Турецкий паспорт по упрощенной схеме: что скрывается за громкими обещаниями?

Турецкая программа инвестиционного гражданства работает с 2018 года. За вклад в экономику инвестору и членам его семьи предоставляется гражданство страны.

Наиболее популярная опция – покупка недвижимости на сумму от $400 000: она гарантирует доходность и ликвидность. Это собственная резиденция в Турции и надежный запасной план на случай чрезвычайных ситуаций.

На рынке турецкой недвижимости все чаще появляются «заманчивые» предложения: гражданство по заниженной цене, кэшбэк, обратный выкуп. За мнимой экономией может скрываться реальный риск: аннулирование гражданства и даже привлечение к ответственности.

Рассказываем, какие «серые» схемы существуют на рынке, и объясняем, почему не стоит с ними связываться.

Получить турецкий паспорт за инвестиции можно в срок от 6 месяцев для всей семьи. Для этого основной заявитель должен быть совершеннолетним, иметь легальный доход, не иметь судимостей и тяжелых заболеваний. Не нужно раскрывать источник средств, менять налоговое резидентство, учить язык, также нет требований к проживанию в стране для поддержания статуса.

Основное условие — покупка недвижимости. Приобрести можно один или несколько объектов, жилых или коммерческих на усмотрение инвестора. Главное требование: кадастровая стоимость объекта (объектов) должна быть не менее $400 000.

Недвижимость можно сразу сдавать в аренду, получая стабильный доход в размере 7–10% годовых, а через 3 года — выгодно продать, сохранив за собой статус.

Схем множество. Мы расскажем о самых распространенных.

 «Связи решают»

Продавец уверяет, что недвижимость полностью соответствует требованиям закона и настаивает, что именно его компания имеет такие связи, которые позволяют решать любые вопросы. Однако, если что-то пойдет не так, он будет оправдываться форс-мажором, заявляя, что государство изменило условия и требования.

Нереальная цена по документам и кэшбэк

Если рыночная стоимость квартиры составляет $350 000, но минимальная требуемая сумма — $400 000, продавец может предложить покупателю вариант, при котором тот платит $400 000, а продавец возвращает $50 000 после завершения сделки. Продавец может утверждать, что стоимость квартиры будет оценена в $400 000 (так как надо), ссылаясь на «особенности района» и высокую стоимость квадратного метра.

Гражданство в рассрочку

Если у инвестора нет полной суммы, ему могут предложить скрытый кредит или займ. Однако законодательство требует, чтобы инвестиции для получения гражданства были осуществлены исключительно за счет собственных средств. И это уже нарушение, которое не сложно раскрыть.

«Подарочная» квартира

Продавец может предложить схему, при которой покупатель приобретает квартиру, например, за $350 000 (ниже порога!), а девелопер оформляет на него еще одну стоимостью $150 000. На эту вторую квартиру покупатель подписывает обязательства передать ее в собственность продавцу через 3 года. Продавец также обещает предоставить справку о валютном обмене на требуемую по закону сумму.

Юридически покупатель будет числиться владельцем двух объектов недвижимости общей стоимостью более $400 000, что соответствует минимальному порогу для получения гражданства. Экспертиза подтверждает стоимость выше $400 000, объекты – оформлены на инвестора. На практике это неправомерная сделка.

Доверенность и подмены в банке

В данной схеме клиенту предлагают не участвовать в процессе напрямую. Открывается счет в турецком банке, на который покупатель вносит сумму, меньше $400 000, а остальную сумму застройщик добавляет по доверенности. Затем деньги с этого счета по доверенности переводятся на счет застройщика. Документально все выглядит так, как будто инвестиция была осуществлена полностью, соответствуя требованиям закона. Однако на самом деле это фиктивная транзакция.

Продажа недвижимости с обязательством обратного выкупа.

Схема с выкупом недвижимости (Buyback) нарушает закон, поскольку инвестор не имеет права продать недвижимость той же стороне, у которой он ее купил, или аффилированной структуре. В момент заключения договора инвестор не может предугадать, что произойдет через 3 года: даже если текущий продавец и будущий покупатель не связаны сейчас, они могут стать аффилированными в будущем, что создает дополнительные риски для инвестора.

С конца 2023 года, после назначения нового министра, в Турции начались массовые проверки сделок, по которым уже выдано гражданство.

В случае выявления нарушений последствия могут быть серьезными:

• Аннулирование гражданства;
• Уголовное дело против застройщика и инвестора.

Контролирующие органы знакомы с возможными схемами и проводят тщательную проверку всех сделок. Более того, если будет выявлен хотя бы один случай мошенничества у конкретного девелопера, все сделки этого застройщика могут быть подвергнуты дополнительной проверке.

Astons — надежный партнер в вопросах получения гражданства Турции за инвестиции. Мы не участвуем в серых схемах и работаем только с проектами, которые полностью соответствуют требованиям закона.

В приоритете – проекты от застройщиков со статусом GYO.

GYO — это инвестиционные трасты недвижимости, в которых застройщики объединяют свои проекты под строгим контролем государства. Лишь 30% крупнейших девелоперов Турции имеют такой статус, что делает их настоящей элитой рынка.

Почему это важно:

• GYO являются публичными компаниями и проходят финансовый аудит;
• Застройщик обязан отчитываться о каждом этапе строительства;
• Высокое качество проектирования и строительства, соответствие всем строительным нормам, включая строгие сейсмологические требования;
• Риски недостроя минимизированы;
• Полная прозрачность.

И главное: при покупке квартиры в проекте GYO по закону не требуется независимая экспертиза стоимости, поскольку цена недвижимости уже подтверждена и соответствует рыночной стоимости.

Чтобы быть уверенным в процессе, обратитесь к экспертам Astons за бесплатной консультацией. Мы подробно расскажем, на что стоит обратить внимание, какие риски важно учитывать и как избежать ситуаций, которые могут привести к аннулированию гражданства. Наши специалисты рассмотрят ваш кейс, предложат оптимальное решение, исходя из ваших пожеланий и бюджета, и сопроводят вас на каждом этапе — от подбора недвижимости до получения паспорта.