенгена, Великобританию, Сингапур и Гонконг. Паспорт Гренады дает право подавать на бизнес-визу E-2 в США, а Доминика и Гренада обеспечивают безвизовый въезд в Китай.

Конфиденциальность и безопасность данных
Все программы работают в соответствии с международными стандартами Due Diligence, но гарантируют строгую конфиденциальность. Информация об инвесторе не публикуется и не передается третьим лицам без его согласия.

Привлекательный налоговый режим
Карибские страны предлагают один из самых лояльных налоговых режимов в мире: нет налога на доходы, полученные за рубежом, налога на дивиденды, проценты и прирост капитала. Также для инвестора немаловажно отсутствие налогов на наследство.

Могут ли карибские страны лишиться Шенгена?

В октябре 2025 года Европарламент принял механизм, позволяющий приостанавливать безвизовый режим для стран с программами гражданства за инвестиции. Карибские страны уже усилили проверки и повысили пороги инвестиций для заявителей, что повысило прозрачность программ.

Также Антигуа и Барбуда, Доминика, Гренада, Сент-Китс и Невис, Сент-Люсия создали единый регулирующий орган ECCIRA (Eastern Caribbean Citizenship by Investment Regulatory Authority). Все новые заявители будут проходить биометрию во время собеседования, а владельцы паспортов — при продлении их срока действия.

Новый регулятор получит полномочия вести единые реестры заявителей, агентов и застройщиков, публиковать отчеты, а также налагать штрафы и отзывать лицензии при нарушениях. Внедрение новых правил ожидается в 2026 году. Сейчас безвизовый доступ в Шенгенскую зону предоставляют все пять упомянутых стран региона.

Какую программу выбрать?

Выбор оптимальной программы гражданства Карибского бассейна зависит от целей инвестора: будь то минимизация затрат, получение американской бизнес-визы, доступ к азиатскому рынку или быстрая обработка заявок.

Доминика: стабильность и доступность

Доминика остается самой доступной программой региона, предлагая минимальный порог в $200 000 за инвестиции в недвижимость и короткий срок владения в 3 года до перепродажи. Программа работает уже более 30 лет. Минус — меньшее количество безвизовых направлений и ограниченный выбор инвестиционных опций по сравнению с Сент-Люсией.

Гренада: бизнес-гибкость и E-2 в США

Гренада выделяется уникальной возможностью получения визы инвестора E-2 в США, недоступной через другие карибские программы. Ее паспорт также предоставляет безвизовый доступ в Китай, что особенно важно для предпринимателей, ориентированных на азиатские рынки. Программа также демонстрирует высокую эффективность и рекордные объемы одобрений после реформ 2024 года.

Антигуа и Барбуда: оптимальный выбор для семей

Эта программа ориентирована на многодетные семьи, предлагая опцию инвестирования через Фонд Университета Вест-Индии, который включает льготы на обучение и сниженные сборы. Программа предлагает несколько вариантов инвестиций: взнос в фонд, покупка недвижимости, бизнес-инвестиция, что повышает гибкость выбора. Основной минус — самый долгий процесс одобрения заявок среди всех карибских программ.

Сент-Китс и Невис: скорость и стабильность

Программа гражданства через инвестиции в Сент-Китсе и Невисе — старейшая в карибском регионе. Она предлагает несколько вариантов инвестиций: пожертвование в Фонд устойчивого развития или в одобренный общественно полезный проект, а также покупку недвижимости. Участвовать могут супруги, дети и родители, что делает программу удобной для семей, хотя число родственников в одной заявке ограничено.

Сент-Люсия: баланс гибкости и защиты капитала

Сент-Люсия предлагает четыре инвестиционных направления, включая уникальную опцию государственных облигаций, позволяющую сохранить капитал и вернуть вложения через установленный срок. Программа обеспечивает включение всех членов семьи без дополнительных сборов и отличается жестким регулированием после реформ 2024 года, что повышает доверие инвесторов. Минусы — долгое рассмотрение заявок и более высокая стоимость, что может стать ограничением для инвесторов, ориентированных на скорость или минимальный бюджет.

Какую недвижимость можно купить в карибских странах?

В странах Карибского бассейна иностранцам доступны виллы, апартаменты, таунхаусы, коммерческая недвижимость, земельные участки и даже частные острова. Для участия в инвестиционных программах чаще выбирают долевое владение: долю в объекте, трасте или акционерном проекте. Управляющая компания полностью ведет обслуживание, а расходы вычитаются из арендных платежей.

Как проходит процесс покупки недвижимости на Карибах

1. Консультация и выбор программы
Первый шаг — консультация с лицензированным агентом, который поможет выбрать страну и формат инвестиций: покупку доли в отеле, виллы или апартаментов. На этом этапе определяются сумма вложений и перечень документов.

