Самые быстрорастущие рынки недвижимости

Ситуация на рынках недвижимости быстро меняется, и сегодня самые привлекательные возможности для инвесторов появляются в новых точках роста: от Восточной Европы до Азии.

Цены в Греции, на Карибах и в других активно развивающихся регионах доступнее, чем на устоявшихся рынках, а спрос и доходность растут значительно быстрее.

В этом обзоре мы рассказываем, почему эти рынки становятся магнитом для инвесторов и на какие направления стоит обратить внимание в 2025 году.

Развивающиеся рынки показывают более высокую динамику роста цен на недвижимость по сравнению со зрелыми экономиками (в среднем 5-15% и 3-4%).

Средняя валовая доходность от аренды в растущих экономиках остается высокой (5-10% годовых). В отдельных сегментах (Дубай, Анталья, Будва, центр Афин, Алгарве) она достигает 8-11%, особенно в туристических локациях.

На зрелых рынках темпы роста значительно ниже (США, Великобритания, Северная Европа), так как рынок давно насыщен, а стоимость входа высока. Рентная доходность также ниже и составляет обычно 5-7%, а в крупных городах около 3-5%.

Стоимость входа остается ключевым фактором: на развивающихся рынках цены большинства объектов находятся в более доступном диапазоне, что позволяет покупать квартиры в центрах городов или рядом с привлекательными локациями (например, у моря).

Риск-профиль выше у развивающихся рынков: валютные колебания, регуляторные изменения, стоимость ипотеки и зависимость от внешнего спроса могут влиять на итоговую доходность. На зрелых рынках рисков меньше, но и потенциал роста ограничен.

Развивающиеся рынки недвижимости привлекают инвесторов тем, что сочетают более доступные цены на входе и ускоренный рост стоимости объектов. В отличие от зрелых экономик, где потенциал роста ограничен сложившимися параметрами рынка, динамично развивающиеся страны часто находятся на этапе активного расширения: население увеличивается, инфраструктура обновляется, а спрос на жилье растет быстрее предложения. Это создает условия, при которых итоговая доходность может быть значительно выше.

Более высокие темпы роста

На таких рынках обычно наблюдается ускоренное увеличение стоимости объектов. Это связано с активной застройкой, развитием городов и более низкой стартовой базой цен. Когда экономика находится в фазе расширения, недвижимость растет вместе с ней: появляются новые районы, инфраструктурные проекты, рабочие места, что напрямую влияет на спрос и цену квадратного метра.

Доступная стоимость входа

На развивающихся рынках стоимость недвижимости ощутимо ниже. Это позволяет инвестору начать с меньших вложений и получить доступ к активам, которые в будущем могут сильно прибавить в цене. Более низкая стоимость входа также дает возможность покупать объекты в лучших локациях: ближе к центру, транспортным узлам, на побережье — что дополнительно усиливает потенциал роста.

Высокая доходность от аренды

В растущих экономиках доходность аренды часто выше, поскольку спрос на жилье увеличивается быстрее предложения. Это может быть связано с активным туризмом, цифровой миграцией, динамичным рынком труда и притоком иностранцев. В таких условиях арендные ставки растут значительно быстрее, чем на зрелых европейских или североамериканских рынках.

Развитие инфраструктуры

Растущие рынки, как правило, развиваются комплексно: строятся дороги, набережные, новые микрорайоны, транспортные узлы, торговые и образовательные центры. Это повышает качество жизни и стимулирует спрос на недвижимость. Параллельно движется и экономика: растет внутренний рынок, усиливается предпринимательская активность, появляется больше рабочих мест. В таких условиях недвижимость становится одним из инструментов сохранения капитала и защиты от инфляции

Развитые vs развивающиеся рынки недвижимости

Греция

Греческая недвижимость является выгодным вложением: за год жилье подорожало на 8-9% год к году, а в городах рост составил около 6% уже в первом квартале 2025 года. В 2024 году подано более 9 000 заявок на «золотую визу», что на 10% больше, чем в 2023 году. Иностранный капитал остается ключевым драйвером роста рынка. В Афинах, Салониках и крупных курортных зонах доля зарубежных покупателей превышает 30%, а на популярных островах достигает 70%.

Дополнительным драйвером спроса остается программа ВНЖ Греции за инвестиции. Минимальный порог от €250 000 применяется к объектам под реставрацию и реконструированной недвижимости — объектам, переведенным из коммерческого фонда в жилой, независимо от региона и площади.

