Yunanistan Golden Visa Rehberi: 2026 Adım Adım Başvuru Süreci

Yunanistan Golden Visa, uygun bir yatırım yapan yabancı yatırımcılara 5 yıllık yenilenebilir oturum izni sağlayan bir programdır. Gayrimenkul, program kapsamında en yaygın kullanılan yatırım seçeneklerinden biridir ve 2026 yılında geçerli minimum tutar, mülkün türüne ve konumuna bağlı olarak €250.000, €400.000 veya €800.000’dir.

Yunanistan Golden Visa başvuru süreci; yatırım seçimi, gayrimenkulün hukuki incelemesi, satın alma işlemi, gerekli belgelerin hazırlanması, oturum izni başvurusu ve biyometrik verilerin sunulması dahil olmak üzere birkaç aşamadan oluşur. İşlemlerin büyük bölümü, Noter Onaylı Vekaletname aracılığıyla Yunanistan’daki bir avukat tarafından uzaktan yürütülebilir. Başvuru sahibinin biyometrik işlemler için Yunanistan’a şahsen gitmesi gerekir.

Oturum izni 5 yıl geçerlidir ve gerekli yatırım korunduğu sürece yenilenebilir. Program, yatırımcıyla birlikte eş, 21 yaş altı çocuklar ve her iki eşin ebeveynlerinin aynı başvuru kapsamında oturum izni almasına da olanak tanır.

Bu rehberde 2026 Yunanistan Golden Visa şartları, güncel gayrimenkul yatırım limitleri, başvuru aşamaları, gerekli belgeler ve işlem sırasında dikkate alınması gereken ek maliyetler ele alınmaktadır.

Yunanistan Golden Visa Nedir? Başlıca Avantajları

Yunanistan Golden Visa, AB dışındaki ülke vatandaşlarının belirli yatırım koşullarını yerine getirerek Yunanistan’da uzun süreli oturum izni almasını sağlayan bir yatırım yoluyla ikamet programıdır. Program 2013 yılında başlatılmıştır ve gayrimenkul yatırımı, oturum izni almak için kullanılan başlıca seçeneklerden biridir.

Gayrimenkul yoluyla Yunanistan oturum izni için minimum yatırım tutarı €250.000’den başlar. Ancak bu eşik yalnızca belirli mülk kategorileri için geçerlidir. Standart konut alımlarında mülkün bulunduğu bölgeye göre €400.000 veya €800.000 yatırım şartı uygulanabilir.

Golden Visa sahipleri, geçerli pasaportları ve Yunanistan oturum kartlarıyla Schengen Bölgesi’ndeki 29 ülkeye kısa süreli seyahat edebilir. Schengen seyahatlerinde genel 90/180 gün kuralı uygulanırken, yatırımcının Yunanistan’daki ikamet iznini korumak için ülkede minimum süre geçirme zorunluluğu bulunmaz.

Aile üyeleri de aynı yatırım üzerinden oturum izni alabilir. Başvuruya eş, 21 yaş altındaki çocuklar ve hem ana başvuru sahibinin hem de eşinin ebeveynleri dahil edilebilir. Böylece ayrı yatırımlar yapılmadan birkaç nesil aynı yapı kapsamında oturum statüsü elde edebilir.

Golden Visa doğrudan Yunan vatandaşlığı sağlamaz. Ancak Yunanistan’da fiilen yaşayan yatırımcılar, standart vatandaşlığa kabul şartlarını yerine getirmeleri halinde 7 yıllık yasal ikametin ardından vatandaşlık başvurusunda bulunabilir. Bu süreçte ülkede gerçek ikamet, Yunanca dil bilgisi ve entegrasyon şartları ayrıca değerlendirilir.

Programın bir diğer özelliği başvuru sürecinin önemli bölümünün uzaktan yürütülebilmesidir. Noter Onaylı Vekaletname sayesinde avukat; vergi numarası alma, gayrimenkul işlemlerinin yürütülmesi ve başvuruyla ilgili çeşitli idari prosedürlerde yatırımcı adına hareket edebilir. Yunanistan’a şahsen yapılması gereken temel aşama biyometrik verilerin sunulmasıdır.

 

2026 Yunanistan Golden Visa Başvuru Süreci: 8 Adımda Yol Haritası

Yunanistan Golden Visa başvurusu, yatırımcının uygunluğunun değerlendirilmesinden oturum kartlarının alınmasına kadar birbirini takip eden sekiz temel aşamadan oluşur. Gayrimenkulün hukuki statüsü ve belgelerin doğru hazırlanması özellikle önemlidir; satın alınan her mülk otomatik olarak Golden Visa şartlarını karşılamaz.

