Недвижимость за криптовалюту: как и где купить в 2025 году

Криптовалюта давно вышла за пределы бирж и кошельков. В 2025 году за нее покупают автомобили, оплачивают образование, арендуют виллы и приобретают недвижимость.

Рынок быстро адаптируется к новому спросу: в десятках стран можно купить квартиру или дом, оплатив часть или всю сумму в биткоине, эфире и других токенах. Но вместе с возможностями растут и риски — от нестабильного курса до непрозрачного регулирования.

Рассказываем, в каких странах можно купить недвижимость за криптовалюту в 2025 году, как это работает и что нужно учесть инвесторам, прежде чем переводить цифровые активы.

Прежде чем покупать квартиру за криптовалюту, надо разобраться в базовых вещах: что именно вы платите, как это устроено и какие подводные камни могут встретиться.

Первая криптовалюта — Bitcoin — появилась в 2009 году. Она задумывалась как цифровая альтернатива обычным деньгам, не привязанная ни к банкам, ни к государствам. Потом появились другие: Ethereum, Ripple, Litecoin. Сегодня криптовалют — тысячи, но популярными и реально используемыми стали единицы.

Сейчас это уже не маргинальная технология, а часть глобального финансового рынка. Криптобиржи работают почти как банки: криптовалютой расплачиваются в магазинах, платят зарплаты и, конечно, оплачивают недвижимость.

Какие криптовалюты есть?

• Bitcoin (BTC) — самая известная, часто используется в международных сделках.
• Ethereum (ETH) — подходит для более гибких контрактов, его любят за скорость.
• Tether (USDT) — привязан к доллару, удобно, если не хотите рисковать курсом.
• BNB, ADA, SOL — тоже возможны к приему, но реже и не везде.

Самые универсальные варианты — BTC и USDT: их принимают почти везде.

Типы расчетов

Купить недвижимость за криптовалюту можно разными способами — все зависит от страны, продавца и структуры сделки. Где-то можно просто перевести биткоины, а где-то нужна целая цепочка действий. Вот три основных варианта, как это работает на практике:

Прямой расчет — покупатель переводит криптовалюту сразу на кошелек продавца, а нотариус регистрирует сделку после подтверждения транзакции — достаточно TXID (Transaction ID) и фиксации суммы в фиате. Способ быстрый и удобный, но пока что повсеместно для сделок с недвижимостью не используется.

Конверсия — самый распространенный способ: покупатель переводит криптовалюту агентству, а оно уже перечисляет продавцу фиат. Это законно и удобно.

NFT. В некоторых странах уже тестируют продажи недвижимости в виде NFT: по сути, дом или квартира закрепляются за токеном, который можно купить. Первая такая сделка состоялась в 2017 году в Киеве: квартиру продали за 36 ETH через NFT-аукцион. NFT-сделки — пока что экзотика, но у такого подхода могут быть плюсы: быстрое оформление, потенциально более низкие налоги и упрощенные условия передачи прав.

Плюсы покупки недвижимости через криптовалюту в 2025 году

• Скорость сделки — минуты вместо недель:
  • Перевод BTC/USDT занимает 10–30 минут, независимо от суммы.
  • Не нужно ждать банковские коридоры SWIFT (3–5 дней) или разрешения ЦБ (в России).
• Никаких лимитов на перевод:
  • Хотите перевести 1 000 000 $ за раз? Пожалуйста.
  • Банки часто блокируют переводы >50 000 $ без дополнительных справок.
• Комиссии ниже, чем у банков:
  • SWIFT: 1–3% + скрытые спреды.
  • Криптовалюта: 0,1–1% (зависит от сети и биржи).
• Анонимность (в разумных пределах):
  • Не нужно объяснять банку, откуда у вас 500 000 € наличными.
  • Проверка AML касается только происхождения самой криптовалюты, а не ваших официальных доходов.
• Доступ к зарубежной недвижимости без открытия счета:
  • Покупаете квартиру в Португалии, не открывая европейский банковский счет.
  • Достаточно кошелька и паспорта — нотариус все оформит.
• Защита от инфляции:
  • Если криптовалюта растет (например, BTC +40% за год), вы фактически получаете скидку на недвижимость.
• Гибкость условий:
  • Можно договориться о частичной оплате (например, 50% криптовалютой, 50% наличными).
  • Возможен trade-in: обменять квартиру на NFT-токен или другую криптовалюту.

