Emlak Yatırımı Yapılacak En İyi Yerler

Küresel gayrimenkul piyasası gelişmeye devam ederken, 2025’te bazı destinasyonlar gayrimenkul yatırımcıları için özellikle cazip konumda öne çıkıyor. İspanya ve Portekiz gibi geleneksel piyasalar güçlü seçenekler olmaya devam ederken, Yunanistan, Türkiye ve BAE’deki yeni fırsatlar; elverişli yatırım koşulları, oturum izni avantajları ve yüksek büyüme potansiyelinin birleşimi sayesinde giderek daha fazla ilgi görüyor. Aşağıdaki bölümlerde, bu önde gelen piyasaları ayrıntılı olarak inceleyecek, satın alma fiyatlarından kira getirilerine, vize avantajlarından vergi etkilerine kadar her konuyu ele alacağız.

En iyi yatırım kararını verebilmek için ülkenin ekonomik durumu, mevcut mevzuatı, fiyat artışı potansiyeli ve kira getirisi gibi birkaç önemli faktörü değerlendirmeniz gerekir. Temel hedef, yatırım amacınızla uyumlu bir ülke seçmektir.

Ülke seçerken dikkate almanız gerekenler:

• Satın alma amacı – Orada yaşamak, kiraya vermek, yeniden satmak veya oturum/vatandaşlık hakkı elde etmek gibi farklı hedefler, farklı stratejiler gerektirir.
• Ekonomik göstergeler – GSYİH, enflasyon oranları ve para birimi istikrarını karşılaştırın; istikrarlı bir ekonomik yatırımı güçlendirir.
• Hukuki ortam – Yabancı mülkiyetine ilişkin kuralları araştırın. Arazi veya belirli mülk türlerinde kısıtlama var mı? Haklarınız ve yükümlülükleriniz konusunda net olun.
• Lokasyonun önemi – Güçlü altyapı, ulaşım bağlantıları, sosyal olanaklar ve kalkınma planlarına (parklar, iş merkezleri, ulaşım hatları) sahip bölgeleri tercih edin.
• Gayrimenkul türü – Konut, ticari, arsa veya proje aşamasındaki mülklerin her birinin farklı yatırım eşikleri, bakım maliyetleri ve getiri profilleri vardır.
• İklim ve turizm – Sıcak destinasyonlar (Yunanistan, İspanya, Portekiz, Kıbrıs) turist çeker ancak kiralar mevsimsel olabilir. Örneğin, Atina’daki daireler yıl boyu kiracılı kalırken, adalardaki kiralamalar sezon dışında önemli ölçüde düşebilir. Taşınmayı düşünüyorsanız iklim ve yaşam tarzını göz önünde bulundurun — Türkiye iş dostu bir ortam sunar, Kıbrıs daha sakin bir yaşam temposuna sahiptir, Karayipler ise egzotik bir kaçış imkânı verir.
• Fiyat-kira oranı – Kira gelirinin bakım masraflarını karşıladığı ve kâr getirdiği mülkleri hedefleyin.
• Piyasa büyüme potansiyeli – Geçmiş fiyat trendlerini ve gelecek öngörülerini değerlendirin. Geçmiş her zaman garanti olmasa da piyasanın dayanıklılığı ve altyapı gelişimi hakkında önemli ipuçları verir.

Evrensel anlamda tek bir “en iyi” ülke yoktur — seçim tamamen hedeflerinize ve önceliklerinize bağlıdır. Avrupa; istikrar, yaşam kalitesi ve altyapı sunarken, diğer bölgeler daha düşük giriş maliyetleri, egzotik cazibe ve daha yüksek getiri sağlayabilir.

Gayrimenkul Yatırımı İçin En İyi Avrupa Ülkeleri

Yunanistan

Yunanistan gayrimenkulüne olan yabancı ilgisi hızla artıyor: Son iki yılda net giriş neredeyse 5 milyar €’ya ulaştı. 2024’te ülke genelinde fiyatlar %6,6 arttı ve son on yılda, başta Atina ve Selanik olmak üzere, %60’ın üzerinde yükseldi.