2. Подготовка документов
Инвестор предоставляет пакет документов, включая подтверждение источника средств, личные данные и справки о благонадежности. Агент проверяет их соответствие требованиям программы и передает государственным органам.

3. Подача и рассмотрение заявки
Уполномоченные органы проводят проверку Due Diligence и рассматривают заявку в течение 4–6 месяцев (в зависимости от страны). Если заявка одобрена, инвестору направляется официальное уведомление о возможности совершения инвестиций.

4. Совершение инвестиций и покупка недвижимости
После одобрения инвестор заключает договор о резервировании и вносит 10–15% от суммы сделки. Далее подписывается договор купли-продажи, который можно оформить лично или удаленно через нотариуса по доверенности. Полная оплата производится только после официального одобрения заявки.

5. Получение паспорта и завершение сделки
После завершения инвестиций и оформления документов заявитель получает сертификат о гражданстве и паспорт Карибской страны. Документы доставляются курьером по удобному адресу, без необходимости посещения острова. Процесс занимает в среднем до 12 месяцев, а оформление собственности на недвижимость — около одной недели.

Какие налоги и сборы карибских программ?

Важно: Иностранным покупателям недвижимости в странах Карибского бассейна может потребоваться Alien Landholding License (ALHL) — специальное разрешение на владение землей. Лицензия обязательна в Гренаде, Доминике, Антигуа и Барбуде, а также в Сент-Китсе и Невисе и Сент-Люсии, где ее стоимость обычно составляет от 2,5% до 10% от цены объекта.

Дополнительные расходы на Карибах умеренные. Страхование — около 0,2% от стоимости объекта в год. Коммунальные платежи: от $83 в Гренаде до $250 в Антигуа и Барбуде. Налог на имущество — 0,002–5% (на Доминике — 1,25% муниципальный сбор). Налогов на доход, прирост капитала и дивиденды нет, что делает владение недвижимостью особенно выгодным.

Используйте налоговые преимущества
Многие государства Карибского бассейна не облагают налогами доходы от аренды, прирост капитала и дивиденды. Это позволяет инвесторам получать чистую доходность до 8% в год без налоговых вычетов.

Ставьте на краткосрочную аренду
Спрос со стороны туристов быстро восстанавливается: загрузка отелей и апартаментов на популярных курортах в 2025 году выросла в среднем на 12–15%. Покупка апартаментов или долей в курортных комплексах обеспечивает стабильный денежный поток и высокую окупаемость.

Инвестируйте в объекты с туристическим потенциалом
Эко-курорты, виллы у моря и резиденции в зонах активного туризма (Rodney Bay, Grand Anse, English Harbour) демонстрируют наибольший рост цен — до 10% годовых.

Отслеживайте динамику ставок и строительства
Периоды снижения процентных ставок и новых инфраструктурных проектов создают оптимальные точки входа на рынок. Например, Гренада и Сент-Люсия расширяют отельные зоны и морские марины, что поддерживает рост капитализации недвижимости.

Изучите правила для иностранных инвесторов
Перед покупкой уточните, требуется ли лицензия Alien Landholding License (ALHL) — она обязательна, например, в Антигуа и Барбуде и Гренаде, если объект не входит в программу гражданства. Проверьте, одобрен ли проект для программы гражданства за инвестиции, какой установлен минимальный срок владения (3–7 лет) и какие документы нужны для подтверждения источника средств.

Оценивайте инфраструктуру и транспорт
При выборе объекта отдавайте приоритет районам в доступности от новых аэропортов, марин, гаваней и курортов. Эти зоны быстрее растут в цене и легче сдаются в аренду. Обратите внимание на доступ к стабильному электричеству, водоснабжению и интернету — на островах с ограниченной инфраструктурой это напрямую влияет на ликвидность.

Работайте с лицензированными специалистами
Надежный агент поможет избежать объектов со скрытыми рисками, а также проведет проверку права собственности и возможности участия в инвестиционной программе. Также важно заказать строительную экспертизу, особенно для прибрежных домов, чтобы оценить устойчивость к ураганам и эрозии.

Делайте ставку на устойчивые решения
В Сент-Люсии и Гренаде популярны эко-дома с солнечными панелями, опреснителями и системами сбора дождевой воды. Такие объекты имеют меньшие эксплуатационные расходы и на 5–10% выше стоимость при перепродаже. Это тренд, который усиливается благодаря государственной поддержке перехода на возобновляемые источники энергии.

Продумайте стратегию аренды и выхода
Краткосрочная аренда (STR) приносит до 8% годовых при загрузке 60–70%. Обычно прибыль делится 50/50 с оператором, если объект в управляемом комплексе. До покупки рассчитайте срок окупаемости и комиссию при продаже.