Обзор рынка недвижимости Греции в H1 2026 года: цены, Golden Visa и инвестиционные тренды

Рынок недвижимости Греции сохранил положительную динамику в первой половине 2026 года. Цены на квартиры выросли на 5,7% год к году в первом квартале и на 5,5% — во втором. При этом новые квартиры дорожали быстрее старых.

Иностранный спрос сосредоточен в Афинах, Пирее, Салониках и премиальных прибрежных локациях. Китайские инвесторы составляют почти половину основных участников программы «золотая виза», при этом заметную долю также занимают покупатели из Турции, Великобритании, Израиля и США.

Более 75% новых заявлений на «золотую визу» связаны с покупкой от €250,000 недвижимости, переведенной из коммерческого фонда в жилой. Чаще всего это компактные квартиры площадью 40–65 кв. м. В премиальном сегменте Аттики стоимость недвижимости для инвесторов все чаще превышает €1,000,000, особенно на Афинской Ривьере.

В этой статье рассмотрим, кто покупает недвижимость в Греции, какие объекты пользуются наибольшим спросом, где сосредоточен интерес инвесторов, как различаются цены на отдельных рынках и как условия программы «золотая виза» влияют на инвестиционную активность.

Ключевые моменты

1. Цены на жилье в Греции продолжают расти, однако темпы роста замедляются. В первом квартале 2026 года квартиры подорожали на 5,7% год к году, а во втором — на 5,5%. Для сравнения, в 2025 году рост составил 8,1%, а в 2024 году — 9,1%.
2. Новые квартиры дорожают быстрее старых. Объекты возрастом до 5 лет выросли в цене на 6,0% в первом квартале и на 6,2% во втором. Для квартир старше 5 лет показатели составили 5,5% и 5,0% соответственно.
3. Китай остается крупнейшим источником спроса среди участников программы «золотая виза» — около 50% действующих инвестиционных ВНЖ. При этом все более заметную роль на рынке играют инвесторы из США, Великобритании, Израиля и Турции.
4. Инвесторы по программе «золотая виза» чаще всего выбирают недвижимость от €250,000, переведенную из коммерческого фонда в жилой. С такими объектами связано более 75% новых заявлений, тогда как недвижимость премиального сегмента стоимостью от €800,000 выбирают около 15–18% заявителей.
5. В сегменте от €250,000 преобладают компактные реконструированные квартиры. Площадь таких объектов составляет около 40–65 кв. м, а цена — примерно €4,000–5,800 за кв. м.
6. Рынок недвижимости Афин сильно различается в зависимости от района. В центре города и Пирее востребованы небольшие реконструированные объекты, в западных районах спрос поддерживают местные арендаторы, а на Афинской Ривьере сосредоточена премиальная недвижимость.
7. Минимальный порог €800,000 в программе «золотая виза» значительно ниже стоимости многих новостроек в престижных районах Аттики. В Глифаде такие объекты обычно стоят около €1,000,000–1,300,000, а в Вулиагмени — €1,800,000–2,500,000 и выше.
8. Компактные инвестиционные объекты отличаются более высокой арендной доходностью. Для недвижимости после реконструкции она составляет около 5–6,5% годовых против 3–4% в премиальном сегменте.
9. Количество новых заявлений на «золотую визу» снизилось, а число выданных ВНЖ выросло. В первом полугодии 2026 года было подано 2,589 первичных заявлений — на 42,5% меньше, чем годом ранее. При этом было выдано 5,544 первичных ВНЖ, что на 28,6% больше. Такая динамика связана в том числе с обработкой заявлений, поданных ранее.
10. Предложение подходящих объектов постепенно сокращается. В центре Афин и Пирее становится меньше коммерческих зданий, которые можно переоборудовать в жилье, поэтому девелоперы все чаще рассматривают другие районы Аттики.

Рынок недвижимости Греции в первом полугодии 2026 года

Цены на квартиры в Греции продолжают расти, хотя темпы постепенно замедляются. В первом квартале 2026 года они увеличились на 5,7% год к году, а во втором — на 5,5% по сравнению с 9,1% в 2024 году и 8,3% в 2025 году.

