Недвижимость в Греции 2026: руководство для инвесторов по покупке жилья

Содержание

Греческий рынок недвижимости стабильно растет: в 2026 году цены на квартиры выросли на 7,3%. Основные драйверы – высокий спрос со стороны инвесторов, развитие туризма и рост интереса иностранных покупателей, стремящихся получить вид на жительство в стране.

Греция остается привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость: этому в том числе способствуют доступные цены по сравнению с Западной Европой и программа «золотой визы», позволяющая гражданам стран вне ЕС получить ВНЖ через покупку недвижимости.

В этой статье собрали все о греческом рынке недвижимости, рассказали, как происходит процесс покупки объектов и что стоит учесть, чтобы увеличить доходность и минимизировать риски.

KEY TAKEAWAYS

Цены на жилье в Греции продолжают расти – особенно в Салониках, на островах и в небольших городах.
Доходность от аренды зависит от региона: в Афинах – 3–6% в год, на островах – до 9% в сезон. Инвестировать можно в квартиры, виллы или новостройки – каждый формат дает разные возможности по доходу и налогам.
Налог на покупку составляет около 3%, а доход от аренды облагается по ставке от 15% до 45%; с 2026 года планируется снижение до 25% для среднего дохода.
Программа «золотой визы» остается актуальной: инвестиции от €250 000 дают право на ВНЖ без требований к проживанию в стране.
Иностранцы могут свободно покупать недвижимость в Греции, кроме приграничных зон и охраняемых территорий.
Риски есть: сезонность, бюрократия, юридические нюансы. Но их можно контролировать при грамотной подготовке и работе с местными специалистами.

Недвижимость в Греции 2026 – ключевые цифры для инвесторов

Обзор рынка

Цены на квартиры: +7,3% в годовом выражении (II квартал 2025);
Уверенный рост стоимости недвижимости в Афинах: +27,4: в III квартале 2025 года;
Основные драйверы спроса – туризм и иностранные покупатели.

Топ-регионы и доходность

Афины: в среднем €5 000–6 000 за м² для новостроек | 3–6 % доходность при долгосрочной аренде;
Салоники / Север Греции: 4–7% доходность, более доступные цены;
Острова (Крит, Миконос, Санторини): от €4 000 за м² / 5–8% сезонная доходность.

Форматы инвестиций

Квартиры: вторичный рынок, краткосрочная аренда;
Виллы: премиум-сегмент, сезонный доход;
Новостройки: налоговые льготы, современные удобства.

Расходы и налоги

Налог на передачу права собственности: около 3%;
Ежегодный налог ENFIA: 0,1–1,15%;
Налог на доход от аренды: 15–45%;
Ипотека: до 50-60% от стоимости объекта (LTV).

Обзор рынка недвижимости Греции

Рынок недвижимости Греции продолжает стабильно расти, хотя темпы немного снизились по сравнению с 2024 годом. Афины остаются лидером рынка: в III квартале 2025 года в центре города был зафиксирован самый высокий годовой рост цен на жильё — +27,4 % за период с июля по сентябрь, согласно индексу SPI портала Spitogatos.gr. Это самый высокий показатель среди всех районов. Высокий рост также отмечен в западных пригородах — Драпетсоне (26,3 %), Пераме (26,1 %) и Перистери (22 %), что говорит о постепенном расширении спроса за пределы исторического центра.

Динамика цен по регионам и категориям

Регион / Категория	Рост стоимости недвижимости (II квартал 2025)	Рост стоимости недвижимости ( весь 2024 год)
Вся недвижимость	7,3%	9,0%
Новые квартиры (≤ 5 лет)	6,8%	~10,2%
Старые квартиры (> 5 лет)	7,6%	~8,2%
Афины	5,9%	8,5%
Салоники	8,8%	11,6%
Другие города	8,5%	7,5%
Прочие регионы Греции	8,8%	10,7%

Источник: Банк Греции, Индексы цен на жилую недвижимость, II квартал 2025

Несмотря на снижение после рекордных показателей 2024 года, темпы роста все еще превышают средний уровень по ЕС. Для инвесторов это может означать благоприятный момент для входа на рынок – пока цены продолжают расти, но еще не достигли нового плато. Особенно это актуально для городских и прибрежных районов, где развивается туризм и модернизируется инфраструктура, что может привести к дальнейшему росту стоимости объектов.

