В каких странах лучше покупать недвижимость?

Недвижимость — фундаментальный актив.

 

Покупая недвижимость за границей, каждый инвестор преследует собственные цели. Однако все, конечно, заинтересованы в получении выгоды и окупаемости своих вложений.

 

В этой статье мы рассказываем про страны с самыми перспективными рынками недвижимости и разбираемся, где за покупку недвижимости можно получить новый иммиграционный статус.

Греция — одно из самых популярных направлений для приобретения недвижимости в Европе. Цены на недвижимость в стране стабильно растут: в 2024 году прирост составил 6,6% по всей стране. Такая тенденция, по прогнозам экспертов, сохранится и в ближайшие годы.

Страна переживает туристический бум: ежегодно сюда приезжает более 40 миллионов туристов со всего мира — за теплым климатом, богатой историей и культурой, живописной природой и лучшими пляжами. Это повышает спрос на аренду: ставки выросли почти во всех регионах страны. Доходность составляет 4-6% годовых, в зависимости от региона. Здесь рассказали все, что нужно знать о Греции.

Правительство заинтересовано в привлечении иностранных инвестиций, в последние годы властями было выдано большое количество разрешений на строительство домов, вилл или квартир — объем активности увеличился на 15%.

Самые популярные направления для покупки недвижимости в Греции – Афины, вся Аттика, Салоники и остров Крит. Читайте наш гайд по выбору греческой недвижимости.

Помимо этого, стандартный НДС 24% заморожен на всей территории страны для сделок с недвижимостью: вместо него применяется налог на передачу права собственности — 3,09%. Дополнительно при покупке оплачивается пошлина за регистрацию в кадастре — 0,6% и нотариальный сбор — 1,5%.

Налоги на владение недвижимостью в Греции относительно невысокие. Ставка единого налога на владение составляет €2-13 за 1 м² в зависимости от региона, муниципального налога — 0,025-0,035%. Юрлица платят 15% от кадастровой стоимости.

При сдаче в аренду применяется прогрессивная ставка подоходного налога от 9 до 45% для физлиц, для юрлиц ставка 22%.

Дополнительное преимущество — программа «золотой визы» Греции, которая позволяет получить вид на жительство за 6-8 месяцев при покупке недвижимости на сумму от € 250 000. ВНЖ выдается на 5 лет для всей семьи — при этом постоянно жить в стране для поддержания статуса не требуется. Вместе с правом легального проживания, резиденты Греции получают возможность путешествовать без виз по странам Шенгена, пользоваться услугами международных банков, местной медициной и системой образования, вести бизнес. Через 7 лет, при выполнении определенных требований, можно претендовать на получение паспорта Греции и ЕС.

Граждане РФ и Беларуси не могут получить инвестиционный ВНЖ напрямую, но при наличии альтернативного гражданства — например, Вануату — участие возможно. Подробнее о комбинированной программе узнайте на бесплатной консультации Astons.

Кипр остается одним из ключевых направлений для вложений в недвижимость. Сочетание стабильной экономики, растущего туристического потока, умеренной стоимости жизни и мягкой налоговой системы поддерживает интерес иностранных покупателей. Качество медицины, доступ к образованию и благоприятная экологическая обстановка укрепляют позиции страны в международных рейтингах.

Кипр выбирают владельцы бизнеса и основатели стартапов, семьи с детьми, в том числе те, кто делает ставку на европейское образование, а также те, кто стремится к высокому качеству жизни и хорошему отдыху. Здесь одни из самых низких налоговых ставок для бизнеса в Европе, открыты филиалы европейских вузов, отлично развита медицина и инфраструктура.

Здесь собрали лучшие города Кипра для жизни и инвестиций, а здесь рассказали о плюсах и минусах жизни на острове.

Рынок недвижимости на Кипре стабилен: цены растут умеренно, спрос поддерживается с разных сторон — от туристов и студентов до экспатов и компаний.

Доходность от аренды в среднем составляет 4–6 % годовых, в курортных зонах летом она выше. Цены на жилье за 2024 год выросли 4-8% в разных регионах, и, по оценкам аналитиков, сохранят положительную динамику в перспективе.