Новые квартиры дорожают быстрее старых. В первом квартале 2026 года стоимость жилья возрастом до 5 лет выросла на 6,0% год к году, а во втором — на 6,2%. Для квартир старше 5 лет рост составил 5,5% и 5,0% соответственно [1] [2]. Это особенно заметно на фоне структуры жилого фонда Греции, значительную часть которого составляют дома 1960–1980-х годов. При этом иностранные инвесторы чаще выбирают новостройки, а также полностью отремонтированные и реконструированные объекты.

 

 

Однако с учетом инфляции рост цен был значительно ниже — около 1,66% год к году в первом полугодии 2026 года. Арендные ставки за тот же период выросли примерно на 5,3% на фоне сохраняющегося дефицита качественного жилья для долгосрочной аренды в крупных городах страны.

Доступность жилья остается одной из главных проблем рынка. С посткризисного минимума цены на квартиры выросли примерно на 85%, тогда как располагаемый доход на душу населения — лишь на 47%. На этом фоне местные покупатели чаще выбирают более доступное жилье на вторичном рынке, а иностранные инвесторы активнее интересуются новостройками, премиальной недвижимостью и реконструированными объектами.

Почему средние цены по рынку могут вводить в заблуждение

Средние цены по стране или городу не всегда отражают реальную стоимость качественной инвестиционной недвижимости. Значительную часть жилого фонда Греции составляют старые здания, тогда как новостройки и полностью реконструированные объекты стоят заметно дороже.

Средняя стоимость жилья в центре Афин составляет около €2,500 за кв. м, однако полностью реконструированная недвижимость после смены назначения стоит значительно дороже — около €4,200–5,800 за кв. м. В Колонаки цены на премиальную недвижимость достигают €7,000–9,500 за кв. м и выше. Аналогичная ситуация наблюдается в Пирее, а на Афинской Ривьере разрыв между показателями еще заметнее.

 

 

В стоимость таких объектов входят расходы на покупку и реконструкцию коммерческого здания, смену его назначения на жилое, усиление конструкций и сейсмостойкости, модернизацию инженерных систем, повышение энергоэффективности и внутреннюю отделку. Во многих проектах также предусмотрена полная меблировка. Поэтому сравнивать их стоимость с неотремонтированными квартирами в домах 1970-х годов не совсем корректно.

Как реформа «золотой визы» изменила рынок

После реформы 2024 года минимальная сумма инвестиций в стандартную жилую недвижимость зависит от региона. В Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3,100 человек порог составляет €800,000. В остальных регионах Греции — €400,000. В обоих случаях необходимо купить один объект площадью не менее 120 кв. м.

Отдельный порог в €250,000 действует по всей Греции для коммерческой недвижимости, переведенной в жилой фонд, а также для памятников архитектуры, приобретаемых под реставрацию. Требование о минимальной площади 120 кв. м на эти категории не распространяется, в том числе в регионах со стандартным порогом €800,000.

 

В Афинах особенно востребованы объекты стоимостью от €250,000. После реконструкции инвестор получает полностью обновленную недвижимость при значительно меньшей сумме вложений. Такие квартиры часто расположены в районах с хорошей транспортной доступностью или престижных локациях, а их арендная доходность может быть выше, чем у недвижимости стоимостью от €800,000.

На Афинской Ривьере €800,000 часто недостаточно для покупки новостройки, соответствующей условиям программы «золотая виза». Если учитывать минимальную площадь 120 кв. м и местные цены, реальный бюджет входа нередко превышает €1,000,000.

Спрос на «золотую визу» в первом полугодии 2026 года

Согласно ежемесячным данным Министерства миграции и убежища Греции, спрос на «золотую визу» оставался активным в первом полугодии 2026 года, хотя количество заявлений было ниже, чем в этот же период 2025 года. С января по июнь было подано 2,589 первичных заявлений против 4,500 годом ранее. Наибольшая разница наблюдалась в начале года, однако к концу весны она существенно сократилась: в мае количество заявлений было всего на 2.4% ниже год к году, а в июне — на 11.0%.

