Требования к «золотой визе» Греции в 2026 году

Программа «золотой визы» Греции: обзор

«Золотая виза». Покупка недвижимости в Греции остается одним из самых доступных способов получить резидентство ЕС на 5 лет с правом продления.

Инвестиции. Минимальный порог зависит от региона: от €800 000 в наиболее востребованных локациях, от €400 000 — в остальных регионах и от €250 000 — при покупке реконструированных объектов.

Требования к участникам. Инвестор должен быть старше 18 лет, не иметь судимостей и подтвердить законное происхождение средств. В заявку можно включить супругу(а), детей до 21 года и родителей с обеих сторон — без увеличения суммы инвестиций.

Расходы. Помимо стоимости недвижимости, необходимо заложить около 7–10% на уплату налогов, нотариальных и регистрационных сборов, страховку и иммиграционные пошлины.

Перспективы. Программа не требует постоянного проживания в стране, дает безвизовый доступ к Шенгенской зоне и открывает путь к гражданству Греции через 7 лет — при соблюдении определенных условий.

 

Что такое «золотая виза» Греции?

Греческая «золотая виза» — это программа получения вида на жительство за инвестиции, которая предоставляет иностранным гражданам право на резидентство в Евросоюзе. Инвесторы могут выбрать из нескольких вариантов вложений, самым популярным из которых является покупка недвижимости. ВНЖ выдается на 5 лет с возможностью неограниченного продления при сохранении инвестиций, что делает программу удобным инструментом долгосрочного планирования и «планом Б» для всей семьи.

Статус резидента открывает безвизовый доступ в страны Шенгенской зоны, дает право пользоваться европейской системой образования и здравоохранения, открывать счета в банках ЕС и вести бизнес в европейской юрисдикции. Дополнительно при смене налогового резидентства можно воспользоваться специальным режимом Non-Dom. Он предусматривает фиксированный ежегодный налог на мировой доход в размере €100 000 независимо от его объема.

Инвестор не обязан постоянно проживать в Греции для сохранения статуса — это одно из ключевых преимуществ программы. Однако при фактическом проживании в стране инвестор может претендовать на гражданство Греции через 7 лет, при условии знания языка и интеграции в общество.

Основные параметры программы

• Срок действия ВНЖ: 5 лет с правом многократного продления. ВНЖ сохраняется, пока недвижимость находится в собственности.
• Кто может участвовать: инвесторы старше 18 лет, не являющиеся гражданами ЕС, без судимости и с действующей медицинской страховкой.
• Включение семьи: вместе с инвестором ВНЖ могут получить супруг(а), дети до 21 года и родители обеих сторон.
• Финансовые условия: недвижимость должна быть полностью оплачена за счет собственных средств, использование ипотеки не допускается.
• Доход от аренды: Инвестор может получать доход от долгосрочной аренды своей недвижимости. Краткосрочная аренда (например, через Airbnb) запрещена.

Какие преимущества греческого ВНЖ?

• Безвизовые поездки по Шенгенской зоне. Свободное передвижение по 29 странам Европы без оформления виз.
• Доступ к европейской банковской системе. Возможность открывать счета в греческих и международных банках.
• Защита и диверсификация активов. Перевод части капитала в европейскую юрисдикцию способствует снижению финансовых рисков.
• Выход бизнеса на рынок ЕС. Резидентский статус облегчает ведение предпринимательской деятельности и работу с европейскими партнерами.
• Налоговая оптимизация. Возможность оплачивать фиксированный ежегодный налог на мировой доход €100 000 независимо от суммы заработка – подходит для инвесторов с высокими доходами.
• Европейское образование. Право обучаться в греческих и международных вузах, расположенных в стране.
• Доступ к системе здравоохранения. Получение медицинских услуг европейского уровня, включая государственные учреждения.
• Перспектива ПМЖ и гражданства. При выполнении требований инвестор может претендовать на долгосрочный статус и паспорт Греции.
• Пассивный доход от недвижимости. Возможность сдавать объект в долгосрочную аренду с потенциальной доходностью около 5–7% годовых.
• Собственная резиденция в Средиземноморье. Сочетание инвестиционной выгоды и высокого качества жизни в благоприятном климате.

Какие требования к инвестициям?