Сравнение регионов

Регион	Средняя цена за м²	Уровень доходности	Комментарии
Афины (город)	€5 000–€6 000	3–6% (долгосрочная)	Высокая ликвидность в премиальных районах
Салоники / Север	€2 300–€3 000	4–7%	Растущий спрос, недооцененный регион по сравнению с Афинами
Острова (виллы / премиум)	От €4 000	5–8% (сезонная)	Высокий потенциал, но есть сезонные риски
Сельские / нетуристические регионы	€1 000–€1 500	Низкая доходность	Медленный рост, низкая ликвидность

Факторы роста

Программа «золотой визы»: Инвестиции от €250 000 дают право на 5-летний ВНЖ для всей семьи, без требований к постоянному проживанию в Греции.
Государственные и европейские инфраструктурные проекты: Реконструкция и развитие туристической инфраструктуры повышают стоимость объектов.
Цифровизация рынка: Упрощенный доступ к объявлениям и виртуальным просмотрам недвижимости.
Ограниченное предложение в премиальных районах: Особенно на островах и в популярных городских кварталах.

Какие типы недвижимости и стратегии лучше всего подходят для инвестиций в недвижимость Греции?

Типы объектов:

Квартиры и апартаменты – для аренды в туристических зонах и городах;
Виллы и дома у моря – для премиального сезонного дохода;
Новостройки – с современными удобствами и налоговыми льготами;
Объекты вторичного рынка могут стоить дешевле, но часто требуют ремонта.

Инвестиционные стратегии:

Флиппинг – покупка, ремонт и перепродажа с целью получения прибыли;
Долгосрочная или краткосрочная аренда – для пассивного дохода;
Гибридная модель «жить + сдавать» – особенно популярна для собственной резиденции на Средиземноморье.

Классификация по назначению

Квартиры и апартаменты – идеальны для перепродажи или краткосрочной аренды (например, на Airbnb) в туристических районах и центрах городов.
Виллы и дома у моря – премиальный сегмент с более высокой стоимостью входа, сезонными рисками, но и большим потенциалом дохода.
Новостройки или вторичный рынок? Новые объекты – это возможность воспользоваться налоговыми льготами, они оснащены современными удобствами и привлекательны для арендаторов. Вторичный рынок – дешевле, но может потребовать дополнительных вложений в ремонт.

Инвестиционные стратегии

Флиппинг – покупка, ремонт и перепродажа объекта с целью получения прироста капитала.
Пассивный доход от аренды – долгосрочная или краткосрочная аренда – в зависимости от расположения недвижимости.
Гибридная модель (жить + сдавать) – владение объектом с частичным личным использованием и сдачей в аренду в остальное время – популярный формат.

Пример кейса: вилла на Крите, купленная за €450 000 (€400 000 + €50 000 на ремонт), приносит €30 000 в год в высокий сезон. При умеренном росте стоимости ~5% в год, общий доход за 2 года составит около €102 500 (валовая доходность ~8–9%). Фактическая доходность зависит от заполняемости, расходов и региона.

Как купить недвижимость в Греции?

Иностранные граждане могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Греции и владеть несколькими объектами. Исключение – приграничные районы, такие как Родос и Кос, где требуется специальное разрешение.

Процесс покупки включает выбор объекта, получение греческого налогового номера (AFM), подписание предварительного и окончательного договора купли-продажи у нотариуса, оплату налогов и сборов, а также регистрацию сделки в земельном кадастре.

Подготовка

Перед началом процесса покупки инвестору следует оценить свою финансовую готовность, включая кредитную историю и наличие подтвержденных средств. Затем важно выбрать надежного и сертифицированного агента или застройщика, работающего на греческом рынке. После этого определяется регион, тип недвижимости и инвестиционная стратегия – будь то аренда, перепродажа или личное пользование.

Этапы покупки

Выбор объекта недвижимости в соответствии с инвестиционными целями;
Осмотр объекта – лично или дистанционно;
Получение греческого налогового номера (AFM);
Подписание предварительного договора и внесение депозита;
Заключение окончательного договора купли-продажи у нотариуса;
Оплата установленных налогов и сборов;
Регистрация сделки в земельном кадастре и архиве;
Перевод оставшейся суммы продавцу для завершения покупки.