По данным Министерства миграции и убежища Греции [3], в первом полугодии 2026 года количество новых заявлений на «золотую визу» снизилось по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. С января по июнь было подано 2,589 первичных заявлений против 4,500 годом ранее. Особенно заметным снижение было в начале года, однако весной разрыв сократился: в мае число заявлений было всего на 2,4% меньше, чем годом ранее, а в июне — на 11%.

 

Высокие показатели 2025 года во многом связаны с переходным периодом после реформы «золотой визы»: инвесторы завершали сделки, начатые до вступления в силу новых порогов €250,000, €400,000 и €800,000. В 2026 году рынок постепенно адаптировался к новым условиям, поэтому снижение числа заявлений скорее говорит о нормализации спроса после пикового периода, чем о потере интереса к программе.

Выдача ВНЖ также ускорилась. В первом полугодии 2026 года было выдано 5,544 первичные «золотые визы» против 4,310 за аналогичный период 2025 года. Это может быть связано с более быстрой обработкой накопившихся заявлений. При этом доля одобренных заявлений, поданных в первом полугодии 2026 года, достигла 33,1% против 16,8% среди заявлений, поданных за тот же период 2025 года.

В целом рынок постепенно стабилизируется после всплеска, связанного с переходом на новые правила. Несмотря на снижение числа новых заявлений, инвесторы сохраняют интерес к программе, а выдача ВНЖ ускоряется.

Обработка заявлений на «золотую визу» ускоряется

Данные Министерства миграции также показывают, что количество заявлений на рассмотрении постепенно сокращается. В конце января 2026 года решения ожидали 11,147 заявлений на «золотую визу», поданных с 2022 года, включая первичные заявления и продления. В феврале их число сократилось до 10,796, а в марте — до 10,032. За тот же период количество принятых решений выросло с 26,629 до 28,768. [4]

К марту 2026 года ВНЖ получили 73% заявителей, подавших заявления на «золотую визу» с 2022 года. Еще 26% заявлений оставались на рассмотрении, около 1% были отклонены. Эти данные показывают разницу между количеством новых заявлений и выдачей ВНЖ. В 2026 году заявлений подают меньше, однако миграционные органы продолжают активно обрабатывать обращения, накопившиеся в предыдущие годы. [5]

Для рынка недвижимости снижение числа заявлений на 42,5% не означает аналогичного сокращения сделок по программе «золотая виза». На статистику первого полугодия влияет высокая база 2025 года, связанная с завершением сделок переходного периода. При этом к маю и июню разрыв с прошлогодними показателями заметно сократился, что указывает на сохранение интереса инвесторов к программе.

Кто формирует спрос на «золотую визу»?

Спрос на программу остается сильно концентрированным по гражданству. По состоянию на март 2026 года гражданам Китая было выдано 11,136 действующих первичных ВНЖ — 48,4% от общего числа. Турецкие инвесторы занимали уверенное второе место с 3,820 ВНЖ, или 16,6%. Вместе на инвесторов из этих двух стран приходилось почти 2/3 действующих первичных ВНЖ. [4]

На граждан Ливана приходилось еще 4,6% действующих первичных ВНЖ инвесторов, Ирана — 3,9%, Великобритании — 3,6%, Израиля — 3,1%, США и Египта — по 2,6%. География участников программы постепенно расширяется, однако она по-прежнему значительно сильнее сконцентрирована по отдельным национальностям, чем общий рынок иностранной недвижимости в Греции. [6]

 

Турция остается одним из наиболее заметных источников растущего спроса на «золотую визу». В феврале 2026 года на граждан Турции приходилось 16,3% действующих первичных ВНЖ инвесторов, а в марте — 16,6%. Доля китайских инвесторов за тот же период оставалась на уровне около 48%. [7]

Как в статистике отражаются инвесторы из России и Беларуси

Отдельно стоит учитывать специфику статистики по заявителям из России и Беларуси. Официальные данные фиксируют гражданство по паспорту, который используется при подаче, поэтому они не всегда дают полное представление о предыдущем гражданстве заявителя или происхождении инвестиционного капитала.

