Yunanistan’da Emlak Vergileri Açıklandı: Yatırımcıların Bilmesi Gerekenler

Yunanistan, taşınmaz mülkiyetle ilgili çeşitli vergiler uygulamaktadır. Bunlar arasında devir vergileri, yıllık ENFIA gibi vergiler ve belediye harçları yer alır. Önemli bir diğer konu ise, şu anda 2026 sonuna kadar askıya alınmış olan sermaye kazancı vergisidir. Bu durum, yatırımcılar için önemli bir fırsat penceresi yaratmaktadır. Bu vergiler genellikle Yunan vergi makamları tarafından yapılan resmi taşınmaz değerlemesine göre hesaplanır.

Ayrıca, Yunanistan’daki vergi mükellefiyetiniz, vergi ikamet statünüze göre değişebilir — özellikle Yunanistan’daki Non-Dom Rejimi gibi özel programlardan yararlanan yabancı uyruklular için bu durum önemlidir.

Bu rehber, taşınmazla ilgili tüm başlıca vergi türlerine ve yabancı yatırımcılara yönelik özel rejimlere kapsamlı bir bakış sunarak, Yunanistan’da bilinçli ve stratejik yatırım kararları almanız için gerekli bilgiyle sizi donatır.

Yunanistan’daki emlak vergilendirmesi, yatırımcıların dikkate alması gereken çeşitli unsurları içerir. Bu unsurlar, taşınmaz alımı sırasında ödenen vergileri, yıllık mülkiyet vergilerini ve taşınmazın satışı ya da miras yoluyla devri durumunda geçerli olan vergileri kapsar. Yunan vergi sistemi, bireysel ve kurumsal mülkiyet arasında ayrım yapar ve yabancı yatırımcılara özel düzenlemeler içerir. Bu vergiler hakkında bilgi sahibi olmak, hem yasal uyumluluk hem de mali planlama açısından son derece önemlidir.

1989 yılında Londra’da kurulan Astons, yatırım yoluyla göçmenlik alanında öncülerden biridir ve uluslararası yatırımcılara özel destek sunar. Şirket, Yunanistan Golden Visa gibi programlarda uzmanlaşmış olup, müşterilerine gayrimenkul yatırımı yoluyla oturum izni süreçlerinde rehberlik eder.

Yunanistan’da emlak vergisi var mı? Evet — taşınmaz sahiplerinin devir vergisi, yıllık emlak vergisi ve belediye vergilerini dikkate alması gerekir.

Devir Vergisi

Yunanistan’da taşınmaz satın alan alıcılar, emlak devir vergisine tabidir. 2025 itibarıyla bu vergi, taşınmazın vergilendirilebilir değeri üzerinden %3 oranında uygulanmaktadır. Ayrıca, devir vergisi tutarı üzerinden %3 oranında belediye ek vergisi alınır; bu da toplam etkin oranı yaklaşık %3,09 seviyesine getirir. Bu verginin, genellikle daha eski taşınmazlarda olduğu gibi KDV’ye tabi olmayan mülkler için geçerli olduğunu belirtmek önemlidir. Yeni yapılarda ise KDV uygulanıyorsa, devir vergisi alınmaz.

ENFIA (Yıllık Emlak Vergisi)

ENFIA (Birleşik Emlak Mülkiyet Vergisi), Yunanistan’daki taşınmaz sahiplerine uygulanan yıllık bir vergidir. Temel vergi oranı, taşınmazın konumu, büyüklüğü ve yaşı gibi faktörlere bağlı olarak değişir ve metrekare başına 2 € ile 16,20 € arasında değişiklik gösterir. Atina merkezi, Mikonos ve Santorini gibi yüksek talep gören bölgelerdeki taşınmazlar genellikle daha yüksek oranlarla vergilendirilir.

TAP (Belediye Vergileri)

IUlusal vergilere ek olarak, Yunanistan’daki taşınmaz sahipleri TAP (Belediye Emlak Vergisi) ödemekle de yükümlüdür. Bu vergi, elektrik faturaları üzerinden tahsil edilir. TAP oranı, taşınmazın objektif değeri üzerinden %0,025 ile %0,035 arasında değişir ve taşınmazın yaşına göre ayarlanabilir. Elde edilen gelir, yerel belediye hizmetleri ve altyapı çalışmalarını desteklemek amacıyla kullanılır.

Yunanistan’da taşınmaz edinen kurumsal şirketler de %3 oranındaki emlak devir vergisine tabidir. Buna ek olarak uygulanan belediye ek vergisiyle birlikte toplam oran yaklaşık %3,09’a çıkar. Bu vergi, KDV’ye tabi olmayan taşınmazlar için geçerlidir. KDV uygulanan yeni yapılar için ise devir vergisi alınmaz.

Sermaye kazançları ve miras yoluyla edinilen taşınmazlar için ek vergiler uygulanmaktadır.

