2013 yılından bu yana Yunanistan, yatırım yoluyla oturum izni sağlayan “Golden Visa” programını uygulamaktadır. Bu program kapsamında yatırımcılar, Yunanistan ekonomisine yatırım yaparak kendileri ve aile üyeleri için 5 yıl süreli, yenilenebilir Yunanistan oturum izni elde edebilirler. Programda farklı yatırım seçenekleri bulunsa da en popüler yöntem Yunanistan’da ev alarak oturum izni almaktır.
Ocak–Eylül 2024 döneminde yalnızca yabancı yatırımcıların Yunanistan gayrimenkul yatırımı yoluyla ülkeye kazandırdığı tutar 1,1 milyar €’yu aşmıştır. Bu rehberde, Yunanistan Golden Visa 2025 kapsamında hem oturum izni sağlayan hem de likit ve kira getirili bir varlık sunan doğru gayrimenkulü nasıl seçeceğinizi detaylı şekilde ele alıyoruz.
Yunanistan’da Oturum İzni Almak İçin Gayrimenkul Yatırımının Avantajları
Piraeus Bank analizlerine göre Yunanistan’da 2024 itibarıyla 200.000’den fazla konut açığı bulunmaktadır. Geçmiş yıllardaki ekonomik krizler özellikle inşaat sektörünü etkilemiş, ancak son dönemde yaşanan ekonomik toparlanma hem konut talebini hem de kaliteli yaşam alanlarına olan ihtiyacı artırmıştır. Buna karşın arz henüz bu talebi karşılayamamaktadır.
Bu durum özellikle büyük şehirlerde kira fiyatlarının sürekli artmasına yol açmaktadır. 2024 itibarıyla Yunanistan’da metrekare bazında konut fiyatları Avrupa’nın en düşükleri arasında yer alırken, Atina’daki kira seviyeleri Roma ve Lizbon’un dahi üzerine çıkmıştır. Uzmanlara göre Yunanistan emlak piyasası 2025 yılında da yükselişini sürdürecektir.
Yunanistan Merkez Bankası verilerine göre yalnızca 2024’ün ilk çeyreğinde konut fiyatları %10 artmış, son 7 yıldaki toplam artış ise %66’ya ulaşmıştır.
Doğru bir mülk seçimiyle Yunanistan yatırım yoluyla oturum izni alan yatırımcılar:
- Yıllık endeksli, istikrarlı uzun dönem kira gelirleri elde edebilir,
- İlerleyen yıllarda mülkü kârlı şekilde satma imkânına sahip olur.
- Uzmanlara göre Yunanistan’da uzun dönem kira gelirleri yıllık ortalama %3–5 arasında değişmektedir.
Bu tablo, yalnızca güçlü kira ve değer artışı potansiyelini değil, aynı zamanda Yunanistan oturum izni avantajları sayesinde yatırımcıların Avrupa’da serbest dolaşım, aile birleşimi ve uzun vadeli güvenli yaşam gibi ek kazanımlar elde etmesini de beraberinde getirmektedir.
Yunanistan Oturum İzni Nasıl Alınır? Başvuru Süreci
Yunanistan’da oturum izni başvurusu için öncelikle Golden Visa kriterlerine uygun bir mülk seçilmeli ve satın alma işlemi tamamlanmalıdır. Ardından satış sözleşmesi noter ve tapu dairesinde tescil edilir ve gerekli belgeler göçmenlik ofisine sunulur.
Tüm süreç ortalama 3–6 ay sürmektedir. Başvuru sahiplerinin Yunanistan’a bizzat gelmesi zorunlu değildir; Astons Yunanistan oturum izni danışmanlığı kapsamında tüm işlemler avukatlar tarafından yürütülmektedir.
Başvurunun yapılmasının hemen ardından yatırımcı ve aile üyeleri Yunanistan’a 1 yıl boyunca vizesiz giriş hakkı elde eder. Yaklaşık 1 yıl içinde ise 5 yıl süreli, yenilenebilir Yunanistan oturum izni verilir ve Schengen bölgesinde vizesiz seyahat imkânı sağlanır.
Yunanistan Golden Visa Kapsamında Hangi Gayrimenkuller Satın Alınabilir?
