Yunanistan gayrimenkul piyasası güçlü büyümesini ve dayanıklılığını sürdürmektedir. 2025’in 2. çeyreğinde daire fiyatları yıllık bazda %7,3 artmış, 2024’teki çift haneli artışların ardından yükseliş trendi devam etmiştir. Bu büyüme; güçlü yatırımcı talebi, turizmin yeniden canlanması ve oturum izni arayan yabancı alıcıların artan ilgisiyle desteklenmektedir.
Yunanistan, turizm kaynaklı kira talebi, Batı Avrupa’ya kıyasla daha uygun konut fiyatları ve gayrimenkul alımıyla AB dışı yatırımcılara oturum hakkı tanıyan Golden Visa programı sayesinde cazip bir yatırım ortamı sunmaktadır. Stratejik konumu ve AB destekli altyapı yatırımları da bu avantajı güçlendirmektedir.
Bu rehber, yatırımcıların getirilerini maksimize ederken risklerini azaltmalarına yardımcı olmak için piyasa görünümü, yatırım seçenekleri, satın alma süreci, finansal konular ve pratik ipuçlarını kapsamlı şekilde ele almaktadır.
Yunanistan piyasası 2024’e kıyasla daha dengeli bir hızda olsa da istikrarlı biçimde büyümeye devam etmektedir. Atina pazara liderlik etmektedir. Spitogatos.gr SPI fiyat endeksine göre, şehir merkezinde 2025’in üçüncü çeyreğinde konut ilan fiyatları yıllık bazda %27,4 artmıştır. Bu oran ülke genelindeki en yüksek artıştır.
Bunu Drapetsona (%26,3), Perama (%26,1) ve Peristeri (%22) gibi batı banliyöleri izlemektedir. Bu durum, talebin tarihi merkezden iyi bağlantılara sahip çevre bölgelere doğru genişlediğini göstermektedir.
Turizmin toparlanması, altyapı yatırımları ve Golden Visa programına bağlı yabancı yatırımcı talebi büyümeyi destekleyen ana faktörlerdir.
| Bölge / Kategori | 2025 Q2 Yıllık Artış (%) | 2024 Yılı Genel Artış (%) |
|---|---|---|
| Ulusal (tüm daireler) | %7,3 | %9,0 |
| Yeni daireler (≤ 5 yıl) | %6,8 | ~%10,2 |
| Eski daireler (> 5 yıl) | %7,6 | ~%8,2 |
| Atina | %5,9 | %8,5 |
| Selanik | %8,8 | %11,6 |
| Diğer şehirler | %8,5 | %7,5 |
| Yunanistan’ın diğer bölgeleri | %8,8 | %10,7 |
Kaynak: Yunanistan Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksleri, 2025 Q2 (Resmî rapor)
Fiyat artış ivmesi 2024’ün rekor seviyelerine göre bir miktar yavaşlamış olsa da AB ortalamasının üzerinde seyretmektedir. Yatırımcılar için bu durum, özellikle turizm ve altyapının geliştiği kentsel ve kıyı bölgelerinde olası piyasa düzeltmesinden önce önemli bir fırsat penceresi sunduğunu göstermektedir.
Atina ve Çevresi:
Kentsel daireler hem yerli hem de uluslararası alıcılar tarafından yüksek talep görmeye devam etmektedir. 2025’in 1. çeyreğinde ortalama fiyatlar 2.480 €/m²’den başlamıştır. Güçlü kira talebi; mükemmel piyasa likiditesi, uzun vadeli doluluk oranı ve güvenilir gelir potansiyeli sağlamaktadır. Bu durum, şehrin Akdeniz yaşam tarzı, turizm akışı ve büyüyen expat topluluğu tarafından desteklenmektedir.
Adalar (Girit, Rodos, Santorini, Mikonos):
Premium villalar ve tatil evleri yıllık %6–9 arasında sezonluk kira getirisi sağlamaktadır. Turizm, sermaye değer artışını sürüklemeye devam etmektedir.
