Информация, предоставляемая на этом веб-сайте в любой форме, предназначена исключительно для информационных целей и не является юридической консультацией. Вы не должны принимать решения на основе только этой информации. Специалисты Astons будут рады обсудить любые ваши конкретные вопросы и предоставить вам профессиональную юридическую консультацию.
Покупка зарубежной недвижимости — это не просто способ сохранения капитала. Это возможность диверсифицировать свои активы и защитить их от негативных факторов. В некоторых странах за покупку недвижимости можно получить ВНЖ, ПМЖ или гражданство, а также воспользоваться налоговыми льготами.
В этой статье рассказываем, где лучше всего купить недвижимость за рубежом, в каких странах действуют лучшие условия для иностранных инвесторов, а также отвечаем на популярные вопросы.
Для того, чтобы принять оптимальное решение, куда инвестировать в недвижимость, нужно учитывать большое количество факторов: экономическую ситуацию в стране, текущее законодательство, потенциал роста цен и доходность от аренды. Главная цель – выбрать страну, которая соответствует вашим инвестиционным целям.
Выбирая направление, обратите внимание на эти факторы:
Выбор страны для инвестиций в недвижимость зависит от целей и приоритетов инвестора. Не существует единственно правильного ответа на вопрос, где лучше купить недвижимость: в Европе инвесторов привлекает стабильность, развитая инфраструктура, высокий уровень жизни. Другие регионы, в свою очередь, могут предложить низкие цены, экзотическую культуру и потенциально более высокую доходность.
Интерес иностранных инвесторов к греческой недвижимости растет: за последние два года чистый приток составил почти €5 млрд. Самая востребованная недвижимость – в Афинах, Салониках, в Халкидики и на популярных островах.
Цены в Греции стабильно растут: в 2024 году – на 6,6% по стране, а за последние 10 лет рост превысил 60%. В лидерах по росту цен традиционно Афины и Салоники.
Растут и арендные ставки почти во всех регионах. При этом цены на недвижимость в Афинах остаются конкурентоспособными по сравнению с другими европейскими столицами. В центре Афин 1 м² обходится в среднем €2300-3000, а аренда однокомнатной квартиры в €650-1000 в месяц. Кроме того, в НДС для сделок с недвижимостью заморожен на всей территории страны: покупатель уплачивает только налог на переход права собственности в размере 3,09%.
В Греции действует программа «золотой визы», позволяющей получить ВНЖ на 5 лет для всей семьи за покупку недвижимости. Статус сохраняется до тех пор, пока инвестор сохраняет за собой право собственности, при этом нет требований к постоянному проживанию в Греции. Недвижимость можно сдавать в долгосрочную аренду — доходность составляет 4-6% в год.
Территория страны разделена на 2 инвестиционных зоны с разной минимальной стоимостью участия:
Купить можно только 1 объект с площадью от 120 м².
Минимальный порог входа в программу в размере €250 000 можно сохранить в двух случаях, при этом расположение и площадь недвижимости не имеют значения:
Объектов, подходящих под эти условия, больше всего в регионе Аттика и в Афинах, а это означает, что инвестор получает возможность оформить ВНЖ за минимальную стоимость, купив недвижимость в одном из самых востребованных регионов страны.
Еще одно преимущество для инвесторов — возможность воспользоваться льготным налоговым режимом Non-Dom.
Налог на мировой доход заменяется фиксированной ежегодной выплатой в размере €100 000, что может быть гораздо выгоднее для состоятельных иностранцев, чем оплата по максимальной прогрессивной ставке в 44%.
Граждане РФ и Беларуси могут получить греческую «золотую визу» при наличии второго паспорта хотя бы у одного из членов семьи.
Рынок недвижимости Кипра сохраняет устойчивый рост: за 2024 год число сделок увеличилось на 4-15% по регионам, а цены выросли на 4-8%. На пике популярности традиционно Ларнака, Лимасол и Пафос: средняя стоимость за 1 м² в Пафосе — €1800, в Лимасоле — €4200, в Ларнаке — €2300. Для сравнения, в столице, Никосии, цены начинаются от €2500 за 1 м². Интерес зарубежных покупателей к объектам на побережье и курортному жилью поддерживает тренд на повышение стоимости недвижимости на фоне снижения инфляции (менее 3% в год).