Если коротко: криптовалюта убирает необходимость взаимодействия с банками, ускоряет сделку, снижает комиссии и открывает доступ к зарубежной недвижимости без лишней бюрократии.

Юридические риски и правовые нюансы крипто-сделки

Покупка недвижимости за криптовалюту — это удобно, но не всегда просто. Здесь много тонкостей, особенно юридических.

Вот на что важно обратить внимание:

Волатильность. Курс может измениться на 5–10% за день, поэтому сумму сделки фиксируют в евро или долларах, а перевод делают в момент подписания.

AML и проверка криптовалюты. Если в сделке участвует посредник или криптобиржа, они обязаны проверить происхождение средств. Особенно если сумма превышает $10 000. То же касается сделок с частными продавцами: им часто нужно подтверждение легальности средств.

Налоги и комиссии. Налогообложение при покупке недвижимости за криптовалюту зависит от местных правил. В одних странах сделки с цифровыми активами не облагаются налогом, в других — приравниваются к обычной продаже, с соответствующими сборами. Перед покупкой стоит уточнить, как именно трактуется крипто-оплата в выбранной юрисдикции. Посредники тоже работают не бесплатно: в среднем их комиссия составляет от 1 до 5% от суммы сделки, в зависимости от условий и объема сопровождения.

Безопасность. Работайте только с проверенными биржами (Binance, Kraken) и официальными агентами. Всегда просите расписку о получении и TXID. Операции с криптовалютой требуют внимания: если ошиблись адресом — деньги не вернутся.

Перед сделкой проверьте, разрешены ли крипто-платежи в стране, где покупаете. Лучше всего использовать BTC или USDT. Обязательно фиксируйте сумму в евро или долларах, даже если платите криптой. А главное — не экономьте на проверке посредника и юридическом оформлении.

В России криптовалюта по-прежнему находится в «серой зоне»: в 2024 году ЦБ РФ и Минфин окончательно запретили ее использование как платежного средства, а за операции «в расчетах» грозят штрафы до 1 млн рублей и блокировка счета. Поэтому, легально приобрести что-либо за криптовалюту, находясь на территории страны, не получится.

В других странах, напротив, криптовалюту не просто разрешили, а встроили в нотариальные процедуры. Ниже — 15 стран, где покупка недвижимости за BTC, ETH, USDT и ADA в 2025 году официально разрешена.

Португалия

Португалия стала первой страной ЕС, где сделка с крипто-недвижимостью прошла официально. Криптовалюта легализована законом № 83/2021, но расчеты в магазинах и ЖКХ все-таки только в евро. Покупка недвижимости за USDT/BTC/ADA разрешена, если стороны договорились, нотариус обязан провести AML-проверку (достаточно выписки с лицензированной биржи и паспорта).

Налоги:

• нет НДФЛ на прирост, если монеты держали > 365 дней; если меньше — 28%.
• при покупке — муниципальный налог на переход права собственности 0–8% и нотариальный сбор 0,2–0,5%.

В Португалии действует программа «золотой визы»: за инвестиции в фонды на сумму от €500 000 можно получить 5-летний возобновляемый ВНЖ для всей семьи. Правила программы требуют, чтобы €500 000 поступили строго в евро с личного банковского счета в ЕС. Если планируете использовать криптовалюту, ее обязательно нужно продать на лицензированной бирже, получить евро, перевести их на португальский счет и доказать источник средств через банковскую выписку и налоговые декларации.

Германия

В Германии криптовалюту признали «цифровой валютой» еще в 2013-м, но прямую оплату имущества BTC/ETH запретили в 2023-м. Поэтому схема «крипта → евро → ключи» — обязательный маршрут: вы переводите монеты на лицензированную биржу (Bitstamp, Kraken), продаете, а евро поступают на escrow-счет нотариуса..

Налоги:

• на прирост 0%, если вы держали крипту более 12 месяцев; если меньше — подоходный налог по стандартной ставке 0-45% плюс сбор солидарности.
• при покупке — налог Grunderwerbsteuer 3,5–6,5% (зависит от федеральной земли) и услуги нотариуса — около 1%.