Kira oranları neredeyse tüm bölgelerde artış gösterirken, Atina’daki gayrimenkul fiyatları diğer Avrupa başkentlerine kıyasla hâlâ rekabetçi seviyede. Atina merkezinde metrekare fiyatı ortalama 2.300–3.000 € arasında, tek yatak odalı bir dairenin kirası ise aylık 650–1.000 € seviyesinde. Ayrıca, birincil gayrimenkul işlemlerinde KDV uygulanmaz — alıcılar yalnızca %3,09 oranında devir vergisi öder.

Yunanistan’ın Golden Visa programı, yatırımcılara ve ailelerine 5 yıllık oturum izni sağlar. Mülk elde tutulduğu sürece bu izin geçerliliğini korur ve herhangi bir minimum ikamet şartı bulunmaz. Uzun dönem kiralamalar genellikle yıllık %4–6 getiri sağlar.

Ülke iki yatırım bölgesine ayrılmıştır:

• Bölge A (Atina, Attika, Selanik, Mikonos, Girit, Santorini ve 3.100’den fazla nüfusa sahip adalar): Minimum 800.000 € yatırım
• Bölge B (diğer tüm bölgeler): Minimum 400.000 € yatırım

Konum veya mülk büyüklüğünden bağımsız olarak iki durumda daha düşük, 250.000 €’luk eşik uygulanır:

1. Restorasyon gerektiren kültürel/tarihi bir mülkün satın alınması ve yenilemenin beş yıl içinde tamamlanması
2. Konuta dönüştürülen eski bir ticari binanın satın alınması ve inşaatın bir geliştirici tarafından gerçekleştirilmesi

Bu tür mülkler en çok Attika ve Atina’da bulunur ve yatırımcılara, Yunanistan’ın en çok talep gören bölgesinde minimum maliyetle Golden Visa oturum iznine erişim imkânı sunar.

Bir diğer dikkat çekici avantaj ise Yunanistan’ın non-dom vergi rejimidir: Yatırımcılar, dünya genelindeki gelirleri üzerinden yıllık sabit 100.000 € vergi ödemeyi tercih edebilirler; bu oran, genellikle %44’e kadar çıkan standart artan vergi oranından daha avantajlıdır.

Kıbrıs

Kıbrıs gayrimenkul piyasası istikrarlı büyümesini sürdürüyor: 2024’te işlem sayısı bölgeler genelinde %4–15 oranında artarken, fiyatlar %4–8 yükseldi. En popüler bölgeler Larnaka, Limasol ve Baf olmaya devam ediyor: Baf’ta metrekare başına ortalama fiyat 1.800 €, Limasol’da 4.200 € ve Larnaka’da 2.300 €. Karşılaştırma yapmak gerekirse, başkent Lefkoşa’da fiyatlar metrekarede 2.500 €’dan başlıyor. Sahil ve tatil bölgelerindeki mülklere yönelik yabancı alıcı ilgisi, enflasyonun %3’ün altına düşmesiyle birlikte fiyatların yükseliş trendini destekliyor.

Kıbrıs’taki gayrimenkuller, yıllık %4–8 oranında istikrarlı kira geliri sağlar. Birincil piyasa alımlarında standart KDV oranı %19’dur. Ancak belirli koşulların sağlanması ve mülkün yalnızca kişisel ikamet amacıyla kullanılması (kiraya verilmemesi) durumunda bu oran %5’e düşürülebilir.

Uzmanlar, Golden Visa programının devam etmesinin talep artışını teşvik etmesiyle birlikte piyasanın 2025’te de olumlu seyrini koruyacağını öngörüyor.

En az 300.000 € değerinde gayrimenkul satın alan yatırımcılar, kalıcı oturum izni alabilir.

Birincil piyasa gayrimenkulleri doğrudan geliştiricilerden satın alınabilir ve mülk kiraya verilebilir.

Başvuru sahipleri, başvuruya dahil edilen her yetişkin aile üyesi için 15.000 € ve her çocuk için 10.000 € eklenmek üzere, yıllık en az 50.000 € sigortalı gelire sahip olduklarını kanıtlamalıdır. Oturum sahipleri, vergi yükünü önemli ölçüde azaltan avantajlı vergi koşullarından yararlanır. Ayrıca, Kıbrıs’ta sürekli ikamet etme zorunluluğu yoktur — her iki yılda bir en az bir kez ziyaret etmek yeterlidir.