Количество первичных ВНЖ, выданных гражданам России, заметно сократилось. В июле 2025 года Россия занимала 9-е место по этому показателю — гражданам страны было выдано 206 ВНЖ. К июлю 2026 года Россия уже не входила в десятку стран с наибольшим числом первичных ВНЖ инвесторов.

При этом ранее выданные ВНЖ продолжают продлеваться. Граждане России сохраняют заметную долю в статистике продлений: в 2025 году было зафиксировано 428 продлений, а в 2026 году — 469.

При этом часть инвесторов из России и Беларуси может учитываться в статистике по другим гражданствам. Например, в 2026 году количество ВНЖ, выданных гражданам Израиля, выросло на 62,7% год к году — до 830. На эту динамику, среди прочих факторов, могут влиять заявители с двойным гражданством или те, кто получил израильские документы в рамках репатриации.

Похожая ситуация возможна и с Арменией: в 2026 году количество ВНЖ, выданных ее гражданам, выросло на 40% год к году — до 273. Среди заявителей могут быть лица, получившие армянское гражданство по происхождению, семейным или другим предусмотренным законом основаниям.

Часть российских и белорусских инвесторов может также учитываться в категории «Другие страны», на которую приходится 3,210 ВНЖ. В нее входят, в частности, граждане стран Карибского бассейна, Вануату и государств СНГ.

Кто инвестирует в недвижимость Греции?

Китайские инвесторы остаются крупнейшей группой участников программы «золотая виза» Греции. В первой половине 2026 года на них приходилось около половины действующих первичных ВНЖ.

При этом география инвесторов становится шире. Среди покупателей растет число граждан США, особенно в дорогом сегменте, а инвесторы из Великобритании, Израиля и Турции уже занимают заметную долю рынка.

Выбор недвижимости во многом зависит от цели покупки. Инвесторы, ориентированные прежде всего на получение «золотой визы», чаще выбирают городские объекты стоимостью от €250,000, переведенные из коммерческого фонда в жилой. Состоятельные покупатели чаще рассматривают премиальные новостройки и недвижимость в прибрежных районах.

 

Важно разделять статистику по «золотой визе» и данные о покупках недвижимости иностранцами. Количество ВНЖ показывает состав участников программы, но не всех иностранных покупателей в Греции. Недвижимость можно купить без оформления ВНЖ, а сам вид на жительство может быть выдан через несколько месяцев после сделки.

Что покупают инвесторы

В 2026 году инвесторы чаще всего выбирают объекты, переведенные из коммерческого фонда в жилой. На недвижимость стоимостью от €250,000 приходится более 75% новых заявлений на «золотую визу», еще около 15–18% — на объекты стоимостью от €800,000. Менее 7% приходится на недвижимость от €400,000 и финансовые инвестиции.

Это напрямую влияет на девелоперскую активность и на тип недвижимости, поступающей на рынок. Объект стоимостью €250,000 сегодня — студия или квартира с одной спальней площадью около 40–65 кв. м, часто с полной отделкой и меблировкой.

В премиальном сегменте приоритеты покупателей другие. При бюджете от €800,000 инвесторы чаще рассматривают просторные квартиры, новостройки, пентхаусы и недвижимость у моря. Для них важна возможность получить ВНЖ, сохранить капитал и выбрать качественный объект для собственного проживания или долгосрочных инвестиций.

Что формирует рынок недвижимости Греции

На рынок недвижимости Греции в 2026 году одновременно влияют несколько факторов: дефицит современного жилья, крупные инфраструктурные проекты и изменения спроса со стороны инвесторов по программе «золотая виза».