Необходимые документы

Действующий загранпаспорт;
Действительная виза, разрешающая пребывание в стране;
Греческий ИНН (AFM).

Дополнительно для открытия AFM потребуются:

Подтверждение адреса постоянной регистрации (подойдет внутренний паспорт с пропиской);
Справка с места работы;
Налоговая декларация (для россиян – справка 2-НДФЛ).

Особенности для иностранцев

В Греции иностранцы могут приобрести практически любую недвижимость: жилую, коммерческую или земельный участок. Однако существуют исключения: для покупки в приграничных зонах потребуется разрешение Министерства обороны, а приобретение земли в лесах, зонах археологических раскопок или на природоохранных территориях может быть ограничено или вовсе запрещено.

Основные финансовые аспекты и налоги при покупке недвижимости в Греции

Покупка недвижимости в Греции включает налог на передачу прав, нотариальные и регистрационные сборы. НДС в 24% заморожен до конца 2025 года для сделок с недвижимостью – вместо него взимается налог на переход права собственности в размере 3,09%. Также применяются ежегодный налог ENFIA, расходы на коммунальные услуги и обслуживание. С 2026 года владельцы первичного жилья в определенных деревнях получат 50% скидку на ENFIA. Налог на доход от аренды варьируется от 15% до 45%, а с 2026 года для дохода от €12,001 до €24,000 ставка снизится до 25%.

Расходы при покупке

Налоги / Сборы	Ставка
Налог на передачу недвижимости	3,09%
Муниципальный сбор	0,09%
Государственная регистрация	0,60%
Нотариальный сбор	1,5–2%
НДС*	24%

*Обычно НДС применяется к новостройкам, проданным в течение пяти лет после завершения строительства. Однако греческое правительство заморозило его до декабря 2026 года для всех сделок с недвижимостью.

Ежегодные расходы

Налог на недвижимость (ENFIA): от 0,1% до 1,15% от оценочной стоимости;
Коммунальные услуги, обслуживание, взносы ТСЖ, страхование.

Согласно заявлению премьер-министра Греции, с 2026 года владельцы первичного жилья в определенных населенных пунктах получат 50% скидку на ENFIA, а в 2027 году планируется полное освобождение от налога. Программа охватывает 12 720 деревень и направлена на поддержку регионов вне крупных городов. Льгота распространяется только на основное жилье, не включая дачи и вторую недвижимость.

Доходность и налоги

Налог на доход от аренды: от 15% до 45% в зависимости от уровня дохода и резидентства. Нерезиденты платят налог только с дохода, полученного в Греции.

С 2026 года доход от аренды в диапазоне €12 001–€24 000 будет облагаться по сниженной ставке 25%. Сейчас, до конца 2025 года, доход в диапазоне €12 001–€35 000 облагается по ставке 35%.

Годовой доход от аренды (€)	Ставка 2026
0 – 12 000	15%
12 001 – 24 000	25%
24 001 – 35 000	35%
35 001+	45%

Например, если ваш годовой доход от аренды составляет €20 000:
€12 000 × 15 % = €1 800
€8 000 × 25 % = €2 000
Итого налог: €3 800
Экономия: €800

Финансирование

Банки в Греции готовы выдавать ипотечные кредиты иностранным покупателям, но не на всю сумму покупки. Обычно они покрывают 50–60% от стоимости объекта, а остальное (40–50%) инвестор должен внести самостоятельно как первоначальный взнос. Ожидаемые ставки по ипотечным кредитам в 2025 году – около 3–5%.

Особенности программы «Золотая виза»

С 2025 года программа «золотой визы» в Греции предусматривает три уровня инвестиций в зависимости от типа и расположения недвижимости:

Уровень инвестиций	Минимум (€)	География	Требования к недвижимости
Зона 1	€250 000	Вся территория Греции	Объекты под реконструкцию или исторические здания
Зона 2	€400 000	Менее населенные регионы	Один объект площадью не менее 120 м²
Зона 3	€800 000	Востребованные регионы (Афины и вся Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и другие острова с населением от 3 100 человек)	Один объект площадью не менее 120 м²

Участвовать могут совершеннолетние инвесторы из стран, не входящих в ЕС, без судимостей, имеющие возможность подтвердить свой доход.