Selanik ve Kuzey Yunanistan:
Daha uygun değerlemelerle uzun vadeli kira yatırımları sunmaktadır. 2025’in 2. çeyreğinde daire fiyatlarında yaklaşık %8,8 büyüme görülmüştür.
| Bölge | Ortalama m² Fiyatı | Tipik Kira Getirisi | Likidite / Notlar |
|---|---|---|---|
| Atina (kentsel) | €5.000–6.000 | %3–6 (uzun vadeli) | Prime bölgelerde yüksek likidite |
| Selanik / Kuzey | €2.300–3.000 € | %4–7 | Artan talep, Atina’ya kıyasla düşük değerli |
| Adalar (premium/villa) | En iyi adalarda €4.000+ | %5–8 (sezonluk) | Güçlü yükseliş potansiyeli, ancak mevsimsellik riski |
| Kırsal / Turistik olmayan bölgeler | €1.000–1.500 | Daha düşük getiri | Daha yavaş büyüme, düşük likidite |
Genel piyasa istatistiklerine göre yukarıdaki ortalama gayrimenkul fiyatları hem birincil hem de ikincil konut stokunun bir karışımını temsil etmektedir. Ancak Golden Visa yatırımı için uygun olan mülkler genellikle farklı bir kategoriye girmektedir. Bu projeler çoğunlukla komple bina renovasyonlarıdır ve tamamen yenilenmiş, modern üniteler olarak teslim edilir. Yeni altyapı, kaliteli malzemeler, enerji verimli çözümler, ankastre cihazlar ve mobilyalar sıklıkla bu projelere dahildir. Ayrıca genellikle daha cazip veya merkezi bölgelerde konumlanırlar.
Bu nedenle Golden Visa kriterlerine uygun mülklerin gerçek fiyatları önemli ölçüde daha yüksek olabilir ve iyi tamamlanmış ünitelerin maliyeti, özelliklerine ve konumuna bağlı olarak m² başına 5.500–7.000 € veya daha fazlasına ulaşabilmektedir.
Gayrimenkul Türleri:
Şehir içi veya turistik kiralamalar için daireler/apartmanlar, premium sezonluk gelir için villalar/sahil evleri ve modern olanaklar ile vergi avantajları sunan yeni projeler öne çıkmaktadır. İkincil piyasa (second-hand) mülkler daha ucuz olabilir ancak tadilat gerektirebilir.
Yatırım Stratejileri:
Sermaye kazancı için al-sat (flipping), pasif gelir için uzun veya kısa dönem kiralama ve tatil evleri için popüler olan hibrit “yaşa + kirala” modelleri.
Apartmanlar & Rezidanslar:
Yüksek turizm bölgelerinde veya şehir merkezlerinde yeniden satış veya kısa dönem kiralama (Airbnb) için idealdir.
Villalar & Sahil Evleri:
Premium segmenttir; daha yüksek bütçe gerektirir, mevsimsellik riski vardır ancak daha yüksek kazanç potansiyeli sunar.
Yeni Projeler vs. İkincil Piyasa:
Yeni projeler vergi teşvikleri, modern donanımlar ve daha yüksek kira cazibesi avantajı sağlar. İkincil piyasa mülkler daha ucuz olabilir ancak yenileme gerektirebilir.
Flipping (Al-Sat):
Satın al, yenile ve sermaye kazancı için sat.
Pasif Kira Geliri:
Mülkün konumuna bağlı olarak uzun dönem veya kısa dönem kiralama.
Hibrit (Yaşa + Kirala):
Mal sahibi mülkü yılın bir bölümünde kullanır, kalan sürede kiraya verir – özellikle tatil evlerinde popülerdir.
Örnek Vaka Çalışması:
Girit’te €450.000’a (400.000 € satın alma + 50.000 € renovasyon) alınan bir villa, yüksek sezonda yıllık 30.000 € kira geliri elde etmektedir. Yıllık yaklaşık %5 değer artışıyla, 2 yıl sonunda toplam getiri yaklaşık 102.500 € (yaklaşık %8–9 brüt ROI) olmaktadır. Gerçek getiriler doluluk oranına, maliyetlere ve bölgeye göre değişir.