1. Дефицит современного жилья. Значительная часть жилого фонда в городах Греции устарела, при этом покупатели все чаще выбирают отремонтированные и энергоэффективные объекты. Поэтому качественное современное жилье остается заметно дороже даже при замедлении роста цен на рынке в целом.
2. Рост спроса на реконструированные объекты. Порог €800,000 в Аттике и других премиальных локациях перенаправил инвесторов с меньшим бюджетом в сегмент коммерческой недвижимости, переоборудованной в жилую, где минимальная сумма остается на уровне €250,000.
3. Дефицит участков в центре Афин. Свободной земли для строительства здесь немного, поэтому новое жилье все чаще появляется за счет реконструкции офисных, торговых и бывших промышленных зданий.
4. Рост стоимости долгосрочной аренды. Арендные ставки выросли примерно на 5,3% год к году, при этом современного качественного жилья по-прежнему не хватает.
5. Ограничения на краткосрочную аренду и налоговые льготы для собственников также возвращают часть квартир на рынок долгосрочной аренды.
6. Крупные инфраструктурные проекты. Линия метро 4 в Афинах улучшает перспективы ряда центральных районов, а транспортная модернизация и коммерческое развитие продолжают поддерживать Пирей. В Салониках метро усиливает спрос в районах, популярных среди студентов и специалистов.
7. Эффект Ellinikon. Проект формирует новый ориентир для крупномасштабной премиальной застройки на юге Афин и укрепляет позиционирование Афинской Ривьеры как отдельного международного рынка элитной недвижимости.
8. Налоговые льготы. Приостановка НДС 24% на новостройки продлена до конца 2026 года [8]. Кроме того, собственники могут не платить налог с дохода от аренды в течение 3 лет, если сдадут пустовавшее или ранее сдававшееся посуточно жилье в долгосрочную аренду.
9. Сокращение предложения подходящих объектов для переоборудования. Количество коммерческих зданий в центре Афин и Пирее, которые можно эффективно перевести в жилой фонд, постепенно уменьшается. Старые объекты часто требуют значительных конструктивных работ и повышения энергоэффективности, а бывшие промышленные здания — дополнительных юридических и технических согласований. Поэтому девелоперы постепенно расширяют географию проектов и рассматривают другие районы Аттики.

Лучшие локации Афин для инвестиций в недвижимость

Афины: несколько рынков внутри одного города

Афины остаются крупнейшим и наиболее разнообразным рынком недвижимости в Греции. Центральные районы, западные пригороды, Пирей, северная часть города и Афинская Ривьера заметно различаются по стоимости и типам недвижимости, а также профилю арендаторов.

Разница настолько велика, что средние показатели по агломерации имеют ограниченную ценность для серьезного инвестиционного анализа. Например, реконструированная квартира в Кипсели и новая резиденция площадью 150 м² в Глифаде относятся к разным ценовым сегментам, рассчитаны на разную аудиторию и требуют разного подхода к оценке инвестиций.

 

Центр Афин

В центре Афин практически нет пространства для крупномасштабного строительства с нуля, поэтому реконструкция существующего фонда играет все более важную роль. В таких районах, как Кипсели, Амбелокипи и Экзархия, девелоперы переоборудуют старые офисные и коммерческие здания в современные жилые проекты, часто одновременно повышая энергоэффективность и полностью обновляя интерьеры.

Это объясняет значительный разрыв между средними ценами по рынку и инвестиционной недвижимостью. Обычная квартира на вторичном рынке может стоить около €2,300–2,500 за кв. м, тогда как полностью реконструированный объект — €4,200–5,200 за кв. м. В престижном Колонаки цены на качественную недвижимость достигают €6,500–9,000 за кв. м.

Среди инвесторов по программе «золотая виза» востребованы объекты от €250,000, переведенные из коммерческого фонда в жилой. В центральных районах это, как правило, квартиры площадью около 48–60 кв. м стоимостью €250,000–270,000. В более дорогих локациях центра бюджет составляет около €280,000–350,000.

Пирей

Пирей стал одним из основных центров крупной реконструкции в Аттике. Здесь много бывших промышленных и коммерческих зданий, при этом район хорошо связан с Афинами, а развитие порта и деловой инфраструктуры поддерживает спрос на жилье.