Срок рассмотрения заявки начинается от 3 месяцев, ВНЖ выдается на 5 лет с правом неограниченного продления. Он оформляется на всю семью и, что важно, не требует постоянного проживания в стране. Статус резидента в том числе позволяет без виз путешествовать по Шенгенской зоне до 90 дней в каждом полугодии и получать доход от долгосрочной аренды недвижимости.

В центре Афин востребованы небольшие квартиры под долгосрочную аренду, а на островах — виллы и кондоминиумы под краткосрочные туристические сдачи. Жилые объекты приносят 4,5-5% годовых, в Афинах доходность до 5%, а небольшие центральные квартиры приносят 6-8%. На Миконосе и Санторини краткосрочная аренда приносит 10%+, тогда как прирост стоимости в ключевых районах достигает 6-10% в год. Инвесторам стоит ориентироваться на Афины, Салоники с активными инфраструктурными проектами, а также крупные острова: Крит, Родос, Корфу, Закинф.

Кипр

Рынок недвижимости Кипра является одним из самых динамичных в Средиземноморье: в 2024 году объем сделок достиг рекордных €5,71 миллиарда, при этом цены на апартаменты выросли на 13,9%, на дома также на 4,7%. Основным драйвером роста на рынке стали апартаменты, продажи которых выросли на 16,7%, особенно в Лимасоле, Ларнаке и Никосии. Туризм (4+ млн гостей в 2024 году) и программа ПМЖ за инвестиции дополнительно стимулируют рынок.

Инвесторы чаще всего выбирают квартиры как наиболее доходный и ликвидный формат: средняя доходность по апартаментам составляет 5,4-7%, тогда как дома приносят около 3%. В Лимасоле доходность достигает 7%, в Никосии также 5%, в Ларнаке и Пафосе колеблется около 4%. Высокий интерес сохраняется к объектам стоимостью до €250 000 и к роскошным виллам €1,5 млн+, особенно в Лимасоле. Для инвестиций стоит рассматривать: Лимасол (высокие цены, максимальная доходность), Ларнаку (самый быстрый рост +40% продаж апартаментов), Никосию (стабильный спрос арендаторов и студентов), Пафос (туристический рынок, рост аренды на 10%).

Мальта

Мальтийская недвижимость пользуется спросом у инвесторов благодаря развитому туризму и экономическому росту (+6%). В 2024 году продажи недвижимости выросли на 14%, а цены увеличились на 5,8%. Рост поддерживается ограниченной доступностью земли, обновлением городов и налоговыми льготами для покупателей. Особенно быстро дорожают апартаменты (+8,8% год к году) и жилье в престижных районах, которые популярны у инвесторов, желающих оформить «золотую визу».

Самый высокий спрос на апартаменты и пентхаусы в Special Designated Areas (SDAs), где нет ограничений для иностранцев, а сделки проходят быстрее. Также востребованы виллы у моря, объекты для туристической аренды и студенческое жилье возле университетов. Средняя доходность по квартирам составляет около 4%, но в премиальных районах вроде St Julian’s, Sliema, Swieqi достигает 5-10%, а в отдельных проектах может быть до 15%. В Valletta, известной исторической элитной недвижимостью рост составляет 6-8% в год. Gzira и Three Cities – для доступных объектов с сильным потенциалом роста, Mellieha для квартир на побережье, а Gozo для эко-вилл с повышенной доходностью.

Япония

В 2025 году рынок недвижимости Японии демонстрирует активное восстановление после длительной стагнации: туризм вырос на 18% благодаря ослаблению иены, экономика ускоряется, а цены на жилье в крупных городах растут на 5–7% в год (в премиум-сегменте – до 12-20%). На спрос активно влияет приток иностранных инвестиций, возвращение международных туристов и рост спроса на элитные резиденции: в ключевых районах Токио до 20-40% продаж новых квартир могут приходиться на иностранцев.

Инвесторы чаще всего выбирают апартаменты, таунхаусы и элитные кондоминиумы в центральных районах, ориентируясь на среднюю доходность 3–6% годовых и ценовой диапазон $400 000–650 000 за качественные объекты. Оптимальные районы для инвестиций — развитые районы Токио, Киото и Осаки с высокой концентрацией туристов и деловых центров: Сибуя, Минато, Тюо (Токио), Хигасияма (Киото), Кита (Осака). Здесь востребованы современные апартаменты с полной отделкой, объекты для краткосрочной аренды через туристические платформы и элитные резиденции.