Kalıcı oturum izninin süresi sınırsızdır ve ana başvuru sahibinin tüm aile üyelerini kapsar. Ortalama işlem süresi 8–9 aydır.

Kıbrıs’ın Schengen bölgesine olası katılımı, gayrimenkul likiditesini artıracak ve tüm piyasayı canlandıracaktır.

Malta

Malta gayrimenkul piyasası istikrarlı bir şekilde büyüyor: 2023’te fiyatlar %7,5, 2024’te ise %6,7 arttı. Yabancı çalışan ve turist sayısındaki artış, özel konut talebini yükselterek yabancı yatırımcıları cezbediyor.

Hükümet, talebi aktif şekilde desteklemektedir: ilk kez ve tekrar alım yapanlar için programlar, kentsel SDA bölgeleri ve Gozo’daki mülkler için özel koşullar, restorasyon maliyetlerini karşılamak üzere hibeler mevcuttur. Ülke, dünya genelindeki gelirde minimum vergilendirme ve sıfır miras vergisi ile avantajlı bir vergi sistemine sahiptir.

Önemli bir unsur, Malta’nın kalıcı oturum izni programıdır. Oturum statüsü; ana başvuru sahibine, eşine, 28 yaşına kadar çocuklarına, ebeveynlerine ve hatta büyükanne-büyükbabalarına verilir. Program kapsamında minimum yatırım tutarı 182.000 €’dur.

Oturum izni elde etmenin iki yolu vardır:

• Devlet bütçesine katkı yapmak ve Gozo Adası da dahil olmak üzere ülkenin herhangi bir bölgesinde en az 375.000 € değerinde gayrimenkul satın almak.
• Devlet bütçesine katkı yapmak ve beş yıl boyunca yıllık 14.000 € bedelle gayrimenkul kiralamak (toplam 70.000 €).

İşlem süreleri 6–8 aydır. Oturum izni statüsü, herhangi bir kısıtlama olmaksızın her beş yılda bir yenilenebilir.

Yakın zamana kadar, Malta’da en az 690.000 € yatırım yaparak 1–3 yıl ikamet sonrası vatandaşlık almak mümkündü; ancak 2025 Nisan ayı sonunda AB Mahkemesi programı askıya aldı.

Avrupa Dışındaki Mevcut Gayrimenkul Seçenekleri

Türkiye

Türkiye, gayrimenkul alımı için en popüler destinasyonlardan biridir: Yalnızca 2024 yılında satış hacmi, bir önceki yıla kıyasla %20’den fazla artmıştır. Yabancılara yapılan satışların, toplam yıllık satışlardaki payı yaklaşık %1,1’dir. Fiyatlar artmaya devam etmektedir: 2024’te ülke genelindeki artış yaklaşık %25 olmuştur. Önde gelen şehirlerde kayda değer yıllık fiyat artışları görülmüştür: Ankara %38,6, İzmir %32,5, İstanbul %30,7. Aynı zamanda yatırımların ortalama geri dönüş süresi 14 yıl olup, getiri oranı yaklaşık %7’dir.

Yüksek kârlılığın yanı sıra yatırımcılar; daha şeffaf finansal işlemler, kolaylaştırılmış alım koşulları, aktif kentsel modernizasyon, gelişmiş altyapı ve daha elverişli iş ortamı gibi unsurlardan da etkilenmektedir. Örneğin, kira artışlarını yılda %25 ile sınırlayan yasa Temmuz 2024’te yürürlükten kaldırılmış, yabancı para birimiyle satış sözleşmesi yapma yasağı ise Mart 2025’te kaldırılmıştır.

Türkiye’de ayrıca yatırım yoluyla oturum izni ve vatandaşlık programları da bulunmaktadır. Tapu değeri 200.000 $ olan bir gayrimenkul satın alındığında, yatırımcı ve ailesi 2 yıl süreli ve yenileme hakkına sahip oturum izni alabilir; 400.000 $ veya üzerindeki yatırımlarda ise Türk pasaportu verilebilir.