Швейцария

С 2021 года Федеральный закон об адаптации права к распределенной технологии реестров (DLT-Gesetz) разрешает нотариусам оформлять недвижимость за BTC/ETH/USDT, а также дает кантонам право устанавливать собственные процедуры приема криптовалют при сделках с землей. В кантонах Цуг и Лугано можно платить напрямую: нотариус вносит кошелек в реестр, после 6 подтверждений сети право собственности регистрируется.

Налоги: 

• для частных лиц налог на прирост капитала 0%, если торгуете «нерегулярно».
• при покупке нотариальные и кадастровые сборы в размере 0,25–1%.

Болгария

В Болгарии действуют по европейским правилам MiCA с 2025 г. Криптовалюта легальна, но официально недвижимость продают за государственную валюту — левы. Поэтому стандартный путь: вы переводите BTC на лицензированную биржу (Binance BG), продаете, левы поступают на счет продавца. Например, в Софии в 2024-м купили пентхаус за 2,1 BTC (~ €195 000), конвертация крипты в фиат заняла 30 минут, налоговая проверка — 2 дня.

Налоги: 

• 10% на прирост при продаже криптовалюты, если срок удержания составляет менее 3 лет.
• при покупке – нотариальный сбор 0,1–1,5%.

Черногория

В Черногории отдельного закона о криптовалюте нет, поэтому сделки «квартиры — биткоины» оформляются как договор мены. Главное требование — AML-выписка с любой международной биржи.

Налоги: 

• 3% сбор с покупателя при регистрации перехода права;
• 15% на прирост, если вы конвертируете криптовалюту в евро внутри страны.

Беларусь

В Беларуси криптовалюта легализована декретом № 8 «О развитии цифровой экономики» от 21 декабря 2017 года. Это значит, что вы можете официально купить квартиру, дом или земельный участок, расплатившись BTC, ETH или USDT напрямую, без обязательной конвертации в рубли. Схема простая: вы, продавец и нотариус подписываете договор мены криптовалюты на недвижимость, нотариус заверяет подписи, а Регистр недвижимости вносит запись о новом собственнике в течение одного рабочего дня.

Налоги:

• 0% на прирост капитала для физлиц — действует до 2025 года включительно.
• При регистрации права собственности — госпошлина 0,2%.

Кипр

На Кипре криптовалюта пока живет в «серой», но дружелюбной зоне. Официального закона нет, но власти уже подготовили собственный законопроект, который ожидает синхронизации с европейской директивой MiCA. Тем не менее, с 2018 года на острове прошло несколько громких сделок: квартира в Ларнаке продалась за 120 BTC (~ €750 000), а в 2022-м инвестор купил пентхаус в Лимассоле, расплатившись USDT через escrow-агента. Схема простая: стороны фиксируют цену в евро, покупатель конвертирует криптовалюту на лицензированной бирже (Coinbase Europe), евро поступают на счет продавца.

Налоги: 

• при продаже — 20% на прирост капитала;
• при покупке — гербовый сбор 0–0,2%.

На Кипре действует программа инвестиционного ПМЖ: при покупке недвижимости на сумму от €300 000 можно получить бессрочный статус резидента для себя и своей семьи. Криптовалюту использовать для участия в программе нельзя. Due Diligence на Кипре — один из самых сложных.

По правилам, инвестор обязан перевести средства в евро на счет продавца в кипрском банке, доказать, что все деньги поступили из-за пределов Кипра, а также открыть личный счет в кипрском банке и предоставить выписку о происхождении средств.

Греция

Всего несколько лет назад криптовалюта в Греции существовала в «серой зоне»: не запрещена, но и не четко регламентирована — без налоговых правил и юридических определений. Но с 1 января 2025 года Греция официально ввела регулирование криптовалют: 15% налог на прирост капитала, обязательное декларирование, отслеживание транзакций и новые требования к пользователям.