Южная Корея

Рынок недвижимости Южной Кореи стремительно развивается благодаря технологическому буму, притоку иностранных инвестиций и растущему спросу на премиум-жилье в центральных районах. Туризм растет на 20-22%, количество туристов в этом году может превысить 20 миллионов человек. Ограниченное предложение земли в главных городах (особенно в Сеуле и Инчхоне) поддерживает ежегодный рост цен на 4-6%, а элитные апартаменты в центре Сеула способны прибавлять до 30% за пять лет.

Инвесторы наиболее активно покупают современные апартаменты в престижных районах столицы Каннам и Мапо от $350 000; жилье возле крупных университетов и торговых центров за $450 000-700 000; а также премиальные апартаменты с видом на реку Ханган. Доходность аренды в среднем составляет 2-4% в год. Туристические объекты и апартаменты для краткосрочной сдачи в районах Мёндон и Каннам могут приносить 4-7% за счет высокого спроса иностранных туристов, а жилье возле университетских кампусов в Хонгдэ и Итэвон — до 5-8% благодаря постоянному притоку студентов и молодежи.

Вьетнам

Рынок недвижимости Вьетнама растет на 7-9% ежегодно благодаря быстрой урбанизации, притоку иностранных инвестиций и крупным инфраструктурным проектам. Турпоток увеличился до 18 миллионов человек (+15% в 2024 году), что усиливает спрос на жилье, отели и курортные объекты. Иностранные инвесторы вкладываются в проекты от $150 000: современные апартаменты в бизнес-центрах, кондоминиумы возле пляжей, виллы в курортных зонах и бутик-отели, ориентированные на развитие туристического сектора.

Доходность аренды составляет 3–6% годовых, а премиальные прибрежные виллы и туристические апартаменты приносят до 8-12%. Перепродажа может дать более 20% прибыли благодаря растущему спросу иностранцев и низким налоговым ставкам. Наиболее перспективные локации: Хошимин (городские апартаменты и коммерческая недвижимость), Ханой (офисные и жилые комплексы), Дананг (туристические виллы и пляжные апартаменты), а также Нячанг и Хойан (топовая заполняемость краткосрочной аренды).

ОАЭ

Дубай является центром рынка недвижимости Эмиратов. В 2024 году цены здесь выросли на 15-18%. Сильный спрос формируют экспаты и инвесторы из Европы, Азии, США и Ближнего Востока, привлеченные свободой владения в freehold-зонах и отсутствием налогов на аренду и прирост капитала. Быстрее всего растут цены на апартаменты и виллы, особенно в Dubai Marina, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle и Dubai South, где цены выросли более чем на 26% благодаря развитию аэропорта Al Maktoum.

Дополнительным фактором привлекательности рынка является возможность получения «золотой визы» ОАЭ через инвестиции в недвижимость. Уже при вложениях от $204 000 инвестор может оформить резидентскую визу сроком на 2 года, а при более крупной инвестиции — 10-летний ВНЖ. Процесс занимает от одного месяца, не требует постоянного проживания в стране и позволяет включить в заявку супруга, детей и родителей.

Инвесторы чаще выбирают апартаменты, которые приносят 7-10% годовой доходности, а в отдельных районах до 11%. Студии и небольшие квартиры в деловых и туристических зонах обеспечивают наибольший спрос и ликвидность. Доходность вилл составляет 4-6%. Среди лучших зон для инвестиций: Dubai Marina (5,5-7,5% доходности), Downtown Dubai (4-5,5%), Palm Jumeirah (рост цен 13,8% в первом квартале 2025 года), Dubai Hills Estate (семейные виллы), Jumeirah Village Circle (до 7,8% доходности) и районы Абу-Даби Al Reem и Saadiyat Island (около 6-7%).

Португалия

Рынок недвижимости Португалии остается одним из самых активных в Европе: годовой рост цен в 2024-м составил около 11-15%, а количество сделок выросло более чем на четверть, на фоне хронического дефицита предложения. На каждую построенную квартиру за последние годы приходилось до десяти проданных. Рынок поддерживают относительно низкая безработица, приток иммигрантов, туризм и смягчение ставок, поэтому даже при замедлении ежемесячного роста жилье продолжает дорожать, особенно в Лиссабоне, Порту, Алгарве и на Мадейре, где фиксируются двузначные темпы удорожания.