Yabancılar Yunanistan’da konut veya ticari gayrimenkulü serbestçe satın alabilir ve birden fazla mülke sahip olabilir. Ancak Rodos ve Kos gibi sınır bölgelerinde özel izin gerekmektedir. Satın alma süreci; mülk seçimi, Yunan vergi numarası (AFM) alınması, noter huzurunda ön sözleşme ve nihai sözleşmenin imzalanması, vergiler ve harçların ödenmesi ve Tapu Sicili’ne kayıt işlemlerini kapsar. Gerekli belgeler arasında pasaport veya kimlik, AFM, enerji sertifikası ve fon kaynağına dair kanıt bulunur.
Yabancı uyruklu kişiler ve tüzel kişiler, Yunanistan’da konut ve ticari gayrimenkulü herhangi bir kısıtlama olmaksızın satın alabilir ve sınırsız sayıda mülke sahip olabilir. Tek istisna, Türkiye’ye yakın Rodos ve Kos adaları gibi sınır bölgelerindeki mülklerdir; bu bölgelerde gayrimenkul edinimi için yetkili makamlardan özel izin alınması gerekmektedir.
Yunanistan’da gayrimenkul satın alma maliyetleri; tapu devir vergisi, noter ve kayıt ücretlerini içerir. Yeni inşa edilen mülklerde KDV uygulaması 2025 sonuna kadar askıya alınmıştır ve 2026’dan itibaren küçük sınır adalarında KDV oranı düşürülecektir. Yıllık olarak ENFIA emlak vergisi, aidat, bakım ve kullanım giderleri ödenir. 2026 itibarıyla, uygun köylerde bulunan birincil konutlar için ENFIA’da %50 indirim uygulanacaktır. Kira gelir vergisi %15–45 arasında değişmekte olup, 2026’dan itibaren 12.001–24.000 € arası gelir için oran %25’e düşürülecektir.
| Vergiler / Ücretler | Oran |
|---|---|
| Gayrimenkul Devir Vergisi | %3 |
| Belediye Vergisi | %0,09 |
| Devlet Kayıt Ücretleri | %0,60 |
| Noter Ücreti | %1,5 – %2 |
| KDV | %24 |
Normalde, inşa edildikten sonraki beş yıl içinde satılan yeni yapılarda KDV uygulanır. Ancak Yunan hükümeti bu tür mülklerde KDV uygulamasını Aralık 2026’ya kadar askıya almıştır. Ayrıca, nüfusu 20.000’e kadar olan sınır adalarında KDV oranı 2026’dan itibaren %30 oranında düşürülecektir. Alıcıların satın alma öncesinde geçerli KDV oranını yerel bir danışmanla teyit etmeleri önerilir.
Yunanistan Başbakanı’nın açıklamasına göre, 2026’dan itibaren uygun bölgelerdeki birincil konut sahipleri yıllık emlak vergilerinde (ENFIA) %50 indirim alacaktır ve 2027’de tam muafiyet planlanmaktadır. Bu uygulama, büyük şehir merkezleri dışındaki 12.720 Yunan köyündeki ev sahiplerine fayda sağlayacaktır. İndirim yalnızca birincil konutlar için geçerli olacak, tatil evleri veya ikinci konutları kapsamayacaktır.
| Yıllık Kira Geliri (€) | 2026 Vergi Oranı |
|---|---|
| 0 – 12.000 | %15 |
| 12.001 – 24.000 | %25 |
| 24.001 – 35.000 | %35 |
| 35.001+ | %45 |
Örnek:
Yıllık kira geliriniz 20.000 € ise:
12.000 € × %15 = 1.800 €
8.000 € × %25 = 2.000 €
Toplam vergi: 3.800 €
Tasarruf: 800 €
Yabancılar için mortgage (konut kredisi) imkânı bulunmaktadır; genellikle %50–60 LTV (kredi/değer oranı) seviyesine kadar finansman sağlanır. 2025 itibarıyla faiz oranları yaklaşık %3–5 aralığındadır.