Налоги: 

• 5% — налог на прирост капитала для физических лиц
• 22% — корпоративный налог для предприятий и специалистов
• 9–44% — подоходный налог с майнинга и стейкинга
• Не облагаются налогом удержание цифровых активов в течение длительного времени без их продажи, переводы криптовалюты между собственными кошельками, обмен одной крипты на другую, при условии, что речь не идет о фиатных валютах.

В Греции действует программа «золотой визы»: при покупке недвижимости на сумму от €250 000 можно получить 5-летний возобновляемый ВНЖ для всей семьи за 3-6 месяцев. Но купить квартиру или виллу за криптовалюту напрямую не получится: средства должны быть переведены на счет продавца в греческом банке, также инвестор должен предоставить доказательства происхождения средств. При этом, перевод криптовалюты в фиат допускается.

Грузия

Грузия сделала ставку на максимальную либерализацию. Закон «О виртуальных активах» от 2019 года разрешил любые расчеты цифровыми активами, а в 2024-м кабмин добавил «зеленый коридор» для иностранцев: земельный кадастр регистрирует право собственности за 15 минут, если крипто-платеж прошел через белый список бирж (Binance, CoinsPaid, WhiteBIT). Покупателю достаточно приложить выписку из блокчейна и паспорт.

Налоги: 

• 0% на прирост, если вы держали монеты дольше года; или 5%, если меньше.
• при покупке — только госпошлина 0,05%.

Турция

Июль 2024 года стал переломным: турецкий парламент принял поправку № 7518 к Закону о рынках капитала и впервые ввел четкое регулирование криптовалют. Криптовалюта официально признана крипто-активом (crypto asset), а не платежным средством. Все биржи и кастодиальные сервисы обязаны получить лицензию у Комиссии по рынкам капитала (CMB). Прямой расчет BTC/ETH/USDT за недвижимость разрешен, если стороны договорились, но в договоре сумма фиксируется в турецких лирах или долларах. Банки могут открывать счета для операций с криптой после одобрения BDDK.

Налоги – главный плюс для покупателей:

• 0% налога на прирост для физлиц;
• при покупке – единоразовый сбор 4% и кадастровый сбор 0,1–0,3%;
• нет дополнительного НДФЛ, если актив держали более 1 года.

В Турции можно получить ВНЖ или паспорт за инвестиции в недвижимость на сумму от $200 000 и $400 000 соответственно. Использовать криптовалюту напрямую нельзя: для участия в программе обязательно перевести криптовалюту в евро или доллары и внести фиатные деньги на турецкий счет. В договоре и кадастре фигурирует фиат.

Сингапур

В Сингапуре криптовалюта официально не считается законным платежным средством, но зато разрешена как объект инвестиций и обмена. С 2020 года действует Payment Services Act — именно этим законом регулируются криптобиржи и кастодиальные сервисы.

Покупка недвижимости за крипту возможна, но только через конверсию в фиат: вы переводите BTC/USDT на лицензированную биржу, мгновенно продаете и получаете сингапурские доллары (SGD), которые идут на эскроу-счет нотариуса. Самой сделки в криптовалюте нотариус не видит — в договоре фигурирует сумма в SGD. Зато процесс занимает 2–3 часа: биржа выводит SGD по FAST-системе, а регистрация перехода права в SLA (Singapore Land Authority) проходит онлайн.

Налоги:

• 0% налога на прирост капитала, если криптовалюта держалась как частная инвестиция.
• 17% — только для компаний-профессиональных трейдеров и бирж.
• нет НДФЛ на операции с цифровыми активами.
• при покупке — гербовый сбор 3–4%, нотариальный и кадастровый сбор 0,1–0,2%.

Важный нюанс: после громкого дела о $2,2 млрд отмытых средств в 2025 г. MAS усилил AML-проверки. Теперь любой входящий криптоперевод свыше SGD 20 000 автоматически сканируется на связь с «темными» адресами.

Индонезия

Индонезия превращается в крипто-державу Азии: 48% взрослого населения уже держат цифровые активы, а объем рынка в 2024 г. взлетел до $30 млрд, показав рост на 350% за год. С 2023 г. криптовалюту официально признали «цифровыми финансовыми активами» и запустили государственную биржу BAPPEBTI.