Кипрская недвижимость гарантирует стабильный доход от сдачи в аренду — 4-8% годовых. Базовая ставка НДС при покупке объектов на первичном рынке 19%. Ее можно уменьшить до 5% — если выполнить определенные условия и использовать только для личного проживания, не сдавая в аренду.
Эксперты ожидают, что рынок сохранит позитивную динамику в 2025 году: рост спроса стимулируется сохранением программы «золотой визы».
Инвесторы, приобретающие недвижимость стоимостью от €300 000, могут получить постоянный вид на жительство.
Допускается покупка первичного жилья от застройщика, недвижимость можно сдавать в аренду.
Заявитель должен показать застрахованный годовой доход не менее €50 000 + €15 000 за каждого взрослого члена семьи в заявке и €10 000 — за каждого несовершеннолетнего. Для резидентов доступны льготные налоговые условия, которые позволяют существенно снизить налоговую нагрузку. Кроме того, в рамках программы не нужно постоянно жить на Кипре — достаточно приезжать не реже, чем раз в два года.
ПМЖ является бессрочным и распространяется на всех членов семьи главного заявителя. Средний срок оформления статуса занимает 8-9 месяцев.
Кипр — единственная в Европе страна, которая напрямую принимает заявки россиян на инвестиционный ВНЖ.
Возможное вступление Кипра в Шенген повысит ликвидность недвижимости и даст бустер всему рынку.
Рынок недвижимости на Мальте стабильно растет: в 2023 году цены выросли на 7,5%, в 2024 — 6,7%. Растущее количество иностранных рабочих и туристов влияют на увеличение спроса на частное жилье, что в свою очередь привлекает иностранных инвесторов.
Правительство страны активно поддерживает спрос на недвижимость: программы для покупателей, приобретающих объекты впервые и повторно, особые условия для объектов, расположенных в городских SDA-зонах и на Гозо, гранты, направленные на возмещение расходов на восстановление. В стране действует выгодная налоговая система с минимальным налогообложением на мировой доход и нулевым налогом на наследство.
Немаловажный фактор — программа ПМЖ Мальты, действующая в стране. Статус резидента вместе с основным заявителем получают супруги, дети до 28 лет, родители и даже бабушки и дедушки. Минимальная сумма инвестиций в рамках программы составляет €182 000.
Есть два способа получить вид на жительство:
Сроки рассмотрения — 6-8 месяцев. Статус резидента можно продлевать каждые пять лет без ограничений.
До недавнего времени на Мальте можно было получить гражданство за инвестиции на сумму от €690 000 через 1-3 года проживания в стране, но в конце апреля 2025 года Суд ЕС приостановил действие программы.
Турция — одно из самых популярных направлений для покупки недвижимости: только за 2024 год количество продаж выросло более, чем на 20% относительно предыдущего года. Доля продаж недвижимости иностранцам от общего объема за год — около 1,1%. Цены также продолжают расти: в 2024 году прирост составил почти 25% по всей стране. В топовых мегаполисах также зафиксирован значительный годовой рост стоимости недвижимости: в Анкаре на 38,6%, в Измире — на 32,5%, а в Стамбуле — на 30,7%. При этом, средний срок окупаемости инвестиций — 14 лет, доходность — около 7%.
Помимо высокой доходности, инвесторов привлекает то, что финансовые операции становятся более прозрачными, условия покупки упрощаются, активно модернизируется городская среда и улучшается инфраструктура, а условия для ведения бизнеса становятся более комфортными. Например, в июле 2024 года прекратил свое действие закон об ограничении роста арендных ставок 25% в год, а в марте 2025 года отменен запрет на заключение договоров купли-продажи в иностранной валюте.