Покупка недвижимости стоимостью от €300 000 плюс НДС дает право на получение ПМЖ Кипра для всей семьи. Статус бессрочный — требуется лишь обновление карты каждые десять лет. Владельцы ПМЖ могут жить на Кипре, вести бизнес, сдавать жилье в аренду или использовать его для собственных нужд. Постоянное проживание не обязательно — достаточно приезжать раз в два года. Через восемь лет, при выполнении определенных условий, можно подать документы на гражданство.

«Золотая виза» Кипра доступна для участников из России и Беларуси напрямую.

Португалия — популярное направление для инвестиций в недвижимость и переезда на ПМЖ. Цены на недвижимость постоянно растут из-за низких процентных ставок и ставок по ипотечным кредитам, а также высокого спроса на аренду в центральных и прибрежных районах. В Порту и Лиссабон ежегодно приезжают тысячи иностранных студентов для обучения в местных университетах, что также повышает спрос.

В 2024 рост цен в среднем по стране составил 5%, в крупных городах — 7-8%. Арендные ставки выросли на 10-15% за последние два года. Доходность аренды в среднем составляет 5-7% годовых, что делает инвестиции в недвижимость в Португалии привлекательными для тех, кто ищет стабильный доход.

Стоимость товаров и услуг в Португалии в среднем на 20% ниже, чем в странах Западной Европы и США, что делает это направление крайне привлекательным для экспатов.

В Португалии действует программа «золотых виз»: инвестор и члены его семьи могут оформить ВНЖ, вложив сумму от €500 000 в инвестиционные фонды. Срок удержания инвестиций составляет 6 лет, доходность — 5-6% годовых. Есть и другие опции участия, но вложения в фонды — наиболее эффективный и простой путь.

Ранее была доступна опция покупки недвижимости, но после изменений, принятых правительством Португалии, количество вариантов участия сократилось. Здесь подробно рассказали, как получить «золотую визу» Португалии, а здесь оставили гайд по стране.

ВНЖ Португалии позволяет инвестору и членам его семьи свободно путешествовать по всем странам Шенгенской зоны или находиться там до 90 дней в течение 6 месяцев.

Через 5 лет можно претендовать на получение гражданства Португалии — для этого нужно сдать языковой экзамен. На текущий момент это один из самых быстрых способов оформить паспорт ЕС: отсчет 5-летнего срока начинается не с даты выдачи ВНЖ, а с даты приема заявления службой AIMA.

Мальта – относительно небольшой остров, который открывает большое количество возможностей.

Цены на недвижимость на Мальте ежегодно растут на 5-7%, в некоторых регионах — на 8-10%. Доходность от сдачи в аренду — 5-10% в год, а в популярных направлениях — до 14-15%. Кроме того, на Мальте действует эффективная система налогообложения и низкие процентные ставки, что привлекает инвесторов со всего мира.

На Мальте иностранцы имеют право приобрести жилье в любом регионе, но для этого нужно оформить специальную лицензию AIP от Министерства финансов. Она выдается только на один объект и исключительно для личного проживания. Такое же разрешение требуется и гражданам Мальты или других стран ЕС, если они живут в стране менее пяти лет и хотят купить вторую жилую недвижимость.

Есть исключение — покупка в зоне SDA. В этом случае лицензия не нужна, купить можно сколько угодно объектов, а сделка проходит значительно быстрее — примерно за два месяца. К тому же, недвижимость в этих зонах можно сдавать в аренду без ограничений. Эти зоны расположены рядом с береговой линией, недалеко от старых городских кварталов. Здесь есть школы, больницы, крупные торговые центры, магазины, салоны красоты и спортзалы.

SDA (Special Designated Areas) — это комфортные современные жилые комплексы с собственной инфраструктурой — бассейном, частным двором, спортзалом, охраной, кафе и магазинами. Спрос на SDA растет с каждым годом вместе с ценами.

Одно из главных преимуществ покупки недвижимости на Мальте — возможность получить статус резидента ЕС в рамках программы «золотой визы».

Есть два варианта участия:

• Аренда недвижимости на пять лет €14 000 в год (€70 000 за весь срок). Дополнительно оплачивается государственный взнос — €60 000, административный сбор — €50 000 для основного заявителя и €10 000 за каждого иждивенца и пожертвование некоммерческой организации — €2 000.
• Покупка недвижимости стоимостью от €375 000. Дополнительно оплачивается государственный взнос — €30 000, административный сбор — €50 000 для основного заявителя и €10 000 за каждого иждивенца и пожертвование некоммерческой организации — €2 000.