Покупка недвижимости за крипту возможна только после обмена на рупии (IDR) через одну из 29 лицензированных бирж (Indodax, Rekeningku). Схема: вы переводите BTC/USDT, продаете, рупии поступают на escrow-счет нотариуса.

Налоги:

• 0,1% с операции + 10% на прирост, если срок удержания менее 1 года;
• при покупке — НДС — 10%, услуги нотариуса — около 1%.

Таиланд

В апреле 2025 г. вступил новый Королевский указ о цифровых активах B.E. 2568: иностранные и местные платформы обязаны лицензироваться у Комиссии по ценным бумагам и биржам Таиланда (SEC), а частные лица могут продавать крипту без разрешения, если это «разовая» сделка без рекламы.

Официально криптовалюта не является платежным средством, но стороны могут договориться о расчете BTC/USDT; в договоре сумма фиксируется в батах (ТНВ).

Налоги:

• 15% на прирост, если владение активом менее 1 года;
• при покупке — гербовый сбор 0,5%, услуги нотариуса — около 1%.

Лайфхак: на Пхукете в 2025 г. разрешили расплачиваться стейблкоинами за товары и услуги, поэтому можно сразу использовать USDT в кафе и гостиницах, не конвертируя.

США

США — федерация 50 штатов «мини-государств», поэтому правила в каждом из них различаются. На федеральном уровне криптовалюта признана товаром (CFTC) и собственностью (IRS), а каждый штат вводит свои нюансы.

Штаты, где можно напрямую покупать недвижимость за криптовалюту:

• Техас и Флорида — продавцы и застройщики принимают BTC/USDT, нотариус оформляет сделку как обмен и фиксирует стоимость в долларах. В 2024 году в Майами был куплен лофт за 25 BTC ($1,7 млн). Продавец получил USD через Coinbase Prime-escrow за 15 минут; покупатель оплатил гербовый сбор 1,2% (около $20 400).
• Калифорния и Нью-Йорк — обязательна конвертация в USD через лицензированную биржу (Coinbase, Kraken).

Налоги:

• прирост капитала приравнивается к капитальному доходу: ставки 0–20% + 3,8% Medicare для высоких доходов;
• при покупке — налог на передачу имущества 0,5–2% (зависит от штата).

Инвесторы могут получить визу ЕВ-5 и статус резидента за вложения на сумму от $800 000 в действующий или новый бизнес. Иммиграционная служба США (USCIS) не принимает криптовалюту напрямую, но разрешает использовать выручку от ее продажи при условии, что вы докажете законность первоначального капитала и уплатите налоги.

Вануату

Островное государство полностью легализовало криптовалюту в 2018 г., а в 2025 г. — первым разрешило выдачу цифрового паспорта на блокчейне. Криптовалюта признана «законным средством обмена» (Vanuatu Digital Assets Act 2022).

Застройщики и нотариусы принимают BTC/ETH/USDT напрямую. В договоре стоимость фиксируется либо в вату (VUV), либо в USD-эквиваленте крипты на дату подписания. Регистрация перехода прав в Vanuatu Financial Services Commission (VFSC) занимает 1–2 дня.

Налоги:

• 0% на прирост капитала;
• налог на покупку недвижимости 2%.

В Вануату можно получить гражданство за инвестиции в экономику страны: статус можно оформить за 2-4 месяца для всех членов семьи, процесс происходит практически удаленно. Хотя правительство Вануату не принимает криптовалюту напрямую, лицензированные агенты могут принимать BTC и конвертировать его в фиатные валюты для оплаты инвестиционного взноса, либо выступать в качестве спонсора. Проверка Due Diligence не требует подробного KYC-досье, но сканирует адреса на санкционные списки.

В некоторых странах можно получить ВНЖ или гражданство за инвестиции. При этом допускается использование криптовалюты — напрямую, или через фиат. Смотрите вебинар Astons, как получить ВНЖ и гражданство за криптовалюту.