Кроме того, в Турции действуют программы инвестиционного ВНЖ и гражданства. При покупке недвижимости с кадастровой стоимостью от $200 000 инвестор вместе с семьей может оформить ВНЖ на 2 года с правом дальнейшего продления, а при стоимости недвижимости от $400 000 — паспорт Турции.
Покупатель может сам решить куда инвестировать в недвижимость — разрешается покупка нескольких объектов, жилых или коммерческих. Недвижимость можно сдавать в аренду, использовать для бизнес-целей, как личную резиденцию, или продать через 3 года — на статус это не повлияет. Турецкий паспорт признан международным сообществом и открывает возможности для бизнеса, путешествий и открытия банковских счетов. Средние сроки получения — от 8 месяцев. Для оплаты покупки разрешено использовать доходы от крипто активов: в Турции нет строгого комплаенса и проверок источника происхождения средств. Также нет требований к проживанию в стране: документы о легализации можно получить удаленно.
Агентство Moody’s подтвердило высокий кредитный рейтинг Эмиратов AА2, а инфляция в 2024 году осталась умеренной – чуть более 3%. В ОАЭ активно растет спрос на новую жилую и коммерческую недвижимость. В 2024 году количество сделок увеличилось на 30%, а цены в среднем выросли на 10%. Самые популярные города для инвестиций – Дубай и Абу-Даби.
Инвесторов привлекает большой выбор нового жилья, а также простота и скорость оформления сделок. Кроме того, в ОАЭ можно расплачиваться за недвижимость криптовалютой. Налог на покупку и продажу в размере 4% делится поровну между покупателем и продавцом.
В Дубае за покупку недвижимости можно получить статус резидента всего за несколько недель, причем сразу для всей семьи — супруги, детей любого возраста и даже для домашнего персонала. При покупке на сумму от $204 000 выдают двухлетнюю визу, которую можно продлить, на сумму от $545 000 — «золотую визу», действующую в течение 10 лет с возможностью продления. В обоих случаях недвижимость должна быть приобретена только на первичном рынке и только в специальных районах — Freehold Zones. Обладателям «золотой визы» не обязательно постоянно проживать в ОАЭ.
Цены на недвижимость в Бангкоке, Пхукете и Паттайе растут не так быстро, но стабильно: за 2024 год в среднем на 3%. Средняя цена за 1 м² составляет €1800-3000, в зависимости от расположения. Доходность аренды колеблется в пределах 3-4% годовых.
Таиланд – отличная страна для отдыха: туристический сезон здесь длится круглый год и мало подвержен сезонности. Страну часто выбирают экспаты и иностранцы, приезжающие сюда на «зимовку»: помимо климата их привлекают относительно невысокие цены на жизнь и аренду. Многие иностранцы приезжают учиться, работать или вести бизнес. Недвижимость в Таиланде можно приобрести в полную собственность (фрихолд) или оформить долгосрочную аренду (лизхолд) на срок до 90 лет. В собственность можно приобрести квартиру в кондоминиуме или виллу, но земельный участок под виллой оформляется в долгосрочную аренду. Апартаменты в здании оформляются на одного собственника, а затем регистрируются на каждого покупателя.
Инвесторы, вложившие в недвижимость от $500 000 долларов, могут получить LTR-визу – аналог вида на жительство сроком до 10 лет. Для этого нужно подтвердить наличие активов на сумму от $1 млн или годовой доход не менее $80 000 за последние 2 года. Через 3 года легального проживания можно оформить бессрочный ПМЖ, а еще через 5 — получить гражданство Таиланда.
Карибские государства пользуются спросом у иностранцев, покупающих недвижимость за рубежом: состоятельные пенсионеры выбирают Карибы для отдыха в зимние месяцы, инвесторы приобретают здесь апартаменты и виллы для сдачи в аренду. Цены на недвижимость стабильно растут на 3-5% в год. Спрос на аренду увеличивается в высокий сезон в 1,5-2 раза по сравнению с зимними месяцами, а доходность составляет 4-5% в год. В большинстве стран действуют довольно лояльные налоговые условия, здесь прекрасные возможности для отдыха, великолепная природа и неплохо развитая инфраструктура.