Alıcılar yatırım yerini özgürce seçebilir — birden fazla gayrimenkul, konut veya ticari mülk satın alınabilir. Mülkler kiraya verilebilir, iş amacıyla veya kişisel ikamet olarak kullanılabilir ya da 3 yıl sonra satılabilir — bu durum oturum izni statüsünü etkilemez. Türk pasaportu uluslararası alanda tanınır ve iş, seyahat, banka hesabı açma gibi fırsatlar sunar. Ortalama işlem süresi 8 aydan başlar. Satın alma ödemesi kripto para gelirleriyle yapılabilir: Türkiye’de sıkı uyum veya fon kaynağı doğrulama zorunluluğu yoktur. İkamet şartı bulunmaz; belgeler uzaktan da tasdik ettirilebilir.

BAE

Moody’s derecelendirme kuruluşu, Birleşik Arap Emirlikleri’nin yüksek kredi notunu AA2 olarak teyit etti ve 2024’te enflasyon %3’ün biraz üzerinde kalarak ılımlı seviyede gerçekleşti. BAE’de yeni konut ve ticari gayrimenkullere olan talep hızla artıyor. 2024’te işlem sayısı %30 yükselirken, fiyatlar ortalama %10 arttı. Yatırım için en popüler şehirler Dubai ve Abu Dabi’dir.

Yatırımcılar, geniş yeni konut seçeneklerinin yanı sıra işlem süreçlerinin basitliği ve hızından da etkilenmektedir. Ayrıca, BAE’de gayrimenkul ödemeleri kripto para ile yapılabilmektedir. Mülk devir ücreti, bulunduğu emirliğe bağlı olarak %2–4 arasında değişir.

BAE’de gayrimenkul satın almak, yalnızca birkaç hafta içinde tüm aileye — eş, her yaştan çocuklar ve ebeveynler dahil — oturum hakkı sağlayabilir. 204.000 $ ve üzeri alımlarda 2 yıllık, yenilenebilir bir vize verilir; 545.000 $ ve üzeri alımlarda ise 10 yıl geçerli ve yenileme imkânı olan bir Golden Visa sağlanır. Her iki durumda da mülk, yalnızca belirli serbest mülkiyet bölgelerinde bulunmalıdır. Vize sahiplerinin BAE’de sürekli ikamet etme zorunluluğu yoktur.

Tayland

Bangkok, Phuket ve Pattaya’daki gayrimenkul fiyatları istikrarlı ancak yavaş bir şekilde artmaktadır: 2024’te ortalama artış %3 seviyesindedir. Metrekare başına ortalama fiyat, konuma bağlı olarak 1.800–3.000 € arasında değişmektedir. Kira getirileri ise yıllık %3–4 aralığındadır.

Tayland, yıl boyu süren turizm sezonu ve mevsimsellikten çok az etkilenmesi sayesinde mükemmel bir tatil destinasyonudur. “Kışı geçirmek” amacıyla gelen yabancı yerleşimciler ve yabancılar, iklimin yanı sıra görece düşük yaşam ve kira maliyetlerinden de etkilenmektedir. Pek çok yabancı ülkeye eğitim, çalışma veya iş yapmak amacıyla gelmektedir. Tayland’da gayrimenkul, tam mülkiyet (freehold) veya 90 yıla kadar uzun vadeli kiralama (leasehold) yoluyla edinilebilir. Mülkiyet, bir apartman dairesi ya da villa olabilir, ancak villa altındaki arsa uzun vadeli kira olarak kaydedilir. Apartmanlardaki daireler tek bir mülk sahibine kayıtlıdır ve sonrasında her alıcıya yeniden devredilir.

500.000 $ veya daha fazla tutarda gayrimenkul yatırımı yapan yatırımcılar, 10 yıla kadar geçerli bir oturum izni niteliğinde olan LTR vizesi alabilir. Uygunluk için, en az 1 milyon $ tutarında varlığa veya son iki yılda yıllık en az 80.000 $ gelire sahip olduklarını kanıtlamaları gerekir. Üç yıllık yasal ikametin ardından kalıcı oturum iznine, bunun üzerinden beş yıl geçtikten sonra ise Tayland vatandaşlığına başvurulabilir.

Karayip Ülkeleri

Karayip ülkeleri, yurt dışında gayrimenkul satın alan yabancılar arasında popülerdir: varlıklı emekliler kış tatilleri için Karayipleri tercih ederken, yatırımcılar kiraya vermek amacıyla daire ve villa satın alır. Gayrimenkul fiyatları yılda ortalama %3–5 oranında istikrarlı bir şekilde artar. Yüksek sezonda kira talebi kış aylarına kıyasla 1,5–2 kat artar ve getiriler yıllık %4–5 seviyesine ulaşır. Çoğu ülke oldukça esnek vergi koşulları sunar; bunun yanında mükemmel tatil imkanları, doğal güzellikler ve yeterince gelişmiş bir altyapıya sahiptir.