Gayrimenkul Satışlarında Sermaye Kazancı Vergisi

2025 itibarıyla, Yunanistan’da gayrimenkul satışlarından elde edilen sermaye kazancı vergisi 31 Aralık 2026 tarihine kadar askıya alınmıştır. Bu geçici düzenleme kapsamında, bireysel satıcılar bu süre zarfında taşınmaz satışından elde ettikleri kâr üzerinden vergilendirilmemektedir. Ancak, birçok ülkeyle çifte vergilendirmenin önlenmesine ilişkin anlaşmaları bulunan Yunanistan’da, yatırımcının kendi ülkesindeki vergi yükümlülüklerini de dikkate alması önemlidir.

Taşınmazlarda Miras Vergisi

Yunanistan’da miras vergisi, vefat eden kişi ile mirasçısı arasındaki akrabalık derecesine göre değişiklik gösterir. Çocuklar, eşler ve kardeşler gibi yakın akrabalar genellikle önemli muafiyetlerden veya indirimli vergi oranlarından yararlanır. Vergi, taşınmazın genellikle piyasa değerinden daha düşük olan objektif değeri üzerinden hesaplanır. Mirasın resmi olarak kabulü ve yerel makamlara tescili gibi yasal prosedürlerin eksiksiz şekilde tamamlanması gerekmektedir.

Yunanistan Non-Dom Vergi Rejimi Gayrimenkul Yatırımcıları İçin

Yunanistan, vergi ikametgahını ülkeye taşıyan yabancı yatırımcılar için avantajlı bir non-dom (yurt dışı ikametli) vergi rejimi sunmaktadır. Bu rejim kapsamında uygun bireyler, yurt dışı kaynaklı gelirleri üzerinden kazanç miktarına bakılmaksızın yıllık sabit 100.000 € vergi ödemeyi tercih edebilirler. Başvuru sahibinin son 8 yılın 7’sinde Yunanistan vergi mükellefi olmamış olması ve başvurudan itibaren 3 yıl içinde Yunanistan’a en az 500.000 € yatırım yapması gerekir. Bu yatırım gayrimenkul, işletme ya da menkul kıymet şeklinde olabilir. Gerekli uygunluk şartları sürdüğü sürece non-dom statüsü 15 yıla kadar korunabilir.

Yunanistan’da taşınmazınız varsa, emlak vergilerini nasıl ve ne zaman ödemeniz gerektiğini bilmek, yasal uyumluluğunuzu korumanız ve cezalardan kaçınmanız açısından büyük önem taşır.

Emlak Vergileri Nasıl ve Ne Zaman Ödenir

Yunanistan’da ENFIA gibi emlak vergileri genellikle yıllık olarak hesaplanır ve ödeme takvimleri vergi makamları tarafından duyurulur. 2025 yılı için ENFIA ödemeleri, Mart ayı sonundan itibaren 12 aylık taksit halinde yapılabilecektir. Gecikme cezası ve faiz uygulanmaması için ödemelerin zamanında yapılması büyük önem taşır. Vergi mükelleflerinin son ödeme tarihlerini takip etmesi ve yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekmektedir.

Yaygın Ödeme Yöntemleri ve Son Tarihler

Yunanistan’daki emlak vergileri çeşitli yöntemlerle ödenebilir. Bu yöntemler arasında internet bankacılığı, otomatik ödeme talimatı ve yetkili banka ya da postaneler aracılığıyla ödeme yer alır. Yunan vergi dairesinin çevrimiçi platformu, vergi ödemeleriyle ilgili detaylı bilgi ve hizmetler sunar.

Yunanistan Vergi Dairesi’nin resmi çevrimiçi platformu, Kamu Gelirleri Bağımsız Kurumu (AADE) tarafından yönetilmektedir. Bu web sitesi üzerinden taşınmaz sahipleri ve vergi mükellefleri, beyanname sunabilir, ENFIA gibi emlak vergilerini ödeyebilir ve ödeme takvimleri ile prosedürler hakkında resmi bilgilere ulaşabilir. İngilizce konuşan kullanıcılar için bazı bölümler İngilizce olarak sunulsa da, birçok hizmet yalnızca Yunanca mevcuttur.

Vergi ödeme son tarihleri sıkı şekilde uygulanır ve gecikmeler ek ücretlere neden olabilir. Bu nedenle, hatırlatıcı kurmak ve zamanında uyum sağlamak için bir vergi danışmanına danışmanız tavsiye edilir.

İster yazlık arıyor olun, ister yatırım amaçlı taşınmaz ya da emlak yoluyla oturum izni hedefliyor olun — Astons olarak yanınızdayız. Atina’daki yerel ofisimiz ve “Yunanistan’ın En İyi Emlak Ajansı” unvanımızla, mülk seçiminden hukuki incelemeye ve gerekirse Yunanistan’da oturum izni alımına kadar destek sunuyoruz.

• Atina, adalar ve anakara genelinde 240’tan fazla ilan
• Taşınmaz alım-satım süreçlerinde tam hukuki destek
• Yunanistan Golden Visa programı kapsamında oturum izni başvurularında yardım