С 2024 года в Греции действуют обновленные правила участия в программе «золотой визы». Минимальная сумма инвестиций теперь зависит от региона: в наиболее востребованных и туристических локациях порог выше, тогда как в менее популярных районах условия остаются более доступными. Кроме того, инвесторы могут рассмотреть альтернативный формат — покупку недвижимости в реконструированных зданиях по сниженной стоимости.

Что такое реконструированная недвижимость?

Реконструированная недвижимость в Греции — это здания, изначально предназначенные для коммерческого использования (офисы, склады, магазины, апарт-отели), которые застройщик выкупает и полностью преобразует в современные жилые комплексы. В эту категорию также входит реконструкция объектов исторического и архитектурного наследия с обязательным сохранением фасадов и элементов, охраняемых законодательством. В процессе реконструкции применяются современные строительные технологии и материалы: утепление по европейским стандартам, энергоэффективные инженерные системы и экологичные отделочные решения. Такие объекты могут находиться в любом регионе Греции.

Почему инвесторы все чаще выбирают реконструкцию:

• Доступный порог входа. Минимальные инвестиции начинаются от €250 000 — значительно ниже стандартных €400 000–€800 000.
• Престижные локации. Такие проекты чаще всего расположены в центральных и исторических районах, например в Афинах и Аттике, где строительство новых объектов ограничено.
• Инвестиционный потенциал. Рынок недвижимости Греции устойчиво растет, в среднем около 10–13% в год, что увеличивает стоимость самого актива.
• Минимум операционной нагрузки. Девелопер берет на себя проектирование, реконструкцию, согласования и ввод объекта в эксплуатацию.
• Экологический фактор. Реновация зданий способствует сохранению архитектурного наследия и снижает нагрузку на окружающую среду по сравнению со строительством «с нуля».

На что обратить внимание при покупке недвижимости?

• Проверка в кадастре (Ktimatologio). Необходимо убедиться, что право собственности официально зарегистрировано, а на объект не наложены аресты, обременения или налоговые задолженности.
• Статус владения зданием. Важно уточнить, принадлежит ли объект застройщику и на каких условиях он был приобретен. Девелоперы, выкупающие недвижимость за собственные средства, как правило, обеспечивают более высокий уровень финансовой устойчивости проекта.
• Разрешительная документация. Следует проверить наличие официальных разрешений на реконструкцию и смену функционального назначения — например, перевод здания из коммерческого фонда в жилой. Только такие объекты могут участвовать в программе.
• Технические документы и сертификаты. У застройщика должны быть все необходимые строительные и эксплуатационные документы, включая сертификаты энергоэффективности и безопасности, подтверждающие соответствие европейским стандартам.

Что еще необходимо учесть инвестору?

Вместе со стоимостью недвижимости необходимо учитывать дополнительные расходы. Покупатель новой недвижимости в Греции не платит НДС по стандартной ставке 24% (он заморожен до конца 2026 года), однако оплачивает:

• Налог на передачу имущества – 3,09% от стоимости объекта;
• Сбор за регистрацию в кадастровом земельном управлении – от 0,6% от стоимости недвижимости;
• Нотариальный сбор за передачу имущества – от 1,5% от стоимости недвижимости;
• Иммиграционные сборы – от €2000 на основного заявителя и €150 на члена семьи от 18 лет;
• Сбор за печать карточки резидента – €16 на каждого заявителя;
• Подготовка нотариальной доверенности – от €150;
• Услуги переводчика – от €150;
• Медицинская страховка – от €150 на человека.

Какие требования к заявителю и членам семьи?

Заявитель должен соответствовать следующим критериям:

• возраст от 18 лет;
• отсутствие судимости и других ограничений для въезда и пребывания в Греции и ЕС;
• наличие действующего полиса медицинского страхования;
• подтверждение законного происхождения средств для инвестиций.

Кто может быть включен в заявку:

• супругу или супруга;
• детей до 21 года;
• родителей инвестора и его супруги(а).

Для граждан России и Беларуси

Для граждан РФ и Беларуси прямая подача заявок на греческую «золотую визу» временно приостановлена, но возможны альтернативные варианты — через получение паспорта нейтральной страны.