Karayiplerde gayrimenkul satın almanın başlıca avantajı, yatırımcıya ve aile üyelerine pasaport alma imkânı tanıyan vatandaşlık programlarıdır.

Giriş eşikleri ve katılım koşulları ülkelere göre değişir: Örneğin, Grenada’da minimum gayrimenkul bedeli 270.000 $ olup, başvuruya ek olarak 50.000 $ ve aile üyesi başına 25.000 $ ek ücret ödenir. Dominika’da eşik 200.000 $ olup, ana başvuru sahibi için 75.000 $ devlet ücreti ve dört kişiye kadar aile için 100.000 $ ücret uygulanır. Saint Lucia ile Antigua ve Barbuda’da yatırım yoluyla vatandaşlık programı kapsamında gayrimenkul bedeli 300.000 $’dır.

Gayrimenkul seçeneklerinin yanı sıra, programlar onaylı fonlara veya ekonomiye karşılıksız katkı yapma imkânı da sunar. Karayip “altın pasaportları”, Schengen bölgesi dahil olmak üzere dünya genelinde vizesiz seyahat olanağı sağlar ve sürekli ikamet şartı aranmaz. Yatırımcılar ayrıca, dünya genelindeki gelir, temettü, miras veya bağışlarda vergi olmaması gibi esnek vergi koşullarından da etkilenir.

En Ucuz Gayrimenkulün Bulunduğu Ülkeler

Başlangıç maliyetlerini en aza indirmek isteyenler için, en düşük gayrimenkul fiyatlarına sahip ülkeler ilgi çekicidir. Ancak burada, fiyat ile ekonomik istikrar, güvenlik ve fiyat artışı potansiyeli gibi diğer faktörler arasındaki dengeyi hatırlamak önemlidir.

En uygun fiyatlı seçenekler çoğunlukla Doğu Avrupa, Güney Amerika veya Güneydoğu Asya’da bulunabilir. Örneğin, Macaristan ve Bulgaristan’da, büyük şehirler dışında ve popüler turistik bölgelerde, Avrupa ülkesinde oldukça yüksek bir yaşam standardını koruyarak uygun fiyatlı konut seçenekleri mevcuttur. Arjantin’de ise ekonomik zorluklara rağmen, iyi getiri sağlayan uygun fiyatlı gayrimenkuller bulunabilir.

Yatırımcılar İçin Yüksek Getirili Destinasyonlar

Kâra odaklanan yatırımcılar, yüksek getiri sunan destinasyonları tercih eder. Bu her zaman en ucuz ülkeler anlamına gelmez: iyi getiriler, özellikle turistik merkezlerde veya gelişmiş ekonomilere sahip büyük şehirlerde, istikrarlı kira talebi olan piyasalardan da elde edilebilir. Ayrıca, ekonomisi büyüyen ve altyapısı gelişmekte olan, gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek artış potansiyeline sahip olduğu ülkelere de dikkat etmek gerekir.

Örneğin ABD’de, Austin veya Nashville gibi ekonomisi büyüyen “ikinci kademe” şehirler, istikrarlı nüfus ve ekonomik artış göstererek yüksek kira talebi ve fiyat artışına yol açmaktadır. Almanya’da ise Münih, Frankfurt ve Hamburg gibi gelişmiş sanayiye ve üniversitelere sahip şehirler, özellikle öğrenciler ve genç profesyonellerden gelen istikrarlı kira talebi sunar.

Birleşik Krallık, yüksek fiyatlarıyla tanınmasına rağmen, gelişmiş altyapısı ve yüksek iş hacmi sayesinde özellikle Londra veya Manchester gibi büyük şehirlerde yatırımcılara iyi getiri fırsatları sunar.

İnsanlar farklı nedenlerle yurt dışında gayrimenkul satın alır. Kimileri için bu, küresel piyasa istikrarsızlığı karşısında parasını korumanın bir yoludur. Bazıları ise bunu vize veya oturum izni almanın bir aracı olarak görür. Kimi de yalnızca başka bir ülkede yaşama hayali kurarak kendine bir ev arar.