Adım 1: Ön Hazırlık ve Uygunluk Kontrolü

Başvuru kapsamında ayrıca geçerli sağlık sigortasının bulunması ve yatırım için kullanılan fonların yasal kaynağının gerekli durumlarda belgelenebilmesi gerekir. Yatırım ve aile yapısına bağlı olarak hazırlanacak belgeler başvuru öncesinde belirlenir.

Ana başvuru sahibi aşağıdaki aile üyelerini başvuruya dahil edebilir:

• Eş
• 21 yaş altındaki çocuklar
• Ana başvuru sahibinin ebeveynleri
• Eşin ebeveynleri

Aile yapısının baştan belirlenmesi önemlidir; çünkü devlet harçları, sağlık sigortası, belge hazırlama ve biyometrik işlemlere ilişkin toplam maliyet başvuru sahibi sayısına göre değişebilir.

Adım 2: Yatırım Tutarı ve Bütçelendirme

2026 yılında Yunanistan Golden Visa kapsamında gayrimenkul yatırımı için üç temel fiyat seviyesi uygulanmaktadır. Hangi eşikten yatırım yapılabileceği yalnızca bütçeye değil, mülkün bulunduğu bölgeye ve hukuki kategorisine de bağlıdır.

 

Yunanistan 250 bin euro Golden Visa seçeneği, standart bir konutun herhangi bir bölgede €250.000’ye satın alınabileceği anlamına gelmez. Bu eşik özel gayrimenkul kategorilerine bağlıdır. Bunlardan biri, daha önce ticari kullanımda bulunan bir mülkün konuta dönüştürülmesidir. Ofis, mağaza, depo veya benzeri ticari alanların gerekli izinlerle konut kullanımına dönüştürülmesi bu kategoriye girebilir.

€250.000 eşiği ayrıca tescilli tarihi binaların restorasyonuna ilişkin yatırımlarda uygulanabilir. Bu nedenle yatırım kararı verilmeden önce hem mülkün mevcut hukuki statüsünün hem de ilgili Golden Visa kategorisinin şartlarının incelenmesi gerekir.

Gayrimenkul fiyatının yanı sıra işlem ve başvuru maliyetlerinin de toplam bütçeye dahil edilmesi gerekir.

 

Yatırım seviyesi belirlendikten sonra bütçe, konum ve yatırım stratejisine uygun gayrimenkuller değerlendirilir. Bu aşamada yalnızca mülkün fiyatına değil, Golden Visa için hangi yatırım kategorisine girdiğine de dikkat edilmelidir.

Yatırımcı mülkleri Yunanistan’da şahsen inceleyebilir veya seçim sürecini uzaktan yürütebilir. Uzaktan işlem yapılması halinde mülk sunumları ve gerekli kontroller dijital olarak gerçekleştirilebilir; satın alma işleminin hukuki aşamaları ise noter onaylı vekâletname üzerinden yetkilendirilen avukat tarafından yürütülebilir.

Özellikle €250.000 kategorisindeki dönüşüm veya restorasyon projelerinde, mülkün ilgili yatırım şartlarını karşılayıp karşılamadığı satın alma öncesinde doğrulanmalıdır.

Adım 4: Evrak Hazırlığı

Yunanistan Golden Visa başvurusu için hem ana başvuru sahibine hem de başvuruya dahil edilen aile üyelerine ilişkin belgeler hazırlanır.

Genellikle gereken belgeler şunlardır:

• Geçerli pasaport
• Doğum belgesi
• Evlilik belgesi
• Çocukların doğum belgeleri
• Aile üyelerinin pasaportları
• Sağlık sigortası
• Oturum izni başvuru belgeleri
• Gayrimenkul satın alma sözleşmesi
• Yatırıma ilişkin ödeme kanıtları
• Başvuru için gerekli fotoğraflar
• Gerekli diğer mülkiyet ve işlem belgeleri

Yabancı ülkelerde düzenlenen resmi belgelerin Yunan makamlarınca kabul edilebilmesi için uygun tasdik prosedürlerinden geçirilmesi gerekir. Belgenin düzenlendiği ülkeye göre Apostil veya farklı bir tasdik prosedürü uygulanabilir. Belgeler ayrıca yetkili şekilde Yunancaya çevrilmelidir.

Aile üyelerinin dahil edildiği başvurularda evlilik ve akrabalık ilişkisini kanıtlayan belgelerin doğru formatta hazırlanması özellikle önemlidir.

Adım 5: Hukuki İnceleme ve Satın Alma

Satın alma tamamlanmadan önce mülk üzerinde hukuki due diligence gerçekleştirilir. Mülkiyet kayıtları, mevcut ipotek veya diğer takyidatlar, ruhsatlar, kullanım statüsü ve Golden Visa açısından gerekli belgeler kontrol edilir.