Спрос инвесторов сосредоточен в нескольких типах объектов и локаций. В крупных городах (Лиссабон, Порту, Брага) и туристических регионах (Алгарве, Серебряное побережье, Мадейра) наиболее востребованы 1-3-комнатные апартаменты под долгосрочную аренду: доходность составляет 4-6% в среднем по стране, при этом Лиссабон показывает около 5-7% роста, Порту до 6,5-6,7%, Алгарве и Матозиньюш 5-7%, а Сетубал в отдельных стратегиях показывает более 7% годовых.

Турция

Турецкая недвижимость входит в фазу коррекции: номинальные цены продолжают расти двузначными темпами (в крупнейших городах индекс за год прибавляет 30-40%), однако с учетом инфляции реальная стоимость жилья снижается. В 2025-м спрос остается высоким за счет урбанизации, роста населения и туристического сектора. Важным драйвером является программа гражданства за инвестиции: многие иностранцы участвуют в ней через покупку недвижимости, прежде всего в Стамбуле и Анталье. При этом макроусловия постепенно стабилизируются: инфляция все еще высокая, но идет на спад, а власти закладывают умеренный рост ВВП и снижение инфляции к 2027 году.

Интерес инвесторов сосредоточен на городских апартаментах и развитых курортных локациях. Россияне остаются лидерами среди иностранных покупателей уже несколько лет подряд, хотя их доля в общем объеме сделок снизилась: в 2024 году иностранцы совершили 23 781 транзакцию, что составило 1,6% всех продаж (по сравнению с 4,5% в 2022 году). Россияне приобрели 4 860 объектов в 2024 году, сохраняя первое место среди иностранных инвесторов, хотя это на 53,9% меньше, чем в 2023 году (10 560 покупок).

Квартиры приносят среднюю валовую доходность около 7,5-8% по стране, причем в Стамбуле около 6-6,5%, в Анкаре и Измире 7-8%, а в Анталье 5-7,5 % благодаря почти круглогодичному туризму. Наиболее перспективной стратегией является покупка апартаментов и небольших семейных квартир в районах Стамбула с сильным конечным спросом (центральные кварталы и «новые ядра» вдоль метро и финанс-кластера), а также курортные квартиры и виллы в Анталье и Аланье. Отдельным сегментом являются недорогие, но быстро растущие районы типа Кючюкчекмедже, Эсеньюрт, Башакшехир, где ставка доходности может опережать среднерыночную за счет более низкой цены входа и инфраструктурных проектов.

Черногория

Стоимость недвижимости в Черногории растет ускоренными темпами: в 2024 году цены увеличились на 20,8% (при среднем показателе ЕС 3,6%), а в 2025-м средняя стоимость новых квартир достигла около 2 158 €/м² против 1 936 €/м² годом ранее. Прибрежные локации дорожают быстрее всего: в Будве, Которе и Тивате жилье стоит 3 000-3 800 €/м², а в премиальных комплексах Porto Montenegro и Луштице — до 10-12 тысяч €/м². Рост поддерживают туризм (2,6+ млн гостей в год), ограниченный объем новых проектов и высокий спрос иностранных покупателей, на которых приходится до двух третей сделок.

Инвесторы в основном выбирают прибрежные апартаменты и виллы в Которском заливе, Будве, Тивате и Херцег-Нови: аренда приносит 6-10 % годовых, средняя доходность по стране 4,5-7 %, а в Подгорице долгосрочная аренда около 6,4%.

Самые перспективные зоны: Porto Montenegro и Луштица (премиум и высокая ликвидность), Будванская ривьера (сезонная аренда), Бар и Херцег-Нови (доступные цены и рост капитала). Для надежных инвестиций оптимальны объекты у воды или в новых комплексах с управлением, где легче получать стабильный доход и перепродавать.

Юридические нормы

Правила для иностранцев сильно отличаются от страны к стране и определяют не только доступность покупки, но и будущие риски.

• В ОАЭ и на Кипре существуют freehold-зоны, где иностранец может полностью владеть недвижимостью наравне с гражданами страны.
• В Турции доступны почти все регионы, но есть ограничения у границ и для стратегических объектов.
• В Черногории и Греции иностранцы также могут приобретать недвижимость свободно.
• В Карибских странах покупка некоторых объектов разрешена лишь в рамках программ «золотой визы».