Компания Astons предлагает комбинированные программы:

• паспорт Вануату и ВНЖ Греции от €400 000;
• паспорт Сан-Томе и Принсипи и ВНЖ Греции от €370 000.

Срок оформления занимает в среднем 6–9 месяцев. Ключевое преимущество — участие сразу в двух программах, что позволяет оптимизировать юридические расходы, расширить возможности глобальной мобильности и затем оформить европейский ВНЖ. На бесплатной консультации с экспертами Astons можно подобрать оптимальную комбинацию программ и рассчитать бюджет именно под вашу ситуацию.

Какие нужны документы?

• Загранпаспорт;
• Свидетельство о рождении;
• Медстраховка;
• Свидетельство о браке;
• Свидетельство о рождении детей;
• Загранпаспорта членов семьи;
• Заявление на выдачу ВНЖ;
• Договор купли-продажи недвижимости;
• Квитанции об оплате сборов и пошлин;
• Фотографии.

Часто задаваемые вопросы

Какой минимальный порог инвестиций действует в 2026 году?

В греческой программе ВНЖ за инвестиции предусмотрена специальная опция с минимальным порогом €250 000. Она применяется к определенным категориям объектов: проектам реконструкции (переводу коммерческой недвижимости в жилой фонд) и реставрации исторических зданий.

Сюзанна Узакова

Ведущий эксперт по программам гражданства и ВНЖ за инвестиции

В каких регионах применяется порог €800 000?


Порог €800 000 установлен для наиболее востребованных и высоколиквидных зон: регион Аттика (включая Афины и пригороды), Салоники, острова Миконос и Санторини, а также остров Крит.

Сюзанна Узакова

Ведущий эксперт по программам гражданства и ВНЖ за инвестиции

Какие требования установлены к площади приобретаемой недвижимости?

При инвестициях по порогам €400 000 и €800 000 объект должен быть единым (один объект, а не несколько разрозненных) и иметь минимальную площадь 120 кв. м. Деление суммы на несколько небольших квартир не допускается. Для категории €250 000 (например, реконструкция из коммерческого фонда) правило 120 кв. м не применяется.

Сюзанна Узакова

Ведущий эксперт по программам гражданства и ВНЖ за инвестиции

Можно ли использовать ипотеку или заемные средства?

Инвестиция должна быть профинансирована за счет собственных средств заявителя. Банковское кредитование или заемные средства не могут покрывать требуемый минимальный инвестиционный порог.

Сюзанна Узакова

Ведущий эксперт по программам гражданства и ВНЖ за инвестиции

Обязательно ли подтверждать законное происхождение средств?

Да, требуется документальное подтверждение легального источника капитала (доходы, дивиденды, продажа активов, накопления и т. д.). Проводится проверка благонадежности (due diligence).

Сюзанна Узакова

Ведущий эксперт по программам гражданства и ВНЖ за инвестиции

Какие требования предъявляются к возрасту и отсутствию судимости у заявителя?

Основной заявитель должен быть старше 18 лет и не иметь судимостей. Также учитываются требования национальной безопасности и миграционного законодательства.

Сюзанна Узакова

Ведущий эксперт по программам гражданства и ВНЖ за инвестиции

Нужно ли проживать в Греции для сохранения ВНЖ?

Обязательного минимального срока проживания нет. ВНЖ сохраняется при условии владения недвижимостью и соблюдения инвестиционных требований.

Сюзанна Узакова

Ведущий эксперт по программам гражданства и ВНЖ за инвестиции

Какие требования предъявляются к реконструированной недвижимости?

Объект должен быть официально переведен в жилой фонд и соответствовать строительным, кадастровым и регистрационным нормам. Инвестиция должна быть завершена в установленном порядке, а изменения — зарегистрированы в компетентных органах.

Сюзанна Узакова

Ведущий эксперт по программам гражданства и ВНЖ за инвестиции

Кто из членов семьи может быть включен в заявку и есть ли возрастные ограничения для детей?

В заявку можно включить супруга(у), детей до 21 года, а также родителей основного заявителя и его супруга(и). Все совершеннолетние члены семьи проходят проверку на благонадежность.

Сюзанна Узакова

Ведущий эксперт по программам гражданства и ВНЖ за инвестиции

Остались вопросы?

Мы поможем разобраться и принять решение.

Свяжитесь с нами