Греция не принимает заявления от участников из РФ и Беларуси напрямую, но при наличии альтернативного гражданства хотя бы у одного из членов семьи, участие возможно.

Вместе с основным заявителем ВНЖ можно оформить для всей семьи. Статус резидента выдают сразу на 5 лет, при этом нет требований к постоянному проживанию в Греции – достаточно приехать один раз для сдачи биометрических данных. Если вы рассматриваете переезд, вам открывается возможность воспользоваться льготным налоговым режимом Non-Dom, а через 7 лет, при выполнении определенных требований, вы можете претендовать на гражданство Греции.

Количество заявок от граждан США на греческую «золотую визу» выросло на 40% в третьем квартале 2025 года. Причины – доступность, привлекательный образ жизни и гибкость инвестиций от €250 000 при конверсии коммерческой недвижимости в жилую. Интерес расширился с восточного побережья (Нью-Йорк, Чикаго) на западное.

Основные риски и советы по инвестициям в недвижимость Греции

Инвестиции в греческую недвижимость сопряжены с рисками: сезонные колебания доходов от аренды, бюрократические задержки, валютные и экономические изменения, возможные изменения в регулировании. Юридические риски включают неясные права собственности, незарегистрированные объекты и завышенные прогнозы доходности.

Основные риски

Сезонность: низкий доход вне сезона на островах;
Бюрократия: задержки с регистрацией, разрешениями, нотариальными процедурами;
Макроэкономика и валюта: рост глобальных ставок, инфляция, валютные риски;
Регулирование: изменения в «золотой визе» и налоговой политике.

Юридические ловушки

Покупка у продавцов без ясного права собственности;
Незарегистрированные объекты или отсутствие разрешений;
Завышенные прогнозы дохода от аренды.

Советы инвесторам

Нанимайте местного юриста и инспектора недвижимости;
Диверсифицируйте инвестиции по регионам и типам объектов;
Следите за изменениями в «золотой визе» и налоговом регулировании;
Оценивайте стратегию: ликвидность, спрос на перепродажу;
Реалистично оценивайте доходность и заполняемость.
Осмотрите объект и район сами или попросите провести для вас онлайн-просмотр, если приехать не получается.

Чек-лист: 10 вопросов для инвестора

Собрали для вас список вопросов, на которые стоит сформулировать четкие ответы, прежде чем принимать решение о покупке недвижимости в Греции:

Есть ли у объекта «чистые» и подтвержденные документы на право собственности?
Какой реальный доход я смогу получить от сдачи купленной недвижимости в аренду?
Как менялись цены на недвижимость в этом районе за последние годы и каков прогноз?
Какой средний уровень заполняемости аренды в этом регионе по сезону и в целом?
Планируется ли рядом новая инфраструктура, дороги, школы или изменения в зонировании?
Соответствует ли объект требованиям для получения «золотой визы»?
Какие будут регулярные расходы: налоги, коммунальные платежи, обслуживание?
В каком состоянии находится объект и потребуется ли ремонт или реновация?
Насколько легко будет продать эту недвижимость при необходимости? Есть ли спрос?
Насколько чувствителен этот объект к изменениям в налоговом или визовом регулировании?

Заключение

Недвижимость в Греции – это интересная и перспективная инвестиция: цены растут, аренда востребована, а покупка объекта может дать право на ВНЖ. Если выбрать удачное место, грамотно распределить вложения и все оформить по правилам, можно получить ликвидный актив, который будет приносить стабильный доход. Главное – заранее все просчитать и работать с надежными специалистами.

Astons — одно из ведущих агентств недвижимости Греции. Наша команда имеет собственный офис в Афинах и сопровождает международных инвесторов при покупке недвижимости и оформлении «золотой визы». В нашем портфолио — множество проектов, подходящих под минимальный порог инвестиций от €250 000 в Афинах и Аттике, а также в других регионах Греции. Мы берем на себя полное сопровождение сделки — от выбора объекта до передачи прав собственности и получения ВНЖ.

Недвижимость в Греции 2026: руководство для инвесторов