Отдельно нужно учитывать:

• требования по удержанию объекта в собственности (3-7 лет в программах гражданства/ВНЖ);
• лимиты на количество объектов или их назначение;
• обязательную регистрацию дохода, договоров аренды и коммунальных договоров;
• сложность получения налогового номера и открытия счета.

Валютные риски

Большинство развивающихся рынков работают в валюте, которая может значительно колебаться.
Примеры: турецкая лира в 2021-2024 годах обесценилась более чем в 3 раза; египетский фунт — еще сильнее. Это означает, что даже при росте цен в местной валюте реальная доходность в долларах может быть ниже ожидаемой.

Ликвидность также варьируется: в Дубае и Никосии сделки закрываются за недели, а в Черногории продажа объекта может занимать месяцы. В странах с маленьким населением или сезонной экономикой (Карибы, Средиземноморье) рынок вторичной недвижимости чувствителен к сезону и внешнему спросу.

Инфраструктура и спрос

Рост стоимости недвижимости устойчив только если его поддерживают фундаментальные факторы:

• туризм (Дубай, Анталья, Будва, Пафос показывают рекорды туристической посещаемости);
• миграция и релокации бизнеса (Кипр, ОАЭ, Португалия);
• масштабные инфраструктурные проекты (Черногория, Дубай, Стамбул, Афины).

Если рынок завязан преимущественно на иностранцев (например, Греция, Черногория, Карибы), он быстрее растет, но и быстрее реагирует на кризисы, визовые ограничения и изменения в инвестиционных программах гражданства.

Доходность от аренды и налоги

Высокие валовые доходности (5-11% в ОАЭ, 5-7% в Черногории) нужно оценивать вместе с:

• налогами на аренду (в Турции — прогрессивная шкала 15-35%; в ОАЭ почти отсутствуют);
• коммунальными расходами (в Дубае — одни из самых высоких в регионе);
  расходами на ремонт и обслуживание;
• простоями между сезонами (Карибы, Средиземноморье).

Фактическая чистая доходность на большинстве рынков составляет 2-5% годовых, даже если валовая превышает 8-10%.

Продажа недвижимости

Способность быстро выйти из инвестиций зависит от трех факторов:

• качество застройщика и проекта: премиальные комплексы перепродаются значительно быстрее, чем массовая застройка;
• спрос на вторичном рынке: в странах с программами гражданства ликвидность часто поддерживается потоком новых инвесторов, но может резко падать при изменении условий программы;
• правовой режим: в странах ЕС сделки прозрачнее, в развивающихся юрисдикциях выше риски затяжных регистраций, бюрократии или споров.

Определите свой инвестиционный фокус. Рост капитала, аренда или сочетание с возможностью получить ВНЖ/гражданство. Рынки сильно различаются: Дубай и Анталья приносят высокую доходность, Греция и Кипр предлагают стабильность, Черногория отличается быстрым ростом и развитием побережья. Срок владения и цель инвестора определяют подходящую страну.

Выбирайте рынок на основе конкретных метрик: темпов роста, доходности, стоимости входа, инфраструктуры и туристического потока. Для высокой ликвидности подходят Дубай, Афины, Тиват; для доходности выбирайте курортные города; для низкого риска можно выбрать Мальту и другие страны ЕС.

Перед покупкой изучите юридические правила: права иностранцев, ограничения на аренду, налоги, срок удержания, требования к резидентству. Проверьте застройщика, кадастр и особенности регистрации, что особенно важно на развивающихся рынках.

Сделайте полный финансовый расчет: цена, налоги, ремонт, управление, коммунальные расходы, сезонность, колебания валюты. Финальной точкой должна быть чистая доходность проекта, которая обычно ниже номинальной и составляет 2–5 % после расходов.

Привлеките локального юриста, агента и налогового консультанта. На зарубежных рынках это снижает риск ошибок, помогает вести переговоры и правильно структурировать сделку.

После покупки выстраивайте управление активом: контролируйте отчеты, обновляйте ставки аренды, следите за инфраструктурой района, поддерживайте объект в хорошем состоянии. Грамотное сопровождение повышает доход и ликвидность при продаже.

Эксперты компании Astons помогут подобрать оптимальный объект и стратегию участия в доступных программах гражданства через инвестиции.