Yunan hükümeti, yatırımcıların satın alabileceği mülk türleri konusunda herhangi bir kısıtlama getirmemektedir. Otel, lüks villa, ada mülkleri, Atina emlak yatırımı kapsamında daireler veya ana karadaki şehir konutları tercih edilebilir. Mülkler hem birincil hem de ikincil piyasadan satın alınabilir.
Yunanistan’da oturum izni için minimum yatırım tutarı bölgeye ve mülk türüne göre değişmektedir:
- 800.000 €: Attika (Atina), Selanik, Girit, Rodos, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ün üzerindeki adalarda en az 120 m² tek bir konut.
- 400.000 €: Diğer tüm bölgelerde en az 120 m² tek bir konut.
- 250.000 €: Konuta dönüştürülen ticari mülkler veya tarihi koruma altındaki binalar (metrekare ve lokasyon sınırlaması yoktur).
Ticari binaların konuta dönüştürülmesi Yunan hükümetinin uzun dönem kira fiyatlarını dengelemeye yönelik büyük çaplı projelerindendir. Bu projeler, kira talebinin arzı aştığı bölgelerde uygulanmaktadır.
Kira Getirisi İçin Yunanistan’da Nereden Ev Alınmalı?
Atina, büyük şirket merkezleri, kamu kurumları ve üniversiteler nedeniyle her zaman güçlü bir kira talebine sahiptir. Şehirde 7 kat sınırı ve yoğun eski yapılaşma yeni arzı sınırlamaktadır.
Uzun dönem kira için özellikle:
- Metroya yürüme mesafesinde,
- Üniversite kampüslerine yakın,
- 1+1 veya stüdyo daireler tercih edilmelidir.
Otoparkı bulunan siteler Atina’da önemli bir avantaj sağlar. Daha sakin ve yeşil yaşam arayan aileler için Pire (Piraeus) ve Chalandri gibi Atina banliyöleri öne çıkmaktadır. Pire, deniz kıyısında yer alması ve metro ile merkeze direkt bağlantısı sayesinde son yılların en hızlı gelişen bölgelerindendir.
Selanik’te emlak yatırımı da yüksek kira getirileri sunmaktadır. 2024’te kira fiyatlarında Atina’yı geride bırakmıştır; ancak yeni konut projeleri henüz sınırlıdır.
Kısa dönem kiralama Golden Visa mülklerinde yasak olsa da Girit’in Chania bölgesi gibi yerleşim odaklı lokasyonlarda dijital göçmenler ve yerel halk için ideal çözümler bulunmaktadır.
Yunanistan’da Mülk Alımı 2025: Gerekli Bütçe
250.000 € bütçe ile Atina ve çevresinde ticari mülkten dönüştürülmüş 1+1 veya 2+1 daireler satın almak mümkündür. Astons, geliştiricilerle doğrudan çalıştığı için bu tür fırsatlara portföyünde yer vermektedir.
Satın alma bedeline ek olarak:
- %3,09 tapu vergisi,
- Noter, avukat ve tescil masrafları (%3–6)
eklenmelidir.
Daireler genellikle bitmiş halde teslim edilir; mutfak ve banyo donanımı bulunur. Yunanistan’da kiracılar eşyasız ev kiralamaya alışkındır, bu nedenle ek mobilya yatırımı zorunlu değildir.
Yunanistan Konut Vergileri ve Gayrimenkul Bakım Masrafları
Yunanistan’daki oturum izni statüsünü korumak için mülk, daimi oturum veya vatandaşlık alınana kadar elde tutulmalıdır. Sahipler bakım giderleri ve vergilerden sorumludur.
Aylık aidat ve faturalar ortalama 200 €’dan başlamaktadır. Kirada bu giderler genellikle kiracıya aittir.
Kira gelirleri üzerinden ödenen vergiler:
- %15 (12.000 €’ya kadar),
- %35 (12.000–35.000 €),
- %45 (35.000 € üzeri).
Şirket üzerinden alım yapılması halinde kurumlar vergisi %22’dir.
Emlak vergileri mülkün konumu, yaşı ve büyüklüğüne göre değişir:
- Metrekare başına 0,1–13 €,
- Ek vergi: tüzel kişiler için %0,55,
- Belediye vergisi: %0,025–0,035.
Vergiler yıl içinde 10–11 taksitte ödenebilir. Oranlar her yıl güncellenmektedir.
Yunanistan’da Emlakla Vatandaşlık ve Oturum İzni İçin Başvurun