2025 itibarıyla Yunanistan’ın Golden Visa programı, gayrimenkulün bulunduğu lokasyona ve türüne göre kademeli yatırım eşiklerine sahiptir. Aşağıda özet tablo yer almaktadır:
| Yatırım Seviyesi | Minimum Yatırım (€) | Uygulanan Bölgeler | Gayrimenkul Şartları |
|---|---|---|---|
| Kademe 1 | €250.000 | Ülke genelinde | Tadilat gerektiren veya tescilli (koruma altındaki) binalar |
| Kademe 2 | €400.000 | Daha az nüfuslu bölgeler | En az 120 m² tek bir mülk |
| Kademe 3 | €800.000 | Yüksek talep gören bölgeler (ör. Atina merkez, Selanik, Mikonos, Santorini) | En az 120 m² tek bir mülk |
ABD vatandaşlarının Golden Visa programı kapsamında Yunanistan’da gayrimenkule yaptığı yatırımlar, 2025’in 3. çeyreğinde %40 artmıştır. Bu artışın başlıca nedenleri
Yunanistan’ın görece uygun fiyatlı olması, yaşam tarzı cazibesi ve ticari mülklerin konuta dönüştürülmesine olanak tanıyan 250.000 €’luk esnek yatırım seçeneğidir. İlgi artık yalnızca New York ve Chicago gibi Doğu Yakası şehirleriyle sınırlı kalmayıp Batı Yakası’ndan gelen başvuruları da kapsamaktadır.
Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı; mevsimsel kira dalgalanmaları, bürokratik gecikmeler, döviz ve makroekonomik değişimler ile olası mevzuat değişiklikleri gibi riskler içerir. Hukuki riskler arasında tapu sorunları, kayıt dışı projeler veya abartılmış kira getirisi vaatleri bulunur. Bu riskleri azaltmak için yatırımcıların yerel uzmanlarla çalışması, yatırımlarını çeşitlendirmesi, mevzuatı yakından takip etmesi ve satın alma öncesinde getiri, doluluk oranı ve likiditeyi dikkatle analiz etmesi gerekir.
Yunanistan, artan gayrimenkul değerleri, güçlü kira talebi ve Golden Visa fırsatlarıyla yüksek potansiyelli bir emlak pazarı olmaya devam etmektedir. Doğru lokasyonlara odaklanan, portföyünü çeşitlendiren ve hukuki ile finansal süreçleri doğru yöneten yatırımcılar önemli getiriler elde edebilir. Dikkatli planlama ve profesyonel destek, piyasa fırsatlarını kârlı ve güvenli yatırımlara dönüştürmenin anahtarıdır.
Astons, 2024–2025 yıllarında “Yunanistan’ın En İyi Gayrimenkul Ajansı” ödülünü almış olup Atina’da özel bir ofisle global yatırımcılara gayrimenkul alımı ve Golden Visa başvurularında destek vermektedir.
Astons ile Golden Visa yolculuğunuza başlayın — Atina ve Attika’da yüksek likiditeli, özenle seçilmiş projeler ile Yunanistan’ın diğer bölgelerindeki fırsatlara erişin.
Atina ofisimizi ziyaret edin veya online danışmanlık randevusu alarak Yunanistan’daki en iyi gayrimenkul fırsatlarını keşfedin ve yatırım yoluyla AB oturum izninizi güvence altına alın.
DAHA FAZLA BİLGİ AL
Ücretsiz danışmanlık için başvuru bırakın.
Yunanistan’daki özel gayrimenkul fırsatlarını keşfetmek ve yatırım yolculuğunuza başlamak için — dilerseniz “Altın Vize” alma imkânıyla birlikte — bugün Astons şirketiyle iletişime geçin.
Başvuru bırakmakYazar
Paylaş
Danışmanlık Randevusu Al
Detayları Görüşelim
Uzmanımız, ihtiyaçlarınıza göre 24 saat içinde size özel bir çözüm hazırlayacaktır.
Kubilay Yağız Yiğit
Astons Türkiye Direktörü
Verileriniz korunmaktadır
Bilgileriniz sıkı gizlilik politikaları kapsamında korunmaktadır
+902 129 008 729 
+44 207 043 6026 
+971 454 01311 
+302 112 340 656 
+1 (888) 2033901 
12-dakikalık okuma 
2,712 Görüntülenme 
Paylaş 