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке составляет около €2,558 за кв. м, тогда как полностью реконструированные объекты стоят примерно €4,000–5,200 за кв. м. Цены на премиальные пентхаусы и недвижимость с видом на марину могут превышать €6,500 за кв. м.

Стандартный объект, подходящий под программу «золотая виза», стоит около €250,000–280,000 за 45–65 кв. м. Поэтому Пирей — один из наиболее наглядных примеров того, как порог €250,000 сформировал отдельный рынок реконструкции, а не просто поддержал спрос на обычную вторичную недвижимость.

Западные Афины

Западные районы, включая Перистери и Илион, остаются значительно дешевле центра и южных пригородов, однако демонстрируют сильный рост цен. Средний показатель по Западным Афинам достиг примерно €2,255 за кв. м после годового роста на 9,7%.

Реконструированные объекты обычно продаются по €3,800–4,500 за кв. м. Инвестиционные квартиры площадью около 55–65 кв. м стоят €250,000–265,000. Основной спрос на аренду формируют местные жители, поэтому этот рынок меньше зависит от туристического потока, чем центр Афин и прибрежные районы.

Афинская Ривьера

Афинская Ривьера фактически представляет собой отдельный премиальный рынок. В Глифаде качественные новые проекты стоят по €8,000–9,500 за кв. м, а премиальные резиденции — до €12,000–15,000. В Вуле цены достигают €13 000–16 000 за кв. м.

Самая дорогая недвижимость сосредоточена в Вулиагмени. Цены в современных проектах начинаются примерно от €12,500–15,000 за кв. м, а на первой линии могут превышать €18,000–22,000 за кв. м. Отдельный премиальный сегмент формируется в The Ellinikon: недвижимость в Little Athens стоит около €8,500–11,500 за кв. м, а в Marina Tower и других проектах у моря — от €18,000–20,000 за кв. м.

Для стандартной недвижимости по программе «золотая виза» в Аттике действует минимальный порог €800,000 и требование к площади от 120 кв. м. Однако в престижных районах Ривьеры фактический бюджет значительно выше. В Глифаде подходящий объект может стоить около €1,000,000–1,300,000, в The Ellinikon — от €1,200,000, а в Вулиагмени — примерно от €1,800,000.

Покупатели на Афинской Ривьере отличаются от инвесторов, которые выбирают реконструированные объекты стоимостью от €250 000 в центре Афин. Здесь недвижимость чаще рассматривают для собственного проживания, сохранения капитала и долгосрочных инвестиций, поэтому минимальный порог «золотой визы» редко становится главным ориентиром при выборе объекта.

Салоники

Салоники — второй по величине рынок недвижимости Греции после Афин. В первом квартале 2026 года цены выросли на 6,4% год к году, а во втором — на 4,7%. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке составляет около €2 667 за кв. м.

В центральных районах и Каламарье премиальные новостройки стоят около €5,500–6,500 за кв. м. После повышения минимальной суммы инвестиций в стандартную жилую недвижимость до €800,000 девелоперы стали активнее реконструировать коммерческие здания и переводить их в жилой фонд, в том числе рядом с новыми станциями метро.

Большое количество студентов поддерживает спрос на компактные меблированные квартиры. Реконструированные объекты площадью около 50–65 кв. м стоят в среднем €3,800–4,800 за кв. м, а общая сумма инвестиций начинается примерно от €250,000. Арендная доходность может составлять около 5–6% годовых.

Крит

Крит имеет иную структуру предложения. Рынок Ханьи в значительной степени зависит от международного интереса к прибрежной недвижимости. Премиальные виллы и другие прибрежные объекты стоят около €4,500–7,000 за кв. м и выше.

В Ираклионе спрос в большей степени формируют постоянные жители города, студенты, врачи и другие специалисты. Новое жилье здесь стоит примерно €3,200–4,200 за кв. м.

Коммерческих зданий, подходящих для перевода в жилой фонд, на Крите меньше, чем в Афинах и Салониках. При этом для программы «золотая виза» доступны инвестиции от €250,000 в объекты культурного наследия с обязательной реставрацией. Такой формат особенно актуален для исторической недвижимости в Ханье и Ретимно.