Yatırımcı adına Yunanistan Vergi Numarası (AFM – Arithmos Forologikou Mitroou) alınır. İşlemin yapısına ve bankacılık gerekliliklerine göre Yunanistan’da banka hesabı açılması da gerekebilir.

Satın alma sözleşmesi gerekli şartların tamamlanmasının ardından şahsen veya noter onaylı vekâletname aracılığıyla imzalanabilir. Mülkiyet daha sonra Tapu ve Kadastro Siciline (Ktimatologio / Hypothikofilakio) kaydedilir.

Golden Visa açısından ödemenin de ilgili mevzuatta kabul edilen yöntemlerle ve belgelenebilir şekilde gerçekleştirilmesi gerekir. Satın alma ve kayıt işlemleri tamamlandığında yatırımcı, oturum izni başvurusunda kullanılacak mülkiyet ve ödeme belgelerine sahip olur.

Adım 6: Oturum İzni Başvurusu

Gayrimenkul yatırımı tamamlandıktan ve gerekli belgeler hazırlandıktan sonra Yunanistan Golden Visa başvurusu yapılabilir. Bu aşamada ilgili devlet harçları ödenir, sağlık sigortası belgeleri hazırlanır ve yatırımın program şartlarını karşıladığını gösteren belgeler başvuru dosyasına eklenir.

Başvuru Yunanistan’ın ilgili elektronik sistemi üzerinden yetkili makamlar nezdinde kaydedilir. Yatırımcı adına hareket etme yetkisi bulunan avukat, uygun durumlarda bu işlemleri Noter Onaylı Vekaletname kapsamında gerçekleştirebilir.

Dosyanın eksiksiz hazırlanması bu aşamada önemlidir. Eksik veya birbiriyle uyuşmayan mülkiyet, ödeme ya da aile belgeleri ek belge talebine ve sürecin uzamasına neden olabilir.

Adım 7: Geçici Oturum Belgesi (White Paper / Vevaiosi) ve Biyometri

Başvurunun resmi olarak kaydedilmesinin ardından başvuru sahibine Geçici Oturum Belgesi (White Paper / Vevaiosi) verilir. Bu belge, nihai oturum kartı hazırlanırken başvurunun işleme alındığını ve başvuru sahibinin Yunanistan’daki hukuki statüsünü gösterir.

Oturum kartının düzenlenebilmesi için gerekli yaştaki başvuru sahiplerinin biyometrik verilerini şahsen sunmaları gerekir. Bu nedenle sürecin büyük bölümü uzaktan yürütülebilse de biyometri aşamasında Yunanistan ziyareti gereklidir.

Astons’un Yunanistan’daki hukuk ekibi tarafından vekâletname üzerinden yürütülen başvurularda, gayrimenkul işlemleri ve idari prosedürlerin önemli bölümü yatırımcı ülkeye gelmeden tamamlanabilir. Böylece şahsen katılım gerektiren işlemler biyometri ziyareti etrafında planlanabilir.

Adım 8: Oturum Kartlarının Teslim Alınması

Başvuru incelendikten ve biyometrik işlemler tamamlandıktan sonra yatırımcı ve başvuruya dahil edilen uygun aile üyeleri için Yunanistan oturum kartları düzenlenir.

Golden Visa kapsamında verilen oturum izni 5 yıl geçerlidir. Yatırım şartları korunmaya devam ettiği sürece izin beşer yıllık dönemler halinde yenilenebilir ve program oturum statüsünün korunması için Yunanistan’da minimum gün sayısı şartı getirmez.

Yenileme sürecinde yatırımın devam ettiğinin ve diğer geçerli koşulların korunduğunun belgelenmesi gerekir. Bu nedenle mülkün satılması veya yatırım yapısının değiştirilmesi planlanıyorsa bunun oturum statüsüne etkisi önceden değerlendirilmelidir.

Başvuru Sırasında En Sık Yapılan Hatalar ve Riskler

 

Yunanistan Golden Visa süreci belirli yasal ve idari aşamalara dayanır. Başvurularda karşılaşılan sorunların önemli bir bölümü yatırım yapılacak gayrimenkulün uygunluğunun yeterince incelenmemesi veya satın alma öncesinde gerekli belgelerin doğrulanmamasından kaynaklanır.

Yasal Uygunluğu Olmayan Mülk Seçimi

Bir gayrimenkulün fiyatının gerekli yatırım eşiğini karşılaması tek başına Golden Visa için yeterli değildir. Mülkün ilgili yatırım kategorisinin hukuki şartlarını da karşılaması gerekir.

