Где дают ВНЖ за покупку недвижимости

В 2026 году ключевыми направлениями для получения вида на жительство через покупку недвижимости остаются Греция, Турция, ОАЭ, Кипр и Мальта.

Программы, действующие в этих странах, позволяют инвесторам и их семьям получить легальный статус, а также приобрести реальный актив, который может приносить арендный доход и расти в цене.

В этом обзоре мы подробно рассмотрим условия каждой программы, сравним минимальные пороги инвестиций, сроки оформления, возможности включения семьи и основные преимущества, чтобы помочь вам принять оптимальное решение с учетом ваших целей.

Если сравнивать программы ВНЖ через покупку недвижимости с вариантами, предполагающими безвозвратные взносы или инвестиции в фонды, вложения в недвижимость дают инвестору ряд практических преимуществ:

• Формирование долгосрочного актива. Недвижимость сохраняет стоимость, может дорожать со временем и приносить регулярный доход от аренды.
• Прозрачные и предсказуемые условия. Инвестиционные пороги и требования к объектам четко регламентированы, что снижает риски неожиданных изменений.
• Гибкость в выборе локации. Приобретение недвижимости в востребованных городах, курортных регионах или на популярных островах позволяет увеличить как арендный доход, так и потенциальную стоимость перепродажи.

При выборе программы важно оценить не только условия получения ВНЖ, но и инвестиционную привлекательность.

Вот на что стоит обратить внимание:

• Локация и спрос. Престижные города, курортные острова и деловые центры обычно предполагают большую доходность, но и требуют более крупных вложений.
• Ликвидность и ограничения. Важно понимать условия повторной продажи. В некоторых странах продажа купленного объекта может привести к потере вида на жительство.
• Регулярные расходы. Стоит учесть ежегодные затраты: обслуживание, страховку, управление недвижимостью и пошлины за продление ВНЖ. В среднем это €5 000 – €10 000 в год.
• Потенциал для аренды. Изучите местное законодательство и спрос: можно ли сдавать жилье, в каких районах оно пользуется наибольшим спросом со стороны арендаторов, выгоднее ли краткосрочная или долгосрочная аренда.
• Правовая стабильность. Программы с прозрачными и устоявшимися правилами снижают риски и помогают избежать задержек.

Греция

Опции для инвесторов

В программе «золотой визы» Греции предусмотрено несколько порогов входа в зависимости от локации:

• €800 000 – для покупки жилья (один объект площадью от 120 м²) в популярных регионах: Афины, Аттика, Салоники, Крит, Санторини, Миконос, а также в городах с населением свыше 3100 человек.
• €400 000 – для покупки жилья (один объект площадью от 120 м²) во всех остальных регионах страны.
• От €250 000 – для покупки недвижимости в реконструированных зданиях или объектах, имеющих исторический статус. Без требований к месторасположению и площади объекта.

Инвестиции от €250 000 в реконструированную недвижимость – один из самых популярных способов получить греческий ВНЖ. Инвестор покупает апартаменты в здании, которое девелопер полностью реконструирует, переведя его из коммерческого в жилой фонд.

 

В варианте с реконструируемой недвижимостью всеми преобразованиями занимается застройщик. Инвестор на выходе получает квартиру в современном жилом комплексе, который ничем не отличается от новостройки. Большинство реконструируемых объектов находятся в Афинах и Аттике, что позволяет приобрести недвижимость в одном из самых востребованных регионов и получить «золотую визу» по минимальному инвестиционному порогу.

Преимущества и ключевые условия греческой программы

Срок оформления: от 4 месяцев.

Включение семьи: супруг(а), дети до 21 года (до 24 лет, если они продолжают обучение в вузе и финансово зависимы от инвестора), родители без возрастных ограничений, как со стороны инвестора, так и со стороны его/ее супруги(а).

Основные выгоды: Возобновляемый вид на жительство, статус резидента ЕС, понятный путь к гражданству через 7 лет. Одна из самых экономичных программ в Евросоюзе.

Средняя доходность от аренды (ROI): около 5% годовых.

Средний рост стоимости недвижимости: около 10% годовых.

Греция не принимает заявки на участие от граждан России и Беларуси напрямую. Но при наличии альтернативного гражданства хотя бы у основного заявителя (например, Вануату или Сан-Томе и Принсипи), участие в программе «золотой визы» возможно.

Турция

Порог инвестиций в недвижимость

• Минимальные инвестиции: $200 000 (кадастровая стоимость).
• Тип недвижимости: жилая или коммерческая.
• Потенциал аренды: объекты можно сдавать в аренду для получения дохода.
• Несколько объектов: инвестор может купить несколько объектов недвижимости, если их общая стоимость соответствует минимальному порогу.

Обратите внимание: для получения турецкого гражданства необходимо приобрести недвижимость на сумму от $400 000 (жилую или коммерческую).

Преимущества и ключевые условия турецкой программы

• Минимальные инвестиции (для ВНЖ): $200 000.
• Срок оформления: от 2 месяцев.
• Включение семьи: супруг(а) и дети.
• Основные выгоды: Право на получение гражданства через 5 лет, высокий потенциал для аренды в Стамбуле и на побережье.
• Доходность от аренды (ROI): 6–8% в долларах США.
• Рост стоимости недвижимости: около 10–20% в год в долларах США.

ОАЭ

Пороги инвестиций в недвижимость

В ОАЭ действует два основных порога:

• От AED 750 000 (~$205 000) – инвестиции в недвижимость дают право на получение резидентской визы сроком на 2 года.
• От AED 2 000 000 (~$545 000) – инвестиции в недвижимость дают право на долгосрочную резидентскую визу Golden Visa сроком на 10 лет.