Перспективы рынка недвижимости Греции на 2026–2027 годы

Рост цен будет замедляться

Цены на жилье, вероятно, продолжат расти, однако медленнее, чем в первые годы после пандемии. При этом динамика все сильнее будет зависеть от конкретного объекта — его расположения, состояния и качества.

Новостройки, полностью реконструированные объекты и премиальная недвижимость у моря, скорее всего, продолжат дорожать быстрее старого жилья. В Афинах этому способствует дефицит современного жилья и свободных участков для нового строительства.

Предложение объектов для переоборудования сокращается

Сегмент от €250,000, вероятно, останется одним из наиболее активных на рынке «золотой визы». Однако в центре Афин и Пирее становится все меньше коммерческих зданий, подходящих для перевода в жилой фонд. Поэтому девелоперы постепенно расширяют поиск и рассматривают другие районы Аттики.

В ближайшие годы новые проекты могут чаще появляться за пределами центральных районов. При этом конкуренция за здания, подходящие для реконструкции с юридической и технической точки зрения, будет расти.

Премиальные рынки остаются устойчивыми

Глифада, Вула, Вулиагмени и The Ellinikon, вероятно, сохранят позиции самых дорогих локаций Афин. Цены здесь поддерживают ограниченное предложение качественной недвижимости, крупные новые проекты и высокий спрос со стороны иностранных покупателей.

The Ellinikon задает новый уровень премиальной жилой недвижимости и усиливает позиции Афинской Ривьеры на международном рынке. Цены здесь в первую очередь зависят от расположения и характеристик объекта, ограниченного предложения и спроса со стороны иностранных покупателей.

Налоговые расходы для покупателей из стран вне ЕС могут вырасти

Правительство Греции планирует повысить налог на передачу недвижимости для покупателей из стран, не входящих в ЕС, с 3% до 15% [9]. Согласно текущему предложению, изменения могут вступить в силу с 1 июля 2027 года.

Новые правила пока не действуют, а окончательная редакция может включать исключения и переходные положения. Если изменения вступят в силу в заявленном виде, расходы покупателей из стран вне ЕС при покупке недвижимости заметно вырастут. Это может повлиять на решение инвесторов о сроках проведения сделки.

Официальные стоимости недвижимости могут пересмотреть в 2027 году

Еще один важный фактор — растущий разрыв между рыночной стоимостью недвижимости и зональными ценами, которые используются в Греции для расчета налогов. В ряде районов Афин, включая Колонаки, Кипсели, Экзархию, южные пригороды, Ellinikon и Пирей, недвижимость уже продается значительно дороже установленной налоговой оценки.

Например, в июне квартира площадью 65 кв. м в Глифаде была продана по €4,846 за кв. м — более чем вдвое дороже зональной цены €2,350 за кв. м. В Колонаки разница достигла 44%, а в Каллифее — 35%, что показывает, насколько официальные показатели могут отставать от реальных рыночных цен в отдельных локациях.

Следующий пересмотр зональных цен ожидается во втором полугодии 2027 года. Новые значения пока не определены, однако их повышение в наиболее дорогих районах может привести к росту налогов и других расходов, связанных с недвижимостью.

Заключение

Рынок недвижимости Греции продолжает расти, однако выбор объекта все сильнее зависит от цели инвестора. Для получения «золотой визы» одним из наиболее доступных вариантов остается недвижимость стоимостью от €250 000, переведенная из коммерческого фонда в жилой. Покупатели с более высоким бюджетом чаще рассматривают премиальные районы, включая Афинскую Ривьеру, где на первый план выходят расположение, качество недвижимости и потенциал сохранения капитала.

В 2027 году на рынок продолжат влиять дефицит современного жилья, реконструкция существующих зданий и развитие инфраструктуры. Дополнительным фактором могут стать планируемые налоговые изменения, которые способны увеличить расходы на покупку и владение недвижимостью.