Вместе с возможностью жить и вести бизнес в стране и по всему миру, инвестор получает безвизовые поездки по странам Шенгенской зоны, доступ к международной банковской системе и возможность через 5 лет претендовать на гражданство — при условии выполнения требований натурализации.

Раньше получить гражданство Мальты можно было за 1-3 года и инвестиции в размере от €690 000 до €1 460 000, но по решению Европейского суда, программа была закрыта.

Особняк на набережной с бассейном или пентхаус на 51 этаже небоскреба, номер в изысканном отеле или квартира с видом на пристань для яхт – все это можно приобрести в Дубае.

Конечно, ОАЭ – недешевое место, однако созданные властями комфортные условия для ведения бизнеса, делают страну крайне привлекательным местом для покупки недвижимости и инвестиций в целом. В текущей геополитической ситуации ОАЭ стали одним из главных направлений для релокации капитала российских предпринимателей из США, Великобритании и Европы.

Цены на недвижимость в ОАЭ стремительно растут: в 2024 году прирост составил 12%, в 2025 году прогнозируется рост в 8-10%. В сегменте аренды ситуация аналогичная: ставки выросли на 13-18%, а доходность достигает 10% годовых.

Выгодный налоговый режим в стране действует как для бизнеса, так и для физических лиц. Компании платят 5% НДС и корпоративный налог — 9% от суммы годового дохода выше $102 000. Дополнительные льготы действуют для бизнеса, зарегистрированного в свободных экономических зонах. Иностранцы могут открывать компании наравне с местными жителями. Физлица освобождены от налогов на доходы, в том числе переведенные из других стран, наследство, имущество. Налог на недвижимость и автомобили уплачивается только при покупке.

Кроме того, инвестиции в недвижимость позволяют получить визу резидента для всей семьи всего за 2 недели. При покупке на сумму от AED 750 000 (~$205 000) виза выдается на 2 года, на сумму от AED 2 000 000 (~$545 000) — сразу на 10 лет. Покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой платежа с первоначальным взносом от 50%, что еще больше увеличивает доступность участия.

Турция привлекает туристов и иммигрантов развитой инфраструктурой, мягким климатом и красивой природой, бизнесменов — развитой деловой средой и удобным расположением на стыке Европы и Азии, студентов — хорошим качеством образования и доступными программами обучения.

По данным Турецкого статистического института (TUIK), общий объем продаж недвижимости в стране за первые шесть месяцев 2025 года вырос на 26,9%, а цены за последний год — на 32% по всей стране. Спрос на аренду высок, как на краткосрочную, так и на долгосрочную, доходность колеблется в районе 6-7% годовых. Лидируют, традиционно, Стамбул, Анкара, Измир и Анталья.

Покупка недвижимости открывает возможность получить ВНЖ Турции — для этого необходимо, чтобы кадастровая стоимость объекта была не менее $200 000. ВНЖ выдается на 2 года с возможностью продления, через 5 лет можно претендовать на гражданство, сдав языковой экзамен и выполнив требования к срокам проживания.

Также при покупке недвижимости на сумму от $400 000 в Турции можно получить сразу гражданство. В этом случае можно покупать любые объекты — коммерческие или жилые, один или несколько. Получение паспорта занимает от 6 месяцев — учить турецкий не нужно, постоянно проживать в стране — тоже. Объекты можно сразу сдавать в аренду: некоторые застройщики предлагают услуги управления недвижимостью. Через 3 года недвижимость можно продать, сохранив за собой паспорт.

Покупка зарубежной недвижимости — отличный способ сохранить финансы, расширить свой личный список свобод и возможностей, а также получить надежный «запасной» вариант на случай чрезвычайных ситуаций. При выборе направления мы рекомендуем остановить свой выбор на тех странах, где ваша новая собственность позволит вам получить не только стабильный доход, но и альтернативное гражданство или вид на жительство.

В современном мире второй паспорт или ВНЖ становятся немаловажным фактором для того, чтобы обеспечить себе и своей семье стабильное и безопасное будущее.

Специалисты Astons помогут в поиске и приобретении зарубежной недвижимости как в инвестиционных целях, так и для получения иммиграционного статуса.