2026 yılında Gayrimenkul Yatırımı ile Oturum Avantajı Sunan Ülkeler

2026 yılında gayrimenkul yatırımcıları, finansal büyümeyi oturum hakkı ile birleştirebilecekleri birçok seçeneğe sahip. Yunanistan, Türkiye, BAE, Kıbrıs, Malta ve Macaristan, hem yasal oturum hem de kira geliri veya sermaye kazancı potansiyeli sunan programlarıyla öne çıkmaktadır.

Bu rehber; minimum yatırım tutarlarını, başvuru ve sonuçlanma sürelerini ve beklenen kira getirilerini karşılaştırarak yatırımcıların bilinçli kararlar almasına yardımcı olur.

Gayrimenkul yatırımı yoluyla oturum almak, çift yönlü bir avantaj sağlar:
Bir yandan uluslararası hareketlilik, vize esnekliği ve yaşam kalitesi artışı sunarken; diğer yandan kira geliri veya uzun vadeli değer artışı imkânı sağlar.

Birçok gayrimenkul bazlı oturum programı; düşük ikamet zorunlulukları ve aile bireylerinin dahil edilebilmesi sayesinde yatırım getirisini (ROI) maksimize edecek şekilde tasarlanmıştır. Bu özellikler, özellikle hem finansal hem de kişisel fayda arayan yatırımcılar için caziptir.

Oturum hakkı sunan gayrimenkul yatırımlarının kârlılığı aşağıdaki değişkenlere bağlıdır:

• Minimum yatırım tutarı:
  Düşük giriş eşiği, potansiyel getiriyi artırır.
• Oturum süresi ve esneklik:
  Hızlı onay süreçleri net getiriyi olumlu etkiler.
• Kira geliri imkânı:
  Gayrimenkulün kiralanabilmesi, elde tutma maliyetlerini dengeler.
• Uzun vadeli değer artışı:
  Prime lokasyonlar genellikle daha güçlü sermaye artışı sağlar.
• Hukuki yükümlülükler:
  Oturum, vergi ve vatandaşlık kuralları toplam kârlılığı etkiler.

2025 yılında hem yasal oturum hem de kârlı gayrimenkul yatırımı arayanlar için Yunanistan, Türkiye, BAE, Kıbrıs, Malta ve Macaristan öne çıkmaktadır. Her ülke; düşük yatırım eşikleri, hızlı süreçler veya güçlü kira getirileri gibi farklı avantajlar sunar.

Yunanistan

Yunanistan, Avrupa’daki en erişilebilir Golden Visa seçeneklerinden birini sunar.

• Minimum yatırım: 250.000 € (restorasyon/dönüşüm) veya lokasyona göre 400.000 € – 800.000 €
• Oturum: 5 yıllık, yenilenebilir Golden Visa; aile dahil; ikamet şartı yok
• Kira potansiyeli: Uzun dönem kiralama serbest; kısa dönem kiralama yasak
• ROI: Talebin yüksek olduğu bölgelerde yıllık %5–7

Özet: Düşük giriş maliyeti, aile kapsamı ve güçlü kira talebi.

Türkiye

Türkiye, hem oturum hem de vatandaşlık sunan hızlı ve güçlü bir program sağlar.

• Minimum yatırım: 200.000 USD (oturum), 400.000 USD (vatandaşlık)
• Süre: Oturum 1–3 ay, vatandaşlık 6–8 ay
• Kira potansiyeli: Serbest
• ROI: Yıllık %15–25 değer artışı

Özet: Hızlı vatandaşlık, yüksek değer artışı ve anında kira geliri.

Birleşik Arap Emirlikleri (BAE – Dubai)

BAE; yüksek kira getirileri, vergisiz gelir ve uzun vadeli vizeler sunar.

• Minimum yatırım: 750.000 AED (~204.000 USD)
• Süre: Yaklaşık 4 hafta
• Kira potansiyeli: Var
• ROI: Vergisiz %6–12 kira getirisi

Özet: Yüksek kira geliri, vergi avantajı ve aile sponsorluğu.

Kıbrıs

Kıbrıs, istikrarlı bir piyasa ve AB odaklı oturum avantajları sunar.

• Minimum yatırım: 300.000 € + yıllık gelir kanıtı
• Süre: ~6 ay
• Kira potansiyeli: Var; turistik bölgelerde güçlü talep
• ROI: %4–6 kira getirisi

Özet: Dengeli getiri, AB oturumu ve turizm kaynaklı kira talebi.

Malta

Malta yatırımcıların, asgari 375.000 € yatırım tutarı ile birlikte varlık beyanı ve katkı paylarını sunarak süresiz oturum hakkı elde etmelerine olanak tanır. Süreç verimlidir (6–8 ay), aile bireylerini kapsar ve Malta’nın cazip vergi rejimiyle birlikte Schengen erişimini de içerir.