Тип недвижимости: жилая или коммерческая: апартаменты, виллы, таунхаусы в определенных районах с правом свободного владения (freehold).

Преимущества и ключевые условия резидентства в ОАЭ

• Срок оформления: от 2 недель.
• Включение семьи: супруг(а) и дети. В случае с визой Golden Visa также можно включить родителей.
• Основные выгоды: Долгосрочные резидентские визы (5–10 лет), отсутствие налога на доход, высокое качество жизни.
• Доходность от аренды (ROI): 6–9%.
• Рост стоимости недвижимости: в среднем 15–20% в год.

Кипр

Порог инвестиций в недвижимость

• Минимальные инвестиции: €300 000 + НДС.
• Тип недвижимости: новая жилая недвижимость, купленная напрямую у застройщика на любом этапе строительства.
• Несколько объектов: можно объединить покупку нескольких объектов для достижения порога.
• Потенциал аренды: недвижимость можно сдавать в аренду для получения дохода.
• Варианты владения: недвижимость также можно оформить на компанию.

Преимущества и ключевые условия резидентства на Кипре

• Минимальные инвестиции: €300 000.
• Срок оформления: от 8 месяцев.
• Включение семьи: супруг(а), родители, бабушки/дедушки и дети.
• Основные выгоды: Бессрочный вид на жительство (Permanent Residency),

возможность пользоваться льготным налоговым режимом Non-Dom.

• Доходность от аренды (ROI): около 8%.

Мальта

Пороги инвестиций в недвижимость

На Мальте есть два основных варианта участия в программе:

1. Обязательство по аренде

• Взнос в государственный фонд: €60 000;
• Аренда недвижимости: договор долгосрочной аренды на 5 лет с минимальной годовой арендной платой €14 000 (итого €70 000 за 5 лет).

2. Покупка недвижимости

• Взнос в государственный фонд: €30 000;
• Покупка недвижимости: объект стоимостью от €375 000.

Дополнительные требования: благотворительное пожертвование €2 000 и подтверждение активов на сумму от €500 000 до €650 000 (в зависимости от выбранной опции).

Преимущества и ключевые условия резидентства на Мальте

• Минимальные инвестиции (в недвижимость): €300 000 в новостройку (при выборе опции с покупкой).
• Срок оформления: от 9 месяцев.
• Включение семьи: супруг(а) и дети до 25 лет.
• Основные выгоды: Бессрочный вид на жительство (Permanent Residency),

льготный налоговый режим Non-Dom, путь к гражданству ЕС через 8 лет.

• Рост стоимости недвижимости: 5–18% в год.
• Доходность от аренды (ROI): около 5–10%.

Программа получения резидентства Мальты за инвестиции не принимает заявки от граждан РФ и Беларуси.

Чтобы понять, что выгоднее, сравним два основных подхода.

Инвестиции в недвижимость:

• Плюсы: Реальный актив, который может приносить доход от аренды и расти в цене.
• Минусы: Требует управления; в некоторых странах продажа объекта может привести к потере ВНЖ.

Безвозвратные взносы в государственные фонды:

• Плюсы: Быстрое и простое оформление, не нужно управлять недвижимостью.
• Минусы: Нет материального актива, который мог бы приносить доход.

Итог: для долгосрочного сохранения капитала и большей свободы в выборе образа жизни оптимален вариант с инвестициями в недвижимость. Вариант с безвозмездным взносом подходит, если главные приоритеты – простота и скорость.

При выборе конкретной программы инвесторам стоит оценить несколько ключевых параметров:

• Сумма инвестиций и ваш бюджет. Сравните минимальные пороги в разных странах, чтобы найти программу, которая соответствует вашим финансовым возможностям и пожеланиям.
• Условия для семьи. Уточните, можно ли включить в заявку супруга, детей и родителей.
• Сроки оформления. Более быстрый процесс дает более ранний доступ ко всем преимуществам резидентства.
• Потенциал аренды и роста стоимости. Проанализируйте спрос на местном рынке недвижимости и его динамику.
• Правовая стабильность. Убедитесь, что программа работает по четким и предсказуемым законам, без неожиданных изменений.
• Путь к гражданству. Если вы рассматриваете получение гражданства в дальнейшем, заранее узнайте, через сколько лет можно претендовать на паспорт и какие условия необходимо выполнить.

Каждая из программ резидентства за недвижимость предлагает инвесторам свои уникальные преимущества:

• Турция – это быстрый ВНЖ при инвестициях от $200 000 и высокий спрос на аренду в крупных городах и на курортах;
• ОАЭ позволяют оформить резидентство при покупке недвижимости от AED 750 000 ($205 000) на 2 года или от AED 2 000 000 ($545 000) на 10 лет, открывая доступ к премиальным городским и курортным рынкам.
• Кипр предоставляет бессрочный постоянный вид на жительство при инвестициях от €300 000 в новостройки, с возможностью получить гражданство через 8 лет.
• Мальта сочетает опции аренды и покупки (от €182 000 до €457 000 общих затрат) с получением постоянного резидентства. Но программа недоступна для россиян и белорусов.

При всех достоинствах этих стран Греция выделяется как наиболее сбалансированный вариант. Стартовые инвестиции от €250 000 в реконструированную недвижимость, быстрые сроки оформления (от 4 месяцев), сильный рынок аренды в городах и на островах, включение семьи и прямой путь к гражданству ЕС через 7 лет – в совокупности эти факторы формируют одно из самых выгодных предложений на рынке, где доступная цена входа сочетается с надежностью программы и потенциалом роста капитала.