Главное преимущество покупки недвижимости на Карибах — программы гражданства, позволяющие оформить паспорт для инвестора и членов его семьи.
Порог входа и условия участия разные: например, на Гренаде минимальная стоимость недвижимости — $270 000 + дополнительный взнос $50 000 и $25 000 за каждого члена семьи в заявке. В Доминике порог входа $200 000 + $75 000 государственный сбор с основного заявителя и $100 000 — за семью до 4-х человек включительно. Недвижимость Сент-Люсии и Антигуа и Барбуды в рамках программы инвестиционного гражданства обойдется в $300 000.
Кроме опции с недвижимостью программы предусматривают варианты безвозмездных взносов в одобренные фонды или экономику. «Золотые паспорта» карибских стран дают возможность безвизовых поездок по странам мира, в том числе — по Шенгенской зоне, не требуют постоянного проживания в стране. Кроме того, инвесторов привлекают мягкие налоговые условия: отсутствие налога на мировой доход, дивиденды, наследство и дарение.
Карибские программы «золотых паспортов» на текущий момент не принимают заявления от граждан России и Беларуси.
Для тех, кто стремится минимизировать первоначальные затраты, интерес представляют страны с самой низкой стоимостью недвижимости. Здесь, однако, важно помнить о балансе между ценой и другими факторами, такими как стабильность экономики, безопасность и потенциал для роста цен.
Часто наиболее доступные варианты можно найти в странах Восточной Европы, Южной Америки или Юго-Восточной Азии. К примеру, в Венгрии и Болгарии можно найти доступные варианты жилья, как за пределами крупных городов, так и в популярных туристических регионах, при достаточно высоком уровне жизни в европейской стране. В Аргентине, несмотря на экономические сложности, можно найти недорогие предложения с хорошей доходностью.
Инвесторы, ориентированные на получение прибыли, ищут направления с высокой доходностью. Это не всегда означает самые дешевые страны: хорошую прибыль могут обеспечивать рынки, где существует стабильный спрос на аренду, особенно в туристических центрах или крупных городах с развитой экономикой. Также стоит обратить внимание на страны с растущей экономикой и развивающейся инфраструктурой, где потенциал для роста цен на недвижимость выше.
В США, например, города «второго эшелона» с растущей экономикой, такие как Остин или Нэшвилл, демонстрируют стабильный рост населения и экономики, что приводит к высокому спросу на аренду и росту цен. Германия, с городами с развитой промышленностью и университетами, такими как Мюнхен, Франкфурт, Гамбург, предлагает стабильный спрос на аренду, особенно среди студентов и молодых специалистов.
Великобритания, несмотря на то, что известна высокими ценами, предлагает инвесторам возможности для получения хорошей прибыли, особенно в крупных городах вроде Лондона или Манчестера, благодаря развитой инфраструктуре и высокой деловой активности.
Люди покупают зарубежную недвижимость по разным причинам. Для одних это способ сохранить деньги на фоне нестабильности на мировых рынках. Другие рассматривают покупку как возможность получить визу или вид на жительство. А кто-то просто ищет дом для себя, мечтая о жизни в другой стране.
Российское законодательство не ограничивает право своих граждан владеть недвижимостью за границей. Но важно помнить: каждая страна устанавливает свои правила для иностранных покупателей.
Некоторые государства ограничивают покупку земли иностранцами: чаще всего это относится к сельскохозяйственным площадям. В других есть различия в налогообложении: налог на покупку, налог на имущество для иностранцев может быть выше. Иногда существуют особые условия для получения ипотеки: не все банки готовы кредитовать иностранцев, а процентные ставки могут быть выше. В ряде стран существуют ограничения на покупку недвижимости в определенных регионах, например, в приграничных зонах или на территориях, имеющих стратегическое значение.
Важно также выяснить, какие права имеет собственник-иностранец: может ли он свободно распоряжаться имуществом, сдавать его в аренду, продавать или передавать по наследству. Поэтому перед покупкой необходимо тщательно изучить законодательство интересующей вас страны, чтобы избежать неприятных сюрпризов и убедиться, что ваши права будут защищены.