• Minimum yatırım:
  Devlet katkıları ve gayrimenkul yatırımı dâhil olmak üzere 375.000 €’dan başlamaktadır.
• Oturum izninin alınma şartları:
  Başvurusu başarılı olan adaylar, yaklaşık 6–8 aylık bir işlem süresinin ardından ömür boyu daimi oturum izni alır. İzin; bakmakla yükümlü çocuklar ve ebeveynler dâhil olmak üzere tüm aileyi kapsar. Yatırımcıların Malta’ya fiilen taşınma zorunluluğu bulunmamaktadır; ancak nitelikli gayrimenkulün muhafaza edilmesi gerekmektedir. Oturum izni, Malta’nın sağlık ve eğitim sistemlerine erişim ile Schengen Bölgesi genelinde serbest seyahat hakkı sağlar.
• Kiraya verme imkânı:
  Satın alma yoluyla yatırım yapılması hâlinde, asgari değer şartlarının karşılanmaya devam edilmesi koşuluyla yatırımcıların gayrimenkulü kiraya vermesine izin verilir. Özellikle Sliema, St. Julian’s ve Valletta gibi yüksek turizm yoğunluğuna sahip bölgelerde kira talebi istikrarlıdır.
• Öngörülen kârlılık:
  Malta’nın gayrimenkul piyasası, turizm ve yabancı yerleşik talebi tarafından desteklenen dayanıklı bir yapıya sahiptir. Kira getirileri genellikle yıllık %4–6 aralığındadır. Sınırlı arsa arzı ve güçlü uluslararası cazibe nedeniyle uzun vadeli sermaye artışı beklentileri olumlu seyretmektedir.

Hungary

Macaristan’ın Misafir Yatırımcı Programı, gayrimenkul veya fon yatırımı yoluyla 10 yıllık, yenilenebilir ve esnek bir oturum izni sunmaktadır.

• Minimum yatırım: Gayrimenkul fonlarında 250.000 €
• Oturum süresi: Yaklaşık 4 ay
• ROI: Budapeşte’de %5–7

Özet:  Macaristan, güvenilir kira fırsatlarıyla birlikte esnek ve düşük bakım gerektiren bir AB oturumu sunar

Gayrimenkul yatırımı; kira geliri, sermaye değer artışı ve eş zamanlı oturum avantajları sayesinde uzun vadeli kârlılık sunar. Bağış bazlı yollar daha hızlı ve daha basit olsa da finansal getiri sağlamaz, bu nedenle servet odaklı yatırımcılar için daha az caziptir.

• Gayrimenkul Avantajları:
  Varlık temelli yatırım, potansiyel kira geliri, gayrimenkul değer artışı, oturum + yaşam tarzı avantajları.
• Gayrimenkul Dezavantajları:
  Likidite sorunu, piyasa riski, uyum yükümlülükleri, bölgesel dalgalanmalar.
• Bağış Avantajları:
  Daha düşük başlangıç maliyeti, daha basit süreç, gayrimenkul yönetimi yok, daha hızlı oturum.
• Bağış Dezavantajları:
  Finansal getiri yok, kira geliri yok, sınırlı uzun vadeli değer, potansiyel olarak daha yüksek idari maliyetler
• Stratejik değerlendirme:
  Uzun vadeli yatırımcılar için gayrimenkul daha avantajlıdır; bağış programları ise ROI yerine hız ve sadeliği önceliklendirenlere uygundur.

• Bütçe odaklı, ROI öncelikli:
  Yunanistan – düşük giriş (€250.000+), güçlü uzun vadeli kira getirileri
• Hızlı vatandaşlık:
  Türkiye – 400.000 USD’lik gayrimenkul yatırımıyla 1 yılın altında vatandaşlık; yüksek değer artışı
• Vergi verimliliği & iş fırsatları:
  BAE – sıfır gelir vergisi, güçlü kira getirileri, 2–10 yıllık vizeler
• İstikrarlı AB yaşam tarzı yatırımı:
  Kıbrıs – dengeli ROI, turizm odaklı kira talebi, AB oturum hakları
• Kalıcı AB oturumu & aile güvenliği:
  Malta – ömür boyu oturum, Schengen erişimi, aile kapsamı
• Esnek, fon/gayrimenkul bazlı AB oturumu:
  Macaristan – düşük bakım gerektiren yapı, fon veya gayrimenkul yatırımı, güçlü Budapeşte piyasası

Astons, dünya genelinde yatırım yoluyla oturum ve Golden Visa gayrimenkul programlarında yatırımcılara rehberlik etmektedir. İster Yunanistan’ın düşük giriş eşiğini, ister Türkiye’nin hızlı vatandaşlığını, ister Malta ve Macaristan’ın uzun vadeli AB istikrarını hedefleyin; ekibimiz kişiselleştirilmiş ve uçtan uca destek sunar.