Источники:

1. https://www.bankofgreece.gr/en/news-and-media/press-office/news-list/news?announcement=a096eb19-23d0-44e4-9445-10ef088053fb
2. https://www.bankofgreece.gr/en/news-and-media/press-office/news-list/news?announcement=ac5ae869-3e94-4550-b486-ef00c4292e07
3. https://migration.gov.gr/en/statistika/
4. https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2026/02/%CE%99%CE%B1%CE%BD%CE%BF%CF%85%CE%AC%CF%81%CE%B9%CE%BF%CF%82-2026_%CE%A5%CE%9C%CE%91-GR-%CE%95%CE%BD%CE%B7%CE%BC%CE%B5%CF%81%CF%89%CF%84%CE%B9%CE%BA%CF%8C-%CE%99%CE%B1%CE%BD%CE%BF%CF%85%CE%AC%CF%81%CE%B9%CE%BF%CF%82-%CE%92-%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%B9%CE%BC%CE%B7-%CE%9C%CE%B5%CF%84%CE%B1%CE%BD%CE%AC%CF%83%CF%84%CE%B5%CF%85%CF%83%CE%B7_%CE%9D%CE%95%CE%91-%CE%95%CE%9A%CE%94%CE%9F%CE%A3%CE%97.pdf
5. https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2026/04/%CE%9C%CE%AC%CF%81%CF%84%CE%B9%CE%BF%CF%82-2026_%CE%A5%CE%9C%CE%91-GR-%CE%95%CE%BD%CE%B7%CE%BC%CE%B5%CF%81%CF%89%CF%84%CE%B9%CE%BA%CF%8C-%CE%9C%CE%AC%CF%81%CF%84%CE%B9%CE%BF%CF%82-%CE%92-%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%B9%CE%BC%CE%B7-%CE%9C%CE%B5%CF%84%CE%B1%CE%BD%CE%AC%CF%83%CF%84%CE%B5%CF%85%CF%83%CE%B7_%CE%9D%CE%95%CE%91-%CE%95%CE%9A%CE%94%CE%9F%CE%A3%CE%97.pdf
6. https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2026/04/%CE%A0%CE%91%CE%A1%CE%91%CE%A1%CE%A4%CE%97%CE%9C%CE%91-%CE%92_%CE%9C%CE%AC%CF%81%CF%84%CE%B9%CE%BF%CF%82_2026_%CE%A5%CE%9C%CE%91-GR-%CE%95%CE%BD%CE%B7%CE%BC%CE%B5%CF%81%CF%89%CF%84%CE%B9%CE%BA%CF%8C-%CE%9C%CE%AC%CF%81%CF%84%CE%B9%CE%BF%CF%82-%CE%92-%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%B9%CE%BC%CE%B7-%CE%9C%CE%B5%CF%84%CE%B1%CE%BD%CE%AC%CF%83%CF%84%CE%B5%CF%85%CF%83%CE%B7.pdf
7. https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2026/03/%CE%A6%CE%B5%CE%B2%CF%81%CE%BF%CF%85%CE%AC%CF%81%CE%B9%CE%BF%CF%82-2026_%CE%A5%CE%9C%CE%91-GR-%CE%95%CE%BD%CE%B7%CE%BC%CE%B5%CF%81%CF%89%CF%84%CE%B9%CE%BA%CF%8C-%CE%A6%CE%B5%CE%B2%CF%81%CE%BF%CF%85%CE%AC%CF%81%CE%B9%CE%BF%CF%82-%CE%92-%CE%9D%CF%8C%CE%BC%CE%B9%CE%BC%CE%B7-%CE%9C%CE%B5%CF%84%CE%B1%CE%BD%CE%AC%CF%83%CF%84%CE%B5%CF%85%CF%83%CE%B7_%CE%9D%CE%95%CE%91-%CE%95%CE%9A%CE%94%CE%9F%CE%A3%CE%97.pdf
8. https://minfin.gov.gr/en/tax-policy/tax-guide/value-added-tax-vat/
9. https://www.primeminister.gr/2026/09/06/39186