Приобретение зарубежной недвижимости для россиян в последнее время можно назвать «задачей со звездочкой». Оплата покупки с российского счета часто невозможна из-за введенных ограничений и санкций — также, как и кредитование. Многие сталкиваются с трудностями при открытии счетов в европейских банках, вплоть до отказа без объяснения причин. А ведь счет необходим не только для оплаты сделки, но и для дальнейших коммунальных платежей и оплаты текущих расходов. Оптимальное решение — обратиться к экспертам в области зарубежной недвижимости, которые хорошо знают законодательство той или иной страны и имеют релевантный опыт работы.
При планировании покупки недвижимости за рубежом важно учитывать не только стоимость объекта, но и сопутствующие расходы. Налоги играют здесь ключевую роль: это может быть налог на покупку, ежегодный налог на имущество, налог на прибыль от продажи или сдачи в аренду.
Размеры и ставки существенно различаются в разных странах, поэтому необходимо заранее узнать, какие налоги вам придется платить и как они повлияют на вашу прибыль. Кроме того, если вы планируете проживать в приобретенной недвижимости, необходимо учитывать визовые требования и правила получения вида на жительство. В некоторых странах покупка недвижимости может упростить получение визы или привести к получению нового иммиграционного статуса — ВНЖ, ПМЖ или гражданства, в других же – не дает никаких преимуществ.
Помимо налогов и визовых вопросов, необходимо учитывать и другие обязательные расходы, такие как оплата услуг юриста и нотариуса, страхование недвижимости, коммунальные платежи и расходы на содержание жилья.
Покупка недвижимости для сдачи в аренду ориентирована на получение стабильного пассивного дохода. Такое решение позволяет получать регулярный денежный поток от арендных платежей, которые индексируются с учетом инфляции и защищают инвестора от обесценивания актива. Кроме того, объект может вырасти в цене и принести дополнительную прибыль при возможной перепродаже. Однако инвестору необходимо заниматься управлением недвижимостью, поиском арендаторов и решением текущих вопросов, а также учитывать риски простоя объекта, зависимость от экономической обстановки и сезонности спроса. Впрочем, некоторые управляющие компании могут брать на себя управление недвижимостью за определенную плату.
Флиппинг подразумевает приобретение недвижимости с последующей перепродажей по более высокой цене. В случае успешной реализации проекта, можно получить быструю и значительную прибыль. В то же время, такая инвестиция несет в себе высокий риск, поскольку успех зависит от удачного выбора объекта, качества ремонта и общей ситуации на рынке недвижимости. Кроме того, инвестору необходимы специализированные знания и навыки, а также готовность к высоким трансакционным издержкам.
Оптимальная стратегия зависит от целей инвестора, его опыта и готовности к риску.
В 2025 году выбор перспективных направлений для инвестиций в недвижимость – это не универсальное решение, а путь, зависящий от ваших индивидуальных целей и готовности к риску.
Если приоритетом является стабильный доход и долгосрочный рост, выбирайте рынки с развитой инфраструктурой и устойчивой экономикой: как правило, они предлагают более консервативные, но надежные инвестиции. В то же время, инвесторы, готовые к более высоким рискам, могут найти прибыльные возможности на развивающихся рынках или в нишевых сегментах, таких как экологичное строительство или коливинги. В любом случае для успешных вложений необходимо четко понимать свои цели и тщательно анализировать выбранный рынок.
Одно из наиболее эффективных решений — страны, предлагающие получить иммиграционный статус за инвестиции — вид на жительство или гражданство. Такой вариант даст дополнительные преимущества и расширит список личных свобод.
Компания Astons более 30 лет успешно работает в секторе инвестиционной иммиграции и зарубежной недвижимости. Обращайтесь к нашим экспертам за бесплатной консультацией — мы рассмотрим ваш кейс, предложим оптимальное решение, соответствующее вашим целям и возможностям, а также возьмем на себя все организационные вопросы.