По состоянию на 2025 год в мире остается девять стран, где любые операции с криптовалютой полностью запрещены:

• Китай — майнинг, торговля, хранение и даже обмен криптовалют «на месте» запрещены с сентября 2021 года. Причина — защита финансовой стабильности и развитие цифрового юаня.
• Алжир — с 2018 года закон запрещает покупку, продажу, использование или владение виртуальными валютами.
• Бангладеш — транзакции караются до 12 лет тюрьмы по закону о борьбе с отмыванием денег.
• Египет — Центробанк и религиозные органы признали криптовалюты запрещенными; с 2020 года банки не имеют права обслуживать криптобиржи.
• Ирак — Центробанк запретил операции с цифровыми активами еще в 2017 году; в Курдистане закрывают обменники и арестовывают операторов.
• Непал — с августа 2017 года любые действия с криптовалютами официально незаконны.
• Марокко — с 2017 года действует абсолютный запрет, хотя власти обсуждают его ослабление.
• Катар и Тунис — с 2022 года запретили все формы оборота криптовалют из-за рисков для национальной валюты.

Кроме того, еще 42 страны ввели «неявные» ограничения, запретив банкам и биржам работать с криптовалютами. К ним относятся, например, Нигерия, Ливан и Казахстан.

ШАГ 1. Выбор юрисдикции

• Узнайте про страны, где крипта официально разрешена (Португалия, Швейцария, Грузия, Черногория и др.) и в которых нотариус может оформить сделку без конвертации в фиат.
• Сверьте список с вашими визовыми и налоговыми требованиями: некоторые государства дают ВНЖ/паспорт за покупку недвижимости за криптовалюту, но только после продажи монет на евро/доллары.

ШАГ 2. Поиск объекта и согласование крипто-платежа

• Используйте специализированные площадки (Tekce, Aifory Pro, крипто-агентства) и фильтр «Accepts Crypto».
• Сразу пропишите в письменном преддоговоре:
  • монета (BTC/USDT/ETH);
  • фиксированный курс или «плавающий» с коридором ±2%;
  • момент зафиксированной цены (подписание договора или перевод средств);
  • Получите от продавца номер крипто кошелька и письменное согласие на оплату криптой.

ШАГ 3. Юридическая проверка и KYC

• Проверьте право собственности, отсутствие обременений, разрешения на перепродажу.
• Подготовьте AML-досье: выписки бирж, декларации, чеки на покупку крипты.
• Подпишите KYC-форму у нотариуса или escrow-агента (обязателен в Швейцарии, Сингапуре, Португалии).

ШАГ 4. Конвертация крипты в фиат (или прямая передача)

Прямой платеж:

• Продавец выдает адрес кошелька.
• Вы переводите монеты (дождитесь 3–6 подтверждений).
• Нотариус регистрирует право собственности.
• Подходит для: Португалии, Черногории, Грузии, Швейцарии (кантоны Цуг, Лугано).

Конвертация:

• Переводите крипту на лицензированную биржу.
• Продаете по рыночному курсу и выводите USD/EUR.
• Деньги поступают на escrow-счет нотариуса/банка.
• Подходит для: США (EB-5), Сингапур, Турция, ОАЭ.

ШАГ 5. Оформление сделки и передача права собственности

Нотариус/земельный кадастр проверяет поступление средств, подписывает договор купли-продажи, регистрирует переход права (в большинстве стран – 1–3 рабочих дня).

Вы получаете свидетельство о праве собственности и оплачиваете налоги, сборы и нотариальные расходы.

Крипто-недвижимость — уже не эксперимент, а реальный тренд 2025 года: студии в Лиссабоне продают за USDT, в Техасе можно купить дом за Bitcoin, а кантоны Швейцарии регистрируют право собственности прямо по TXID. Но есть нюансы и подводные камни, которые надо учитывать: внезапные колебания курса, AML-запросы, разные правила конвертации. По этим причинам, лучше обращаться за помощью к профессиональным юристам, имеющим опыт работы с криптовалютой: они подберут подходящую юрисдикцию без скрытых сборов, подготовят AML-досье, пропишут курс-«якорь» в договоре и защитят от налоговых сюрпризов.

Информация предоставлена в ознакомительных целях. Компания Astons — надежный партнер в области инвестиционной иммиграции. Мы помогаем оформить ВНЖ и гражданство за инвестиции по всему миру. Оставьте заявку на бесплатную консультацию — наши эксперты составят для вас индивидуальный план и подберут оптимальное решение, исходя из ваших потребностей и бюджета.