Vergiler, Vizeler ve Diğer Zorunlu Giderler

Yurt dışında gayrimenkul satın almayı planlarken, yalnızca satın alma fiyatını değil, buna bağlı diğer maliyetleri de dikkate almak önemlidir. Vergiler burada kilit rol oynar: alım vergisi, yıllık emlak vergisi, satıştan elde edilen sermaye kazancı vergisi veya kira gelir vergisi.

Vergi oranları ülkeler arasında önemli ölçüde farklılık gösterdiğinden, hangi vergileri ödeyeceğinizi ve bunların kârınızı nasıl etkileyeceğini önceden öğrenmek gerekir. Ayrıca, satın aldığınız mülkün bulunduğu ülkede yaşamayı planlıyorsanız, vize gereklilikleri ve oturum izni kurallarını da göz önünde bulundurmalısınız. Bazı ülkelerde gayrimenkul satın almak, vize almayı kolaylaştırabilir veya yeni bir göçmenlik statüsü — oturum izni, kalıcı oturum veya vatandaşlık — kazandırabilir; diğerlerinde ise böyle bir avantaj sağlamaz.

Vergi ve vize konularının yanı sıra, diğer zorunlu giderler arasında hukuki ve noter ücretleri, gayrimenkul sigortası, aidatlar ve bakım masrafları yer alır.

Kiralama amacıyla gayrimenkul satın almak, istikrarlı pasif gelir elde etmeyi hedefler. Bu yöntem, kira ödemelerinden düzenli nakit akışı sağlar; kira bedellerinin enflasyona endekslenmesi, yatırımcıyı varlık değer kaybına karşı korur. Ayrıca, gayrimenkul zamanla değer kazanabilir ve olası satışta ek kâr getirebilir. Ancak yatırımcının, mülkü yönetmesi, kiracı bulması ve güncel sorunlarla ilgilenmesi gerekir; boş kalma riski, ekonomik koşullara bağlılık ve talebin mevsimselliği gibi unsurlar da dikkate alınmalıdır. Bazı yönetim şirketleri, belirli bir ücret karşılığında mülk yönetimini üstlenebilir.

Flipping, bir gayrimenkulün satın alındıktan sonra daha yüksek bir fiyata satılmasıdır. Başarılı şekilde yürütüldüğünde, kısa sürede önemli kazanç elde etmek mümkündür. Ancak bu tür bir yatırım yüksek risk taşır; zira başarısı, doğru mülkün seçilmesine, yapılan yenilemenin kalitesine ve genel piyasa koşullarına bağlıdır. Ayrıca yatırımcının, özel bilgi ve becerilere sahip olması ve yüksek işlem maliyetlerine hazır bulunması gerekir.

En uygun strateji, yatırımcının hedeflerine, deneyimine ve risk toleransına bağlıdır.

2025’te umut vadeden gayrimenkul yatırım destinasyonlarını seçmek, evrensel bir karar değil; tamamen kişisel hedeflerinize ve risk iştahınıza bağlı bir süreçtir.

Önceliğiniz istikrarlı gelir ve uzun vadeli büyüme ise, gelişmiş altyapıya ve istikrarlı ekonomiye sahip piyasaları tercih edin: bu tür piyasalar genellikle daha muhafazakâr ama güvenilir yatırımlar sunar. Öte yandan, daha yüksek risk almayı göze alan yatırımcılar; gelişmekte olan piyasalar veya çevre dostu inşaat, ortak yaşam (coliving) gibi niş segmentlerde kârlı fırsatlar bulabilir. Her durumda, başarılı yatırımlar için hedeflerinizi net bir şekilde belirlemeniz ve seçtiğiniz piyasayı dikkatle analiz etmeniz gerekir.

En etkili çözümlerden biri, yatırım karşılığında göçmenlik statüsü — oturum izni veya vatandaşlık — sunan ülkelerdir. Bu seçenek, ek avantajlar sağlayarak kişisel özgürlüklerinizi genişletir.

Astons, yatırım yoluyla göçmenlik ve yabancı gayrimenkul alanında 30 yılı aşkın süredir başarıyla faaliyet göstermektedir.