В Греции при покупке недвижимости на сумму от €250 000 можно получить ВНЖ по программе «золотой визы». Это позволяет не просто приобрести высоколиквидный актив, но и стать резидентом ЕС. Программа не требует постоянного проживания в стране: инвестор может сдавать недвижимость в долгосрочную аренду и пользоваться всеми преимуществами греческого ВНЖ. Для граждан РФ и Беларуси участие доступно при наличии второго паспорта.
В некоторых странах можно найти относительно недорогую недвижимость: например, в Восточной Европе, Латинской Америке, Юго-Восточной Азии. Тем не менее, низкая цена может нести за собой риски: нестабильную экономику, ограниченные возможности для сдачи в аренду, плохую инфраструктуру и юридические сложности. Ориентироваться стоит не на вопрос «где дешевле?», а на вопрос «где выгоднее?».
В первую очередь, рассчитайте бюджет и определите цели. Если вы рассматриваете переезд — выбирайте страну, в которой вам будет комфортно: изучите особенности местной жизни, обратите внимание на климат и условия легализации. Если ваша цель — диверсифицировать активы и получить дополнительный источник дохода — стоит проанализировать рынки недвижимости разных стран, оценить потенциальную доходность от аренды, стабильность экономики и политическую обстановку. Изучите налоговое законодательство и условия сдачи недвижимости, проконсультируйтесь со специалистами.
Да, российские законы не запрещают гражданам владеть недвижимостью за рубежом. Однако нужно учитывать, что в каждой стране действуют свои правила для иностранных покупателей.
При покупке недвижимости за границей, кроме стоимости самого объекта, учитывайте: Налоги и сборы (НДС, регистрацию права собственности, гербовые сборы, муниципальные налоги и т.д.); Юридические услуги и нотариальные сборы, комиссии риелтора и адвоката; Перевод документов; Страхование недвижимости; Ремонт/обустройство — если применимо; Управление недвижимостью — если не планируете сдавать самостоятельно; Транспортные расходы; Коммунальные услуги и содержание недвижимости.
Выбор между покупкой недвижимости для сдачи в аренду и для перепродажи зависит от ваших целей. Аренда обеспечивает стабильный, но медленный доход, требует управления недвижимостью и зависит от спроса. Она подходит тем, кто ищет пассивный доход и готов к долгосрочным инвестициям. Перепродажа, напротив, предлагает быструю прибыль, но сопряжена с высоким риском, требуя знаний в области ремонта и конъюнктуры рынка. Этот вариант подойдет тем, кто готов к риску ради большей прибыли и хорошо разбирается в недвижимости.
Покупка недвижимости – это серьезные инвестиции, которые окупаются не сразу. Доход от аренды покроет стоимость квартиры не раньше, чем через 12-17 лет, а коммерческой недвижимости – через 10-14 лет. Инвесторы могут столкнуться с недобросовестными застройщиками, а сделки часто сопровождаются дополнительными расходами. Также не стоит забывать о возможных ограничениях для иностранцев, повышенных налоговых ставках, и о возможных экономических и политических проблемах в выбранной юрисдикции.
ОАЭ, Дубай
Россия, Москва
Великобритания, Лондон
Кипр, Лимассол
Греция, Афины
Португалия, Кашкайш
США, Форт-Лодердейл
Мальта, Сент-Джулианс
Заявки принимаются круглосуточно,
офисы работают с 10 до 18 по местному времени.
БЦ «White Stone»,
4й Лесной пер., д.4, Москва, Россия, [email protected]
Astons
Management Consultancies EST
Информация, предоставляемая на этом веб-сайте в любой форме, предназначена исключительно для информационных целей и не является юридической консультацией. Вы не должны принимать решения на основе только этой информации. Специалисты Astons будут рады обсудить любые ваши конкретные вопросы и предоставить вам профессиональную юридическую консультацию.
Персональный иммиграционный эксперт подробно ответит на все вопросы и предложит оптимальное решение ваших задач.
Персональный брокер подробно ответит на все вопросы и предложит оптимальные объекты под ваши задачи и бюджет.
OK