Bu durum özellikle €250.000 eşiğindeki ticari mülkten konuta dönüşüm ve tescilli bina restorasyonu kategorilerinde önem taşır. Kullanım değişikliği, ruhsat veya diğer gerekli yasal belgelerde sorun bulunması, mülkün Golden Visa kapsamında kullanılmasını engelleyebilir.

Güvenilirliği Doğrulanmamış Geliştirici

İnşaat aşamasındaki veya dönüşüm kapsamındaki projelerde geliştiricinin hukuki ve ticari geçmişinin kontrol edilmesi gerekir. Şirketin kayıt bilgileri, proje için gerekli izinleri, mülkiyet hakları ve sözleşmeden doğan yükümlülükleri satın alma öncesinde incelenmelidir.

Yunanistan’da şirket bilgileri Genel Ticaret Sicili (GEMI) üzerinden kontrol edilebilir. Ancak şirketin ne kadar süredir faaliyet gösterdiği tek başına güvenilirlik veya risk göstergesi değildir; proje ve geliştirici daha geniş kapsamlı bir hukuki incelemeye tabi tutulmalıdır.

İpotek ve Borç Yükü Olan Mülkler

Satın alınacak gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz, üçüncü kişilerin hakları veya başka takyidatlar bulunabilir. Vergi yükümlülükleri veya mülkiyet kayıtlarındaki uyuşmazlıklar da işlemin tamamlanmasını etkileyebilir.

Bu nedenle satın alma sözleşmesi imzalanmadan önce tapu ve kadastro kayıtlarının kontrol edilmesi, mülkün hukuki durumunun doğrulanması gerekir.

Eksik veya Hatalı Evrak Yönetimi

Başvuru dosyasındaki belgelerin güncel, tutarlı ve gerekli şekilde tasdik edilmiş olması gerekir. Apostil eksikliği, hatalı tercümeler, aile bağlarını gösteren belgelerdeki uyuşmazlıklar veya eksik gayrimenkul kayıtları başvurunun işleme alınmasını geciktirebilir.

Özellikle dönüşüm projelerinde kullanım değişikliğini ve mülkün hukuki statüsünü gösteren belgelerin satın alma öncesinde kontrol edilmesi önem taşır.

Profesyonel Hukuki Danışmanlık Almadan İlerlemek

Yunanistan’da gayrimenkul satın alma işlemi ile Golden Visa başvurusu birbirine bağlı olmakla birlikte farklı hukuki ve idari prosedürler içerir. Bir mülkün satın alınabilir olması, otomatik olarak Golden Visa’ya uygun olduğu anlamına gelmez.

Bu nedenle mülkün hukuki incelemesinin satın alma öncesinde yapılması; sözleşmelerin, kayıtların, izinlerin ve oturum başvurusu için gereken belgelerin birlikte değerlendirilmesi işlem risklerini azaltır.

Astons ile Yunanistan’da Gayrimenkul Yatırımı

Yunanistan Golden Visa başvurusu, yalnızca uygun yatırım tutarının karşılanmasından ibaret değildir. Mülkün doğru yatırım kategorisinde bulunması, hukuki durumunun kontrol edilmesi, satın alma işleminin mevzuata uygun şekilde tamamlanması ve oturum başvurusu için gereken belgelerin doğru hazırlanması gerekir.

Astons’un Yunanistan’daki ekibi, yatırımcının bütçesi ve hedefleri doğrultusunda uygun gayrimenkullerin belirlenmesinden hukuki due diligence ve satın alma işlemlerine kadar sürecin farklı aşamalarında destek sağlar. Gayrimenkul portföyü; €250.000 dönüşüm ve restorasyon kategorilerinin yanı sıra €400.000 ve €800.000 eşiklerine uygun projeleri de kapsar.

Yetkili hukuk ekibi, Yunanistan Vergi Numarası (AFM) alınması, noter onaylı vekâletname hazırlanması, gayrimenkulün hukuki kontrolü, satın alma ve kayıt işlemleri ile Golden Visa başvurusunun koordinasyonunu yürütebilir. İşlemlerin büyük bölümü uzaktan tamamlanabildiği için yatırımcının Yunanistan’daki fiziksel katılımı gerekli aşamalar etrafında planlanabilir.

Başvuruya aile üyelerinin dahil edilmesi halinde aile yapısı, belge gereklilikleri ve ilgili maliyetler de baştan değerlendirilir. Böylece yatırım ve oturum izni süreci tek bir uygulama planı altında yapılandırılabilir.

Yunanistan Golden Visa başvurunuz için ücretsiz danışmanlık talep edin. Astons uzmanları, bütçenize ve hedeflerinize uygun yatırım seçeneklerini ve başvuru sürecinin gerekli adımlarını sizinle